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北京商品房购房的相关流程

李婉分享

  在北京,由于房价的问题,很多购房者在购房的时候都会选择商品房,那么,在北京购买商品房,需要哪些流程呢?以下是由学习啦小编为大家整理的北京商品房购房流程,希望能帮到你们。

  北京商品房的购房流程

  1、准备买房

  买房前要做很多准备,首先需要看看自己有没有购房资格。以北京为例,没有北京户口,想在北京买房,需要连续缴纳5年个税或社保,有合法有效的暂住证,并保证自己名下在北京无房产。其次需要根据自己的经济实力,对房款总数有一定的预期。可以通过各种渠道了解在售新房楼盘的具体情况,制定一个大概的购房计划。

  2、看房选房

  对中意的楼盘项目,可以去实地考察,只有自己看过了,才知道真实情况,广告与实际情况相差的有点多。看样板间是每个购房者都要经过的环节,在看样板间时,带上尺子打量下家具尺寸、询问一下销售员房屋管线位置、将样板间的灯关掉看自然采光、问清交房时与样板间之间的差别。看沙盘时,要注意沙盘中可能存在的猫腻。

  进入选房阶段时,要注意选择楼层、户型,并注意周边配套的规划图。项目周边配套可以通过项目所在区域的住建委网站进行查询。

  3、认购、购房资质审核、签约

  购房者看好房子准备买房时,需要向开发商缴纳一部分数额的定金,并签购认购书。缴纳的定金金额比例不得超过合同标明的总房款的20%。一般来说,比较抢手的项目,开发商会让购房者排号。拿到比较靠前的购房者,有优先选择房源的权力。

  在签约之前,需要先在网上审核你的购房资质,购房资质审核通过后,直接进行网签,网签需要提供的资料有《购房认购书》、《购房承诺书》、《家庭信息表》,网签后与开发商签订购房合同。签订购房合同时,要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务与权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰,有没有垄断物管权。

  4、付款、办贷款

  签约后,你需要付给开发商首付款,商业贷款认贷不认房;公积金贷款,认房不认贷。

  一般来说,开发商会有指定合作的银行,目前的商贷利率政策是4.9%,但各银行会有自己的折扣,具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。

  5、验房收房

  房屋竣工之后,开发商会通知你进行验房收房。注意收房时间,验房时要仔细核验房屋的每个细节,除了要查看项目的“商品房预售许可证”还要查看其他的“三证一书一表”。如果开发商拿不出这些证件,可以直接拒绝收房。

  “三证一书一表”中三书指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》;一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;一表是指《竣工验收备案表》。

  6、交费入住

  收房后,会有税务部门的工作人员到现场,你需要办理交税事宜。一般来说,商品房住宅需要缴纳契税和公共维修基金,房还需交印花税,然后缴纳物业费、取暖费、停车位的费用等。

  北京商品房购房的注意事项

  1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,较好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。

  2、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的,购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照,开发企业资质证书,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。

  3、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》,自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。

  4、审慎购买“乡产权”。所谓乡产权房屋(又称小产权房屋),是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设,并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

  这类房产只能由这个乡的村民购买居住,且不允许上市交易,下发的房产证是蓝色的小本。现在小产权房的买卖受到了很大的关注,已经有明文规定,城镇户口的人不能买小产权房,村民将自己的小产权房出售后,不得再获批宅基地。所以买小产权房的风险很大。

  5、购买商品房签订协议后,应积极督促开发企业到房地产行政管理部门办理合同备案;

  北京商品房过户的方法

  1·商品房办理过户时候,房屋出售的年限已经达到五年,房屋的出售方可以申请,不交纳营业税·个人所得税·土地税三种税费,房屋产权没有达到五年就出售,税费正常缴纳,买方不享受房屋产权年限优惠政策。

  2·卖方的税费有:营业税是成交价的5.5%,个人所得税是差额的20%或是成交价的1%,土地税是房屋成交价的1%,印花税是房屋成交价的0.05%。

  3·买方的税费是:房屋的出售面积在90平米以下,契税是1%,房屋出售的面积在90平米至140平米之间,契税是1.5%,房屋出售面积在140平米以上,契税是3%。

  4·其他的费用有:房屋交易费是6元每平米,房屋评估费是成交价0.5%,登记费是80元。这部分费用合同内协商由谁缴纳,就是谁缴纳。

  5·出售方有其他房产,产权满五年个人所得税还是要缴纳1%,营业税在出售面积达到140平米以上缴纳。买主名下有其他房产,契税就是3%,没有其他比例。

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