2018房价走势预测
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2018房价走势预测
《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布，北京计划在2017-2021年的5年内，供应住宅用地6000公顷，共建150万套住宅。
此消息一经发布，房价崩溃论顿时不绝于耳。
因为如果北京市未来五年要供应150万套住宅，要就是每年至少要供应30万套，而北京市目前一年的住宅成交量(含公寓)，也才12万套，都不到供应量的50%，那么北京市场供不应求的态势势必将得到彻底扭转，房价松动的可能性几乎板上钉钉。
但实际上这个供地计划，就是为了响应4月1日住建委和国土部联合发布的关于《加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》。在这个通知中，住建委和国土部要求各地根据商品住房库存消化周期，其中要求：
对消化周期在36个月以上的城市，停止供地;
36-18个月的城市，要减少供地;
12-6个月的城市，要增加供地;
6个月以下的城市，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
而从北京的商品住宅存量看，目前仅有650万平米，整体去化周期肯定在6个月以内，所以北京就属于不仅要显著增加供地，同时还需要加快节奏的城市。
那么如果这个供地计划成真，是不是北京房价就一定会出现调整回落呢，这个事情并不是那么简单。
首先我们分析一下北京本次发布供地计划的详情：
第一，虽然计划五年总共供应150万套住宅，但其中只有100万套有产权，也就是能够销售的只有100万套，每年约20万套。
第二，在这20万套中，自住房及中小户型商品房又要占到70%，也就是每年自住房及中小户型房源供应有14万套，而纯商品住宅仅有6万套。
这么看的话，所谓5年150万套就并不是那么吓人了!
如果按照每套100平米估算，也就是平均每年要供地2000万平米，从历年数据来看，与2007年的供应水平基本相当，市场几乎是“每日开三新盘”的状态。应该说，北京市具备这种的供地能力。
同时如果从供需关系上看，市场每年要消化20万套的供应，这个需求水平只有在2009年出现过，当年的市场成交套数是17.2万套，房价为14500元/平米左右，是目前北京房价的50%左右。
因此，我们认为如果北京这个供地计划成真，未来北京房价将会有以下三种情况出现
第一种情况：如果限购政策不放开，我们判断北京房价会在2020年之前崩盘。
理由是在目前如此严格的限购条件下，北京每年4-6万套的改善需求及10万套的自住房优先家庭，加上新北京人以及满足住宅限购的人，未来三年最多产生40万套的住房需求，而按照供地计划，未来三年则要供应出60万套的规模，在这样供需关系下，北京房价最多撑2年，第3年必定崩盘，也就是2020年是北京房价崩盘的节点。
第二种情况：如果逐渐放开限购政策，市场需求规模在未来五年将逐渐回升到2009年的状态，因此房价下跌50%的可能性存在。
因为一旦放开限购，全国的人都会来北京买房，但是要想每年去化20万套的规模，仍然具有较高的难度，至少在目前这个房价水平几乎不可能。因此，北京房价回到2009年的水平，具有一定的可能性，也就是均价在15000元左右，相比较目前房价，要回落50%左右。
第三种情况：限购政策对自住房及中小型住房不会放开，而政府会放开纯商品住宅市场，不再执行限购，那么北京将逐渐形成真正的双轨制购房模式，房价将基本处于稳定状态。
如果执行以上政策变化，那么北京市其实将会形成双轨制的供房体制。自住房及中小型房将逐渐演变成政策房，单独针对满足限购条件的人，保障其在北京五年，就可以购买一套自住房或中小型房。
而纯商品住宅部分全部放开，这部分供应其实按照供地计划，也就每年6万套的规模，与目前北京改善住房需求基本规模相等，这部分房子将逐渐走向高端化，是北京购房客户未来换房的主要来源。如果这样的话，未来北京房价未来基本上不会有太大变化，保持基本稳定。
结合目前走势判断，认为第三种可能性最大。
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