购房贷款还款都有哪些方式
随着房价不断上涨，很多人都会选择用贷款的方式购房，因此，在日后就需要进行还款啦，但是，购房还款的方式也有很多种噢。以下是由学习啦小编为大家整理的购房还款的方式，希望能帮到你们。
购房还款的方式
一、等额本息还款
等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
这是目前为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。
以等额本息还款方式偿还房贷，借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支。
二、等额本金还款
所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。
采用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，后总的利息支出较低。
三、一次还本付息
此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
四、固定利率还款
固定利率还款(按等额本息方法计算)。固定利率标准各家银行不同，现阶段基本以上浮1.1倍计算。
固定利率房贷大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险，所以常比基准利出一定的百分点。
五、公积金自由还款
即设定每月低的还款额，只要月还款额不低于设置的低还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款。
自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。
购房还款的技巧
技巧一：房贷转按揭
房贷转按揭，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找实惠的银行。
现在大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出低成本转按服务，比如可以免掉担保费这项大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。
技巧二：按月调息
前几年，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，固定改浮动需要支付一定数额的违约金。
一些银行推出了按月调息方式，目前利率处于下降通道，客户如选择按月调息，则可在次月享受利率下调的优惠。
技巧三：公积金转账还贷
在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，大程度地降低每月公积金的还款额;大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。
这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
技巧四：双周供省利息
每月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。
贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
技巧五：提前还贷缩短期限
理财人士表示，提前还贷之前要算好账，因为不是的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。
此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。
不适合提前还款的情况
情况一、当投资收益率比贷款利率高的时候
如果你的手头上有投资理财项目，比如股票、债券、基金等，且收益要比贷款利率高，那么就完全没有必要选择提前还贷，大可以继续用于投资理财。
相反，如果你只是将钱存进银行，并且近期又没什么投资计划，那么还不如选择提前还贷，因为此时存款利息肯定没有贷款利率高。
情况二、等额本金还款期已超过1/3
等额本金还款法，就是将贷款总额平分为成本金，然后根据剩下的本金计算还款利息，随着时间的推移，剩下的本金会越来越少，需要还的利息也会逐渐减少。当还款期超过1/3时，其实借款人已经还掉了一半的利息，所以此时提前还贷，其实是偿还更多的是本金，并不能有效节省利息的支出。
情况三、等额本息还款已到中期
如果你是用等额本息的方式还款，且已经接近中期，那么此时还款也是不合适的。等额本息的还款是每月还款总额固定的，其中还款本金逐渐递增，还款利息逐渐递减。也就是说，前期的利息比重比较大，本金的比重比较少。如果你在中期的时候选择提前还贷，那么你还的更多是本金，因为前期你已经偿还了大部分的利息，所以此时选择提前还贷也是不划算的。
当然，如果你一定要提前还贷，那么下面这3件事你也要提前搞清楚：
1、还款需要提前预约，根据银行规定，提前还款需要提前7-15个工作日向银行提出书面申请，并约定好提前还款日。
2、金额上有限制。一般对于提前还款的金额，银行会规定为万元的整数倍，有些银行还会要求是6个月的还款额以上。
3、各家银行对违约金的规定有差异。一般银行只接受还款超过一年的借款人提前还款，部分银行对还款不足一年的借款人的申请不予受理。受理的银行也需视情况约定收取一定的违约金。所以想要提前还款，一定先要搞清楚违约金的金额。
购房贷款的注意事项
注意事项一：合理进行资金规划
购房者在作出购房决定之后，应该根据经济实力来选择房屋的价格及大小，这样就可以根据房屋价格和资金储备来计算贷款额度、年限及月供。购房者应该注意不要把全部的可用资产都用来支付首付款，预留一部分的风险准备金是很有必要的。
注意事项二：选择“靠谱”房源
购房者在选择房源的时候应选择靠谱房源，尤其是预售房屋，应注意开发商的实力和信誉，以免产生由于开发商资金周转能力差无法如期交楼或造成其他质量问题，造成购房者不间断的还贷款却无法顺利入住新房。
注意事项三：优先使用公积金贷款
公积贷款的首付比例及利率较低，因此如果购房者符合条件，应当把公积金贷款放在第一位。如果购房者使用商业贷款，在签订购房合同之后，也可以提取公积金来支付房款或月供。
注意事项四：注意个人征信情况
无论申请公积金贷款还是商业贷款，银行接受到购房者的贷款申请之后，会对购房者进行贷款资格的审核，如果购房者个人征信出现问题，银行可能不会放款。哪些行为会影响征信?一是信用卡、房贷、车贷、助学贷款存在多次逾期;二是为第三方担保，第三方没有按时还贷款。此外，水、电、煤气费不按时交款，也会影响信用。
注意事项五：无法按时还款可申请延期
在贷款申请通过之后，购房者每个月偿还贷款即可。如果中途遇到困难怎么办?购房者可以向银行提出变更贷款期限的申请，如果贷款银行同意就可以办理贷款延长。
注意事项六：提前还款有优劣
随着资金的积累，有一部分购房者会考虑提前还贷，但提前还款有优劣，一般来讲由于还款利息支出通常集中在还款初期，处于还款初期的借款人提前还款比较划算，但同时也会面临到银行收取违约金的问题。
注意事项七：还清贷款撤销抵押
很多购房者在还清了贷款之后会忘记撤销抵押，这可能会影响到房屋的再次交易、抵押等。因此还清贷款之后，购房者应该持贷款结清证明和抵押的房地产权利证明前往房屋所在区(县)的房地产交易撤销抵押。
注意事项八：各类合同莫遗失
购房者在办理银行贷款的过程中，会签订一系列的材料。其中主要的包括借款合同和借据。办理产权抵押注销手续之时需要用贷款合同来办理还款证明，购房者应该妥善保管，尤其是贷款期限长可达30年，稍微不慎很容易丢失。
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