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物业管理纠纷的法律探讨
引 言
我国物业管理是近年来我国住房商品化过程中出现的新行业。现代物业管理是城市管理的一个重要组成部分，在物业产权逐步走向私有化和多元化的今天，它表现出了蓬勃的生机。2007年立法机关对《物业管理条例》进行了修订，把“物业管理企业”改为“物业服务企业”,进一步完善了业主及业主大会的权利和义务，使得物业管理向着更人性化的方向发展，体现了我们国家民主化和法制化的发展进程，有利于解决业主与物业管理的矛盾。我国住宅供需的完全市场化，对政府、开发商、业主、物业服务公司提出了许多新的要求，也出现了许多新的问题，加强商品化住宅尤其是物业管理的研究显得尤为迫切与重要。
本文拟从现代小区物业管理中存在的纠纷着手，分析原因，并提出解决问题的对策。
一、现行物业纠纷法律的相关概述
(一)物业管理的界定
1.物业管理的定义
“物业”(property)一词最初特指与地产有关的房产，包括已建成并投入使用的住宅、经营用房等，在房地产业内广泛使用，但法律、法规中一直未正式采用。 “物业管理”是业主选聘物业服务企业，签订物业服务合同，由物业公司对房屋及配套设施进行维护、管理、维持秩序的活动。
我国的物业管理主要包括自主经营型和委托服务型两种模式。自主经营型物业管理是业主自行管理建筑物及其附属设备，委托型物业管理是业主委托专业的物业服务企业或其他管理人进行管理。
物业公司即物业服务企业，是依法设立、具有独立法人资格、专门从事物业服务活动的企业。在物业管理的整个环节中，物业公司受业主委托，依照国家有关法律规范，按照合同提供物业管理服务，由业主承担管理费用。
(二)我国现行法律制度中的相关规定
1.《宪法》中规定
宪法是国家的根本大法，法律权威至高无上，宪法对于公民的住宅、公民基本权利等方面作出了最原则性的规定。业主权利的保护虽然没有写入宪法，但是可以在宪法的条款中寻找到保护业主权利的影子。我国宪法规定公民合法的私有财产不受任何人侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民住宅，国家保护公民合法的继承权。
这些规定都当然适用于保护业主权利。宪法中的规定对业主的权利有所保障，而各级政府、各部门以宪法为依据而制订的保护业主权利的各项规章制度也就有了合法性依据。
2.《民法通则》中规定
我国《民法通则》作为保护民事法律关系的法律规范，其中一些内容当然可以在保护业主合法权利上适用。比如在保护业主对建筑物自身专有部分的权利上，我国民法规定财产的所有人对属于自己的财产可以合法占有、使用、收益和处分，也就是享有财产所有权。
由此，业主对于建筑物中自己专有的部分无论是占有、使用，亦或是通过出租方式获得合法的财产收益，包括转让自己对于专有部分的所有权，都属于对自己所拥有的合法权利进行处置，理应得到法律的保护。再比如业主对建筑物共有部分享有共有关系，通过我国民法的规定可以看出，共有关系可以区分为按份共有和共同共有两种方式。在按份共有中，按份共有人按照其所拥有的份额对共有财产享有权利并承担相应的义务，每一个按份共有人都可以要求分割自己拥有的份额或将其转让他人，但是在转让的情况下，其他的按份共有人具有同等出价的条件下可优先购买的权利。在共同共有中，所有的共有人对共有的财产均享有权利并承担义务。这些内容也都同样适用于调整业主之间对建筑物共有部分的共有关系。
3.《合同法》中规定
《合同法》虽然并不专门适用于保护业主的合法权益，但因为物业管理本身具有的契约性质，其中属于合同性质的内容仍受《合同法》的调整和规范。关于物业服务中属于合同性质的内容，笔者认为主要有以下两种：第一种是委托合同。在物业服务企业完成业主所委托事项的情况下，业主与物业服务企业之间形成了委托与被委托的关系，此时业主可以看作是委托合同的委托人，而物业服务企业则是合同的被委托人，双方之间产生委托合同的权利义务关系;第二种则是委托代理合同，也就是当物业服务企业将业主所交托的事项转交给第三方，由第三方完成该事项的情况下，此时物业服务企业可以看作是业主的代理人，业主成为被代理人，则业主与物业服务企业之间成立委托代理合同。在以上两种情况中，业主与物业服务企业之间都是依照双方的约定产生合同关系，该权利义务的具体内容则取决于双方的具体约定。不仅如此，业主之间订立的业主公约、业主与物业服务企业之间签订的物业服务合同等都是平等民事主体之间依照双方真实意思表示而约定的。以上这些内容均符合《合同法》的调整范围，因此也是业主维护自身合法权益的重要依据。
4.《物权法》中规定
2007年10月1日正式实施的《物权法》是构建我国社会主义法律体系的重要一步，是保护公民物权立法上的重要里程碑。它以民事基本法的形式相对全面地确认了公民的各项基本财产权利，而在第六章确立的业主的建筑物区分所有权制度更是首开先河。
《物权法》对业主权利的保护主要体现在以下几个方面：
(1)规定了业主的建筑物区分所有权。业主在建筑物区域内享有的所有权范围是专有部分，即经营性用房和住宅等。业主对专有部分可以行使占有、使用、收益和处分等权利，对共有部分可以行使管理权。但必须强调的是，法律在赋予业主权利的同时，也要求其必须履行相应的义务，并且义务是不得拒绝履行的。
(2)规定了业主对小区内的公共设施享有所有权。建筑区域内的道路、绿地等除明示属于公共或个人以外的都属于全体业主共有。
(3)规定了业主享有撤销权。如果业主大会的决议侵害了业主的合法权益，业主可以根据法律的规定向人民法院申请撤销大会不合理的决议。正是由于法律对业主权利的这种保障，才能使处于弱势地位的业主在物业纠纷当中能够对抗业主大会或业主委员会。
(4)规定了业主享有业主自治的选择权。对于建筑物及共有区域的管理工作，业主既可以自己完成，也可以委托给物业服务企业或其他管理人完成并有权根据自己的需要更换相应的管理人。
(5)规定了业主享有对物业管理服务的监督权。业主在与物业服务企业签订委托管理合同后，其就可以根据《物权法》所赋予自己的权利对物业服务企业进行监督，这是业主维护自身权利的最有效方式。
这样物业服务企业就会依照相关法律的规定和双方合同的约定履行自己的服务义务，从而避免了物业纠纷的发生。第六，规定了业主分担费用、分享收益的方式。业主依据物业服务合同的约定分担物业管理费用以及分配共同收益，如果业主没有订立物业服务合同，那么就按照其专有部分与建筑物总面积的比例进行分担和分配。
在物业管理实践中，如何界定业主承担义务的范围、如何分配业主共有的收益一直是重点和难点问题。确定损益担负的比例有利于厘清业主之间的权利和义务关系、减少物业纠纷的发生，有利于业主的和睦相处、和谐社区的构建。
5.《物业管理条例》中规定
《物业管理条例》是我国首部专门针对物业服务管理的行政法规，其制定、颁布、实施都具有重要意义。从表面来看条例中并没有使用“物权”、“所有权”这些词语，但它是按照物权法的原理制定出来的，其全部内容贯彻了当代物权法的基本精神，比如所有权利至上、禁止权利滥用等。有学者评论为：“在公寓化住宅所有权的权利享有以及行使方面，即使《物权法》也无法规定的如《物业管理条例》一样详细”.
