中国房地产行业存在的问题及对策(4)

　　我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。早中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

　　1、实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金

　　房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为自己问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

　　2、推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来

　　国家控股银行在整个国家经济中占金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前国有银行业不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

　　3、适当引入外资，达到鲶鱼效应

　　这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴费相应的学费。

　　4、避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境

　　(四)引导房地产企业开展多元化产品服务

　　有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼房产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观，不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做的质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰，他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买?成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循鱼线的规划而行，全城监督土地的使用性质。严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元，也许我们有顾虑，认为低碳产品不容易赢利。市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致性。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

　　(五)建立多元化的房地产市场体系

　　目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效的调控，因为导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级系统，是房地产行业能够可持续的健康发展。