北京商品房购房的相关流程
在北京，由于房价的问题，很多购房者在购房的时候都会选择商品房，那么，在北京购买商品房，需要哪些流程呢?以下是由学习啦小编为大家整理的北京商品房购房流程，希望能帮到你们。
北京商品房的购房流程
1、准备买房
买房前要做很多准备，首先需要看看自己有没有购房资格。以北京为例，没有北京户口，想在北京买房，需要连续缴纳5年个税或社保，有合法有效的暂住证，并保证自己名下在北京无房产。其次需要根据自己的经济实力，对房款总数有一定的预期。可以通过各种渠道了解在售新房楼盘的具体情况，制定一个大概的购房计划。
2、看房选房
对中意的楼盘项目，可以去实地考察，只有自己看过了，才知道真实情况，广告与实际情况相差的有点多。看样板间是每个购房者都要经过的环节，在看样板间时，带上尺子打量下家具尺寸、询问一下销售员房屋管线位置、将样板间的灯关掉看自然采光、问清交房时与样板间之间的差别。看沙盘时，要注意沙盘中可能存在的猫腻。
进入选房阶段时，要注意选择楼层、户型，并注意周边配套的规划图。项目周边配套可以通过项目所在区域的住建委网站进行查询。
3、认购、购房资质审核、签约
购房者看好房子准备买房时，需要向开发商缴纳一部分数额的定金，并签购认购书。缴纳的定金金额比例不得超过合同标明的总房款的20%。一般来说，比较抢手的项目，开发商会让购房者排号。拿到比较靠前的购房者，有优先选择房源的权力。
在签约之前，需要先在网上审核你的购房资质，购房资质审核通过后，直接进行网签，网签需要提供的资料有《购房认购书》、《购房承诺书》、《家庭信息表》，网签后与开发商签订购房合同。签订购房合同时，要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务与权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰，有没有垄断物管权。
4、付款、办贷款
签约后，你需要付给开发商首付款，商业贷款认贷不认房;公积金贷款，认房不认贷。
一般来说，开发商会有指定合作的银行，目前的商贷利率政策是4.9%，但各银行会有自己的折扣，具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。
5、验房收房
房屋竣工之后，开发商会通知你进行验房收房。注意收房时间，验房时要仔细核验房屋的每个细节，除了要查看项目的“商品房预售许可证”还要查看其他的“三证一书一表”。如果开发商拿不出这些证件，可以直接拒绝收房。
“三证一书一表”中三书指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》;一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;一表是指《竣工验收备案表》。
6、交费入住
收房后，会有税务部门的工作人员到现场，你需要办理交税事宜。一般来说，商品房住宅需要缴纳契税和公共维修基金，房还需交印花税，然后缴纳物业费、取暖费、停车位的费用等。
北京商品房购房的注意事项
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，较好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
2、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。
3、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。
4、审慎购买“乡产权”。所谓乡产权房屋(又称小产权房屋)，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
这类房产只能由这个乡的村民购买居住，且不允许上市交易，下发的房产证是蓝色的小本。现在小产权房的买卖受到了很大的关注，已经有明文规定，城镇户口的人不能买小产权房，村民将自己的小产权房出售后，不得再获批宅基地。所以买小产权房的风险很大。
5、购买商品房签订协议后，应积极督促开发企业到房地产行政管理部门办理合同备案;
北京商品房过户的方法
1·商品房办理过户时候，房屋出售的年限已经达到五年，房屋的出售方可以申请，不交纳营业税·个人所得税·土地税三种税费，房屋产权没有达到五年就出售，税费正常缴纳，买方不享受房屋产权年限优惠政策。
2·卖方的税费有：营业税是成交价的5.5%，个人所得税是差额的20%或是成交价的1%，土地税是房屋成交价的1%，印花税是房屋成交价的0.05%。
3·买方的税费是：房屋的出售面积在90平米以下，契税是1%，房屋出售的面积在90平米至140平米之间，契税是1.5%，房屋出售面积在140平米以上，契税是3%。
4·其他的费用有：房屋交易费是6元每平米，房屋评估费是成交价0.5%，登记费是80元。这部分费用合同内协商由谁缴纳，就是谁缴纳。
5·出售方有其他房产，产权满五年个人所得税还是要缴纳1%，营业税在出售面积达到140平米以上缴纳。买主名下有其他房产，契税就是3%，没有其他比例。
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