对于业主、物业服务公司的权利和义务，条例也进行了详细的界定，同时，条例对业主大会、业主委员会的职责和工作程序也进行了较细致的规范。业主对物业服务公司的服务事项有提议和建议权;对业主大会会议有投票权，对其决定事项有建议权;对物业服务公司及业主大会工作有监督权;对物业公共部分和共用设施设备、专项维修资金的管理和使用情况有知情权和监督权。
(三)物业管理的法律性质和特征
通过对物业管理的定义进行分析，物业管理具有如下特征：首先，物业管理呈现企业化特性。随着社会经济的发展，广大居民对于居住环境整体需求不断增加，对物业管理服务的专业化和规范化也提高了要求，这些需求都是传统的房管体制无法达到的，必然要由具有高服务水平、独立市场利益的物业服务企业取代原有的政府、单位进行管理。其次，物业管理具有契约性质。物业管理服务基于物业服务合同而产生，由业主及物业服务企业双方平等主体订立合同，约定双方的权利义务，做到权责明确。因此，物业管理天然具有契约性。再次，物业管理是一种有偿服务。根据物业管理合同，物业企业为业主提供合同中约定的服务，业主按时向物业企业支付相应的报酬。国家也提倡物业管理企业之间进行公平、公正、公开的价格竞争，通过竞争促进物业服务收费方式和内容更适应业主的需求，使业主可以通过合理的市场机制选择更适合的物业企业，但同时要注意防范物业企业的价格欺诈行为。最后，物业管理具有服务性。物业管理的工作内容就是通过维持服务区域内正常公共秩序，保持服务区域内良好环境，保护业主正常生活的各项合法权益，为改善业主生活和工作环境而服务。因此，物业管理必然体现服务性质。
(四)物业纠纷的类型
物业管理工作涉及到物业公司、业委会、居委会、开发商以及水、电、气、暖等十几个部门和众多的业主，他们分别代表不同群体的利益，相互之间的利益有冲突是在所难免的。物业公司在与他们的接触中，会遇到各种各样的问题，也就会产生各种各样的矛盾，而如果这些矛盾得不到正确的处理，矛盾就会激化形成纠纷，严重影响小区的正常管理。因此，正确处理管理工作中遇到的各种矛盾，以避免造成更大的纠纷，是物业管理的基本任务之一。产生纠纷的原因是多种多样的，既有法律上的欠缺，也有开发商遗留的问题，也存在意识淡薄，缺少监督机制的问题。
物业管理过程中形成的纠纷是多种多样的，简单来说可以分成三类：侵害类纠纷、危害类纠纷和其它纠纷。
1.侵害类纠纷
此类纠纷是物业管理企业对别人造成侵害而引起的，造成侵害的主体是物业管理企业，侵害的客体是物业管理企业以外的其他利益集团或个人。主要包括：物业服务企业巧立名目进行不规范涨价、不合理收费;在维护物业管理区域内的公共部位、专用部位、附属设施、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、日常安全防范等服务中未尽其应尽的注意义务，因物业管理企业的不作为给业主造成侵害;在物业管理维修过程中给业主造成损害，以及物业管理企业擅自改变小区内土地的用途，擅自改变房屋及配套设施的外观、结构、用途，私搭乱建，侵害业主利益等等。这类侵害造成纠纷的特点是，物业管理企业是加害者，也应当是责任的承担者。
2.危害类纠纷
此类纠纷是因第三人对物业管理企业的侵害而引起的纠纷。造成侵害的主体是物业管理企业以外的利益集团或个人，侵害的对象是物业管理企业，如物业费纠纷案;业主故意拖欠物业管理费用，房屋承租人或者其他物业使用人拖欠物业管理费;业主违反装饰装修规定装修，乱搭乱建，甚至偷用水、电、气、暖等损害物业管理企业利益。在此类危害纠纷中，物业管理企业是受害者，也应为权利的主张者。
3.其它类型纠纷。其它类型的纠纷虽然暂时可能不会对物业管理企业造成危害，但随着矛盾不断升级，可能会影响到正常的物业管理秩序。如业主因选举业主委员会委员而产生的纠纷;业主委员会或者业主委员会委员滥用职权与业主产生的纠纷;因停车收费而产生的纠纷;因屋顶、平台的使用而产生的纠纷;物业管理企业超越委托权限许可他人利用小区公共部位和公共设施引起的纠纷等等。这些矛盾造成的纠纷可能当时不会给物业管理企业造成直接经济损失，但也会给小区物业管理带来不利的影响。
二、物业管理中产生纠纷的法律缺陷及原因
(一)法律缺陷
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前，我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面：
1.缺乏专门物业管理方面的法律
物业管理法规有很多是以地方政府职能部门规章的形式存在的，尚无全国统一的物业管理方面的法律，国家制定的物业管理政策主要体现在住建部的有关法规和各种地方性法规中，自然反映出现行的物业管理方面缺乏高位阶的权威性的专门物业管理法律规范，物业管理领域存在着大量的立法空白和误区。而且我国物业管理的法律法规原则性很强，缺乏可操作性。近年来社会各界都要求制定位阶高全面性的物业管理基本法，来规范物业管理行为，促进物业管理朝着法制化的方向发展。
由于没有物业管理方面的全国性的专门法律，各地方性法规缺乏纲领性的指导，使其呈现出一片散乱，严重影响了物业管理行业的健康发展和物业管理的市场化进程，不利于全国物业管理法制的统一。虽然这几年我国在物业管理的立法中也有相应的规定如《物业管理条例》、《物权法》，及去年最高法颁布实施的两个物业管理方面的司法解释，但并没有改变我国物业管理立法上的薄弱和缺位问题，这就需要我们加强立法，制定立法层次高、全国性、统一性的物业管理基本法。
2.物业与开发商之间的法律关系不明确
近年来，随着我国经济的飞速发展，人们生活条件有了很大改善，对居住条件的要求也随之增加，尤其是城市人口的增加，带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。
由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中，房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面，房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前，有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业，此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后，选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责，房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上，开发商由于利益上的原因，不愿轻易放弃物业管理。
3.物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面，前任物业服务企业不愿放弃物业管理权，在落聘后仍不搬出小区，甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区，妨碍其开展正常的工作。现实生活中，人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下，“打”入小区，把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果，为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效，但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下，小区出现财产损失、人身伤亡，有谁来承担法律责任?另一方面，前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权，但却在离开时进行破坏活动，将物业管理所需的一些设施破坏，将小区业主的相关资料带走，不向新物业服务企业移交物业管理中的财务账目等，这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作，导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
4.业主自治机构法律地位不明确
根据我国现行法的规定，业主自治机构包括业主大会和业主委员会，业主大会是业主行使物业管理权的组织形式，业主委员会为业主大会的执行机关。业主大会由全体业主组成。业主委员会仅仅是业主大会决定事项的具体实施者。关于业主委员会的法律地位，法律法规采取回避的态度，《物业管理条例》规定了“业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。”可以看出业主委员会作为执行机关代表业主大会实施对日常事务的管理，业主委员会没有独立的意识能力，对物业服务事项的管理均需要业主大会的授权。《物业管理条例》规定“业主委员会能以自己的名义代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。”这样赋予业主委员会享有一定的民事权利能力和行为能力，但条例并未明确业主委员会是否具有独立的法人资格。论文格式业主委员会是否可以登记为法人，是否拥有独立的民事主体资格，条例都没有明确。当物业服务合同履行过程中发生纠纷时，作为签订主体的业主委员会是否有权作为独立的诉讼主体参与民事诉讼，成为当前审判实践中的争论焦点。同时该条例虽规定了业主自治机构对物业管理区域内的物业服务事项享有管理权，管理业主的财产，却没有规定其享有一定的独立财产所有权，因而很难看出《物业管理条例》对业主自治机构法律地位的明确。《物权法》也没有对我国的业主自治机构的法律地位作进一步的实质性规定。只是在第83又赋予了业主委员会一项权利，“业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害”等，而没有赋予业主委员会对管理服务事项的诉权，其不具有向法院提起诉讼的主体资格，该条款只是调整业主与业主自治机构之间法律关系，并不能类推适用于业主自治机构与其他物业服务主体之间的法律关系。由此可见，无论是《物业管理条例》《物权法》还是新实施的《业主大会和业主委员会指导规则》都没有明确业主大会和业主委员会的法律地位。
5.物业服务合同法律性质不明
对于物业服务合同的性质，应该归于哪类合同，我国的理论界对其争议很大，有很多种不同说法，总体来说，最为典型的观点主要有：第一种观点，“认为物业服务合同属于委托合同之一种，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位，物业服务企业受托处理的委托事务就是物业管理。”在物业服务纠纷案件的审理中，法院对物业服务合同关系也习惯于将合同双方关系表述为物业服务企业受业主委员会委托。第二种观点认为物业服务是雇佣合同，物业管理区域的业主作为雇主，雇佣物业服务企业提供劳务。第三种观点认为，物业服务合同双方是承揽合同，一方是按照一方的要求工作，交付劳动成果。
由于理论界对物业服务合同性质存在争议，加之我国的物业管理方面的法律法规都没有提及这一问题，对物业服务合同性质没有统一认识，造成司法实践处理这类纠纷困难，对这一问题有不同的处理。《物业管理条例》明确提出了“物业服务合同”的概念，物业服务合同是平等主体之间所签订的就小区房屋及配套的设备设施和相关场地提供有偿服务的合同，一方面是对人的服务，针对全体业主提供服务，维持小区的秩序稳定、环境清洁;一方面是对物的管理，管理住宅小区业主的公共财产及相关设施维修保养。我认为物业服务合同不同与委托、承揽、雇佣合同，是一种独立的全新的合同形式，但是法律法规对其没有规定，立法者没有对其有足够的认识，.导致实践中很多物业服务合同的纠纷解决困难，这就需要对物业服务合同的性质加以明确。
(二)产生问题原因的分析
1.从物业服务企业与房地产开发商关系上看。
(1)由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚，真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大，使得地方政府和房地产之间存在着紧密的利益链条，房地产的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定：业主在购买商品房时，不仅要与开发商签订商品房买卖协议，还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者，往往轻易对物业管理中的问题进行承诺，将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中，以此增加房屋卖点，这种越俎代庖的行为存在很大危机，不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
(2)房地产开发商利用自己的优势地位，以聘任物业服务企业为条件，对聘任的物业服务企业的工作进行干预，从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系，在业主委员会成立之前，物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司，极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但小区新成立时，物业管理费的收取、定价的高低，却是由开发商说了算。为了楼房好卖，有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格，使得物业服务企业处于不利的被动地位，运营艰难。
(3)房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业，或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件，使物业服务企业丧失了业主的信任和理解，给以后开展工作带来了很大困难。
2.从物业服务企业之间的关系上看。
在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中，物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段，正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前，随着社会主义市场经济的发展，物业服务企业也在加速其发展的步伐，在其快速发展的同时，由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度，一些运行机制不够公开、公平、公正，再加上其所提供的服务标准不一，广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多，矛盾也在不断上升。主要是因为：
(1)关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定：“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中，许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业，造成物业管理水平低，服务质量差。现实中，多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的，其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部，他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后，旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置富余人员，一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工，一旦没有了物业管理权，开发商将面临裁员的压力。
(2)我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定：物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定：违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交，怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则，导致现实中无法可依。
(3)物业服务企业人员素质不高，缺乏专业培训，服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚，而且经济发展极不平衡，物业管理还远远不够成熟，没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前，各地物业管理发展参差不齐，多数管理人员是来自于社会的闲杂人员，缺乏专业培训和相关专业知识，人员整体素质不高，这样，就会造成物业服务企业整体服务质量不高，不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
3.从物业服务企业与业主之间的关系上看。
(1)大多数业主法律意识淡薄。现实生活中，多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的，在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利，这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利，这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的，在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以，物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙，否则就是侵犯了业主的合法权益。
(2)广大业主对物业管理的认识不足，缺乏自主意识，对实现业主自治缺乏主动性，不积极参与，不去主动争取群体利益，而是把希望寄托于其它业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响，相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者，更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务，但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
(3)广大业主对自身职权的认识不足，运作不规范。《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中，往往是小区内业主大会徒有虚名，实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时，只是其单独去与物业理论，业主大会并没有“干预”.双方经常因和解不成而诉至人民法院，此时业主势单力薄，总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据，没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
(4)与发达国家相比，我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚，一方面广大业主法制观念淡薄，自我维权意识不足，另一方面，由于广大业主来自于社会的各个层面，大多数都忙于工作，为生计、为还房贷而奔波，对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解，对物业管理的专业知识毫不关注。
三、完善物业管理相关法律的建议
随着我国住房制度商品化趋势的发展，物业管理将会发展成为一门新的学科，它所承载的内容将会受到越来越多人的关注，如何科学有效的完善现代物业管理法律呢?我认为应从以下几个方面着手改善：
(一)制定权威较高的物业管理制度的专项立法物业管理已成为当前我国房屋管理的一种基本模式，事关千家万户，与公民的日常生活息息相关，与大多数人们的利益紧密相关，其规范运作对于市场经济的健康发展和全社会的长治久安与和谐发展十分重要，是关乎国计民生的大事，由全国人大制定专门的物业管理法律理所当然。业主自治管理制度是物业管理中的重要制度，按照我国《立法法》的规定，“民族区域自治制度、基层群众自治制度的事项只能制定法律。”因此，业主自治管理制度也应由法律来规定，但我国物业管理方面的立法都没有涉及业主自治组织法律地位的规定。在物业管理中存在着许多问题物业管理方面的立法没有解决，如物业服务合同性质问题、物业服务企业的安保责任问题、住宅专项维修资金运行管理监督中的问题等等，这些都需要法律加以规范。
因此，由全国人大立法明确业主自治组织的法律地位、业主自治组织与居委会的关系，明确物业服务合同的性质等，对规范和促进物业管理的发展十分必要。调整和完善物业管理关系，加强物业管理的立法工作，其中首要的工作是提高法律位阶，尽快颁布《中华人民共和国物业管理法》，以其作为物业管理行业法律规范体系的核心。
此外，从世界各地有关物业管理立法发展的动态趋势看，专门立法已成为近代各国物业管理立法的主流。《中华人民共和国物业管理法》出台将在我国物业管理法律体系中起着统领的作用，将有利于形成我国物业管理法律体系的基本框架。近年来，围绕物业管理立法、执法、司法方面等所暴露出的问题，对其所作的讨论与研究比较深入，在充分归纳我国现有物业管理立法经验与成果的基础上，制定一部全面、科学的《中华人民共和国物业管理法》己成为可能。
(二)立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理(是指房屋出售后至业主委员会成立并选聘物业管理机构之前这一期间的物业管理)，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例(如30%—50%)或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例(如10—15%)的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”.业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内(如6个月)应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。
物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象的发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。
(三)立法应明确业主委员会的法律地位
立法应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者相互平衡制约、相互监督的制约机制。
它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格。这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势，也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。
同时，业主委员会诉讼主体资格问题属于诉讼制度，根据立法法只能通过制定法律来明确，而不能通过司法途径。建议通过立法确立业主委员会的法律地位并明确其权利能力和行为能力。
(四)建立专项维修基金管理委员会
专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径：第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。实践中存在着维修基金收不齐，由此影响房屋的维修和管理的现象。造成这样的原因有两个，一是1996年前开发的房屋，当时政府部门尚未出台物业维修基金收缴办法，故应由居民承担的2%,开发商承担的3%没有收缴到位。二是承建房屋的房产公司已破产;没有破产的房产公司不肯缴。
(五)公开物业服务收费标准
虽然物业服务标准在实践中难以确定，但是法律法规可以明确物业公司与业主协商确定服务标准的程序，例如物业公司可以和业主委员会进行协商做出一个草案后，再逐个听取业主的建议，进行修改，最后通过书面表决的方式确定物业服务标准。关于物业收费标准，法律可以授权相关政府工作部门制定指导价格，避免物业公司为追求利润而减少投入、降低服务质量。应当注意的是，在制定政府指导价时，必须考虑到物业公司本身的实力和业主的经济承受能力。否则，政府指导价将成为一纸空文。同时，可以考虑实行“菜单制”物业收费模式，改变目前业主被动接受价格和服务的局面，以确保公平交易。此外，必须建立相关部门的监督机制，定时抽查执行情况，确保相关标准的执行，明确物业公司与业主的权利与义务，定纷止争。
公安机关依法处置群体事件的对策思考
一、从一个典型案例谈起
(一)案例
2008年6月28日，贵州省瓮安县发生的“6、28”群体性事件，原本就是一起普通的少女溺水死亡事件，因为公安机关的死亡鉴定结果得不到家属认可，加之被别有用心的人员煽动利用，甚至黑恶势力人员直接插手参与，演变为公然向党和政府挑衅的对当地县委、县政府、县公安局打砸抢烧的严重群体性事件。造成县委大楼被烧毁，县办公大楼104间办公室被烧毁，县公安局办公大楼47间办公室、4间门面被烧毁，刑侦大楼14间办公室被砸坏，县公安局户政中心档案资料全部被毁，42台交通工具被毁，被抢走办公电脑数十台，150余人不同程度受伤的严重损失。如今，该事件已平息，相关责任人也依法受到了法律的严惩。反思瓮安“6、28”群体性事件，原因是多方面的，但公安机关在处置过程中处置方式的欠妥当，也是致使谣言越来越多，最终被一些黑恶势力利用，一发而不可收拾，酿成大规模的群体性事件的一个重要原因。
(二)引发案情发展的原因分析
上述案例中由于未能尽快将信息公开，充分满足民众的知情权，致使民间关于“当地政府部门纵容包庇、销毁证据”等流言才能够在一些别有用心的人的恶意传播之下迅速升温，从而点燃本就失去理性的情绪。但凡流言，都是见光死的。决策过程、执行过程的不透明引发的谣言必然导致胡乱的揣测和极度的不信任，如果没有完善的法律沟通机制，不仅加大群体性事件的处置难度，更容易引发社会的不安定因素。本来对于公民的非正常死亡案件，老百姓最担心的就是恃强凌弱、草菅人命。因此，公安机关在处置此类案件时，不能一律以保密为名对民众封锁消息。尽管在侦查阶段，公安机关并没有告知受害人家属进展情况及解释相关误解的义务，但从社会稳定和保障公民权利的角度看，这种及时诚恳的沟通会打消老百姓的疑虑和担心，消除不安定因素的隐患。社会的负面情绪会及时得到释放，揣测会及时得到合理解释，流言也会不攻自破。
另外，贵州“瓮安事件”中，民众质疑当地警方与事件有内在关联，警方未能及时做出回应，也没有让相关人员回避，而进一步加深了民众的质疑情绪。公安机关在事件的处置中，程序上既要合法，也要合情、合理，用程序正义避免民众的质疑，从而增强处置结果的正当性和权威性。对于引发民众质疑的鉴定程序这一关键环节，是否允许具有公信力的第三方对鉴定过程进行现场见证，是否能够尊重受害人家属的要求“补充鉴定”或“重新鉴定”的诉求，则将直接决定鉴定结果的可接受度。“瓮安事件”发生后，对死者的尸体进行了第三次鉴定，同时也允许家人在场、部分群众现场见证，如果这一事后的鉴定处理方式能够提前一些也许谣言也就不攻自破，这一恶性群体性事件也就不会发生了。
这个事件的发生，究其原因本文认为有两点：一是有关部门在事件萌发阶段，不负责任，推诿扯皮，甚至不适当地采取压服的强硬手段，把小事变成大事。二是政府和公安机关在事件发生后并没有引起足够的重视，假若对事情有足够的敏感度，收集相关信息，把事情解决在萌芽状态，决不会出现这么严重的后果。同时每逢事件发生，当地政府往往一个强烈的惯性倾向，就是立即封锁消息，不许消息外传，这样也会引起当地群众的强烈反感，从而激化矛盾，引发群体性事件。
纵观整个群体性事件的处置，如果我们能够在工作中时时把握住民法、民生、民权这条线，也许这种带有偶发因素的群体性事件就会减少许多。
总之，群体性事件作为公共安全危机之一，从社会学角度说是一种社会秩序维护;从法学的角度说是一种权益保障;从行政学的角度说是一种国家职能。正因为如此，马克思在《论犹太人问题》中评论道：“安全是市民社会的最高社会概念，是警察的概念;按照这个概念，整个社会的存在都只是为了保证它的每个成员人身、权利和财产不受侵犯。”
二、从上述案例看公安机关依法对公民权利的保障问题分析上述案例中，贵州瓮安县民众围攻县政府和公安机关的群体性事件在网上传得沸沸扬扬。在群体性事件发生后，对于所收集的情报信息，大部分公安机关的情报部门并没有综合整理，分析群体性事件的性质、特征、规模等，不能为公安机关和党政部门做出有效的决策和制定行动计划提供可靠依据。有效的情报信息对公安机关的工作有很大的指导意义，主要表现在：能够有效判断群体性事件的性质，详细了解所发生的事件到底是政治性群体性事件还是非政拍性群体性事件;能够评估事件的危害，了解现场实施的违法犯罪行为和交通堵塞、秩序混乱等直接危害，引起国内外社会舆论在公众中产生消极影响等间接危害;能够推测事件的发展趋势，分析预测事件可能出现的情况;此外，还能提供具体的对策方案，为决策部门处置工作提供智力支持和保障。
但是，我们也应当清醒地认识到，由于群体性事件处置的突发性、紧迫性，公安机关执法也往往呈现出执法权力范围的扩张性、权力行使的自决性、处置措施的不断性等特点。
从总体上看，到目前为止，群体性事件的处置工作中还没有形成完善的维护社会稳定、化解消除矛盾的工作机制。少数地方党委、政府和有关部门领导，并没有充分认识到群体性事件的重要性，没有研究其发生的内在原因，对于群众反映的社会问题摸不关心，缺乏了解，或者说有的虽然对问题有一定的了解，但是重视程度不够，能拖延就拖延，能回避就回避，不愿或者不敢面对群众做工作，从而导致矛盾激化，错过了化解矛盾的最佳时机。也有的党委政府或者相关部门，一旦发现群体性事件就不分事情的性质和严重程度，把公安机关推到最前面，强行下令公安机关抓人，这样做的后果是不但不利于事情的解决，反而增加群众的对立情绪，造成矛盾的激化，使事情的解决朝着恶化的方向发展。有的责任主体大局意识、责任意识不强，对于群众的要求当面答应，事后变卦;还有的平时不重视群体性事件的预防，发生了事情才想起了解决问题的办法，给群众造成“不闹不解决，小闹小解决，大闹大解决”的错觉，导致集体上访成为相当一部分人解决问题的主要方法。
(一)立法缺失
法律是公安机关处理群体性事件的指南针，只有在法律的框架下才能更好的对这些事件进行明确而公正的处理。可有可无，模棱两可的处理只能最终是对群众不利。当前，我国处置群体性事件的相关法律法规还不健全，导致公安机关在处理有些群体性事件时缺乏法律依据，有的表现为使用警械、武器或采取强制性措施时，有的表现为处置群体性事件的主体资格方面。《公安机关处置群体性事件规定》规定：公安机关坚持依法办事、按政策办事，坚持理性、规范、适时、有效的处置，维护公民的合法权益，维护社会稳定和发展，以“发现得早，控制得住，处置得好”为工作目标，提高处置群体性事件的和水平。
但这一规定对主要任务的规定比较宽泛，在很多情况下需要上级部门的授权才能采取相应的措施，并且对公安机关处理不当所应承担的法律责任，只是笼统的规定了追究相关领导和责任人的责任，实践中不易操作，很难把握标准，具体的责任也不好落实。基层公安机关在具体的处置工作中经常处于两难境地，导致对群体性事件处理不当。
(二)预警机制不完善
群体性事件的预警机制不完善主要在以下几个方面表现的最明显：首先预警工作没有形成权责一致分工明确的良好局面，信息来源渠道依然比较单一，覆盖面过于狭隘，信息的准确度不够，时效性、全面性、真实性都达不到防控标准，重点事件和重点人群的掌控工作还存盲区;其次，在目前的机构设置中，处置群体性事件的机构没有独立出来，公安机关处于实战的主导地位，但是公安机关过分依赖行政协调，使防范和处置工作，形成了条块分割不清、层次架构不明的松散局面，而且设备资源，信息资源，指挥资源，都不能形成“高效、连贯、科学”的具有专业性的统一指挥和咨询系统，也建立不起“全社会共建，多部门联动”的职责明确的运行机制，一旦群体性事件发生，只能被动出击、疲于应对;第三预防和处置群体性事件工作机制没有真正形成，各部门和各单位在预防和处置群体性事件中的职能作用，工作衔接、权责分担等方面没有一整套完善的运行机制，不能够实现在党委和政府的统一领导下，妥善处理群体性事件。另外对一些群体在特定时间、特定地域反映其合理诉求的请愿活动，没有真正按照《游行示威法》的要求，进行批准和引导，使得一些合法途径手段，无法起到减压阀的作用。
(三)公安机关处置群体性事件的方法不得力
1.处置手段简单
群体性事件的处置手段过于单一粗陋，主要是表现在事件发生后，公安机关往往不区分情况，统一按照一个模式处理。一旦发生群体性事件，事必会在一定程度上威胁到社会稳定，公安机关必须以最迅捷的方式对这些事件做出反应，“息事宁人”,履行职责。但是快速平息需要按照法律的规定、在法律的范围内。有些公安机关在处置民事纠纷或刑事案件时，出于种种“考虑”,没有秉公处置，引发民众对公权力不信任，导致社会怨气积聚，某些突发事件成为“导火索”,最终引发冲突。
公安机关在抓捕犯罪嫌疑人、调处纠纷、专项整治治安等警务行动不当，不但无法处置群体性事件，反而容易引发群体性事件。有的地方公安机关不当干预事件，或干预时机错误，或处置手段不利，不但不能够及时解决问题，反而使矛盾转化形成新的冲突，引发事件升级;有的地方公安机关则以消极态度应对群体性事件，退为应付上行下不达，片面强调群体性事件涉及的矛盾与公安机关没有关系，对事件现场治安态势的变化视而不见，不主动实施其职责内的干预和控制，事态因此得以蔓延和发展，规模越来越大。此两种处置方式都会导致群体性事件处置工作的被动。
有的警员平时缺乏应急事件的处置的理论培训，缺乏事件处理的“现场感”,只是领命行事，一旦赶赴现场却面临着无从下手的多重困境：一是到达现场前任务不明，只能以“随大流”的态度，盲目参照其他人的做法;二是缺乏妥善处置现场警情的经验，不能够根据实际情况迅速作出正确反应，很多警员不知道针对事件现场群众作出的过激行为，例如推操、指骂、打架、破坏车辆和设备等违法行为，是应该依法及时制止、查处，现场抓捕并扣留违法犯罪嫌疑人，还是应该先设法取证，等到事态平息后再去处理。论文格式而这些现场情况的处理不能够采取如同一般治安事件的简单模式，只能根据现场情况采取措施，如果警员把握不了现场处置的尺度，只是按操作程序上报情况，被动等待指令，就形成了事实上的“不作为”、或者“不当作为”:三是因为平时缺乏对事件处置的实战演练，警员缺乏对有效处置事件所必需具备的技能和战法，接到上级指令后，不知用什么战术、什么手段去实现上级意图，实践中贻误战机，处置不力。
2.协作能力不强
一些公安机关在处置现场的各联动单位，不能实现联动，既不知道如何取得其他处置单位警员的行动支持，也不会适时回应其他处置单位及其人员发出的协助请求。群体性事件的现场处置往往会集中本地区甚至是周边地区多单位警力，并根据现场情况或是分小组合成作战或是分区域分散作战，警队单位及其人员之间多处于相互陌生的关系状态，由于缺乏合作默契，协同支持配合很少，难以形成整体合力。所以在一些事件个案的处置现场彼此之间，不能及时得到有力的警务支持与协助，形成了周边其他小组的警员观望，个别受到闹事者攻击的警员或小组孤军奋战的散乱状态。这种散乱的处置情形容易助长闹事者的哄闹气焰，削弱警队在处置现场的威慑气势，不利于事件的平息。
当然，出现事件现场警力充足，却大多处于被动待命状态，不能及时对有关情况进行相应处置的局面，在一定程度上是由于群体性事件的突发性与通信技术不足，一些单位接令赶往群体性事件现场后，对在事件处置中的工作任务、目的、权限和警力调度区域、协同单位等不清楚。
(四)在处理的过程中信息的严重滞后与信息的不当处理近几年来，群体性事件的发生越来越具有组织性和隐蔽性的特点，加上反映的问题往往具有一定合理性，容易引起人们的同情，所以公安机关对于情报信息的收集工作越来越难，与此同时，一些地方的民众对群体性事件缺乏规律性的认识，对导致群体性事件的原因缺乏敏感性，从来不积极主动地了解当地的不安定因素，相当一部分公安机关并没有建立起灵敏高效的情报信息网络，导致情报收集和控制工作不完善。在群体性事件发生后，无法做到速报(群体性事件随时发生随时报送)、续报(及时将群体性事件发展事态、现场处置情况等上报有关部门)和专报(对插手群体性事件的敌对分子、幕后操纵指挥者、聚众打砸抢烧的违法犯罪分子，在打击后专案专报)。公安机关缺少一个权威、统一、高效的情报机构来负责群体性事件情报信息的管理，造成群体性事件情报信息的多头管理而造成情报延误或渠道不畅。此外，公安机关并没有有效地控制信息传播的内容，在很大程度上没有充分利用大众传媒或采用新闻发布会等方式，及时、准确地向社会发布权威信息，说明事件真相，解释政府己经和即将采取的措施等。
三、公安机关依法处置群体事件的对策
(一)加强预防处置群体性事件的立法工作
群体性事件有着深刻而复杂的社会背景，涉及众多人的人身、财产权利，关乎整个社会秩序和公共安全，而预防和处置群体性事件工作涉及面广、政策性强、难度大，一旦把握不好很有可能侵犯公民利益，甚至引起社会秩序混乱。目前，对群体性事件工作处置的法律法规有：《人民警察法》、《集会游行示威法》、《人民警察使用警械和武器条例》、《公安机关处置群体性治安事件规定》、《治安管理处罚法》等等，但是以上规定还不够完善，过于原则，对群体性事件的处置范围、处置主体、处置的工作原则、组织领导、职责分工、目标任务、善后工作等规定不够明确，“禁止性、义务性规定多，授权性、可行性条款少，还未形成一个从权利的设置、组成到行使、保护、规范的完整的法律体系”,在这种情况下容易导致因法律规定不明确而发生的侵犯公民权利的情况。因此，我国应加快对群体性事件有关问题的立法工作。
(二)完善公安机关处置群体性事件的预警机制1.进行信息预报
健全分析研判制度：一是防患于未然，及时综合、分析由国保、治安、技侦、网监等部门提供的信息，努力获取深层次、预警性、内幕性和行动性的情报信息，超前分析预测可能发生的群体性事件;二是为防范与处置赢得时间和空间，开展危机风险判断，分析各种危机的规律和特点，综合设计应对策略;三是进行网上分析和比对，为预防和处置危机提供支持，并严格信息报送制度，公安机关对影响社会稳定的重要信息和己经发生的群体性事件及处置情况，在及时报告当地党委和政府的同时，还报送上级公安机关。建立数据库：一是以境外敌对势力、恐怖组织、激进教派等情况，和国内高危群体、极端分子相关情况，作为人的方面的数据基础;二是以剧毒、核生化、爆炸等高危物品、的分布、储藏情况作为物的方面的数据基础;三是要全面掌握，政治敏感期、节假日，气象、地质骤变期等高危时间数据，作为时间方面的数据基础;四是空间方面，本地的党政机关、标志性建筑、公共场所，易于地质变化的地段、河流等要害部位。
组建完备的信息网络系统，一是信息要准确和及时;二是信息要左右相联、公秘结合、上下相通;三是要建立人机相结合的信息平台，形成人联络，机联网的互动状态。要保障决策的有效实施和指挥有力，需要做到：党委、政府、公安、安全、气象、军分区等重点单位实施联网;政情、敌情、社情、民情进行综合收集研判：重点人员、重点群体，重点单位、重点地区、重点时期实施监控。广泛收集重点时期的各种信息，争取时间上和空间上的超前性。对发现的不管是大问题还是小纠纷，都应该公正、合法的处理，特别是一些小问题要做到事前的及时处置，预防事件的扩大化。同时，发挥电台、电视台、报纸等主流媒体正面作用，设立具有信任感和亲和力的新闻发言人及专家评论员，及时向公众发布危机事态、处置情况和公众应尽的社会责任，满足公众的知情权。发布“交通管制”、“局部地区戒严”公告。严厉打击制造虚假信息，扰乱社会治安的犯罪活动，营造良好的应急处置环境。
2.制订应急预案
应急预案是指面对突发事件的应急管理、指挥、救援计划等。预案的科学合理离不开对群众性事件的深入分析和调查，以及总结归纳经验教训。针对群体性事件可能发生的具体设施、场所和环境，在安全评价的基础上，为降低事故造成的人身、财产与环境损失，预测事故发生后的态势和多种情形，组织建立应急救援机构和培训人员，制定行动的步骤和纲领，以及控制事故发展的方法和程序等，预先做出的科学而有效的计划和安排。对群体性事件这类突发公共事件，应急预案应该重点建设如下子系统：完善的应急组织管理指挥系统;预警和预防机制;应急响应程序;后期处置体系等。
“911”事件后，许多国家建立了用绿、蓝、黄、橙、红5种颜色代表的5种危险等级，根据恐怖威胁情报向国民发布预警信息，我国也应建立预警等级制度。对危险的群体和个人、对危险的事、对危险的时间、对危险的空间和不良天候，根据情报信息及时预警，向公众发出预警信息，力争在防范和先期应对上收到双赢的效果。
三、提高公安机关处置群体性事件的能力
群体性事件的发生使得公安机关机关处置群体性事件能力不足的缺点暴漏了出来，因此，提高处置群体事件的能力和水平必将是公安机关面临的一项艰巨而又刻不容缓的任务。笔者将在以下几个方面对如何提高公安机关处置群体事件的能力进行探讨：
1.加强特警队伍建设
公安机关担当着维护社会秩序的重任，其训练强度和方法也是不同于一般的训练。一方面，公安机关应当把平时的训练工作制度化，这样不仅可以形成一套有效的针对群体性事件处理的制度，而且还可以更好的应对群体性事件的发生;另一方面，应当加强特警队伍建设，组建一支政治过硬、训练有术的队伍，这一点可以借鉴土耳其的经验。目前有33个省份建立了快反警队，没有组建快反警队的省份发生社会事件时由邻省已组建的派员干预，避免了其他警员因未受过专门培训而干预失当、激化矛盾。快反警队人员主要来自警察学校，警察局新招收的警察首先要满足快反警队的需要，剩余部分才分配到其他警种，警员年龄不超过35岁，警官年龄不超过45岁，警员最长服役期3年，骨干服役期可以延长，但不得超过6年。这些做法，较好地解决了队伍更新问题，使快反警队能够长期保持旺盛的战斗力。
2.及时化解矛盾
多数群体性事件的起因很小，但由于反应迟缓，使事态升级为“事件”,形成“小的事件—下级忽视—小事升级一一下级失控—触动上级—快速解决—事态平息”怪圈，暴露出处置能力不强的弱点。
应当及时化解群体性事件中产生的社会矛盾，有效保护人民群众生命财产安全。公安机关要充分发挥主力军作用，本着积极预防、全力控制、依法处置的原则，坚持在党委、政府的领导下，上级公安机关的指导下，相关职能部门的配合下，按照既定方案，快速反应，动员组织优势警力，整体联动，协同作战，采取果断措施，运用综合手段，全力以赴做好各项应急处置群体性事件工作，迅速有效地控制、化解矛盾，最大限度地减少人员伤亡、财产损失和社会影响，努力为本地区经济建设和改革开放创造和谐安定的社会环境。
3.提高执法者素质
依法行政能否顺利推进，执法者的素质是一个至关重要的因素，要求做到：
(1)促进执法者思想政治水平的提高，树立“权为民所用、得为民所谋、情为民所系”的观念，深入思考“为谁掌权、为谁执法、为谁服务”问题，以全心全意为人民服务为宗旨，解决发生的群体性事件，提高公安机关依法行政的自觉性和主动性，努力做到依法管理国家政治、经济、文化和社会事务，维护和树立法律权威; (2)完善执法者的入门考试制度，坚持“公开、平等、竞争、择优”的原则，深化人事制度改革，形成“能者上、平者让、庸者下”的用人机制，增强活力，提高效率，为公安队伍素质的提高奠定坚实的基础;(3)加强对执法者的业务素质，提高执法者准确适用法律的能力，通过制度约束，建立学习型队伍，使执法者在处置群体性事件的过程中，以执政为民为宗旨，注意维护国家、社会和公民个人利益;(4)从优待警，在财政支出许可的情况下合理提高警察待遇，提高其生活水平，要关注警察职业的心理健康，建设公安民警活动中心，多开展体育运动和体质能力训练，进行压力疏导，提高职业素质，加大对警察执法的经费支持，更新装备，并尽量保证他们工作中的人身安全。让警察无后顾之忧，公正无私地投入工作。
(四)建立正当、合法的公民利益损害的救济机制在群体性事件的处置中，各级公安机关往往会采取相应的现场管制措施、强制措施，必要时还可能使用警械和武器。如《公安机关处置群体性治安事件规定》中规定，公安机关在处置群体性治安事件时，可以根据现场情况，依法采取强制性措施;发布命令或通告，责令围观人员立即离开现场，责令聚众组织者立即解散队伍，责令聚集的人员在限定时间内迅速疏散;对超过限定时间仍滞留现场的人员，可以使用必要的驱逐性或制服性警械强行驱散，但要尽量避免伤亡，对经强行驱散仍不离去的人员或者进行煽动的人员，可以强行带离现场或者立即予以拘留，等等。
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