中国房地产行业存在的问题及对策(3)

　　(四)国家房地产的政策正在逐渐完善

　　2009年4月15日——国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%。14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。4月17日——国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月21日——住建部：未获预售许可项目房企不得收定金。住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　1、政策背景解读

　　这个政策的出台始于4月14日温家宝在国务院常务会议上布置下阶段任务时的指示：实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月15日即出台了上述政策。此次新政属于宏观调控中的货币政策。货币政策通常突然性较强，借助于突袭，见效迅速，直接效应明显，但容易误伤，造成市场的大幅波动。可以预见，一定会有后继的货币政策和财政政策来修正这种误伤。在货币政策方面，按温的要求，更加严格的差别化房贷政策必将进一步明确，目前二套房认定标准正在加紧制定，21日证监会负责人明确表示新出台的二套房标准将采用严格的“认房不认贷”。在财政政策方面，按温的要求，物业税的开征应当是迫在眉睫的事情。

　　2、政策预期分析

　　新政将直接打击投机者，交易量将在近期大幅萎缩，但如无配套政策，房价将不会下跌。可以看出，此次政策的出台一定造成交易量的萎缩和预期的利空。但是否出现量价齐跌，需要分析政策的价格效应。政策的根本出发点在于抑制住房需求，不管是自住还是投资投机，交易量会短期内萎缩，交易量的萎缩一定会造成流动性资金过剩。政府因此将面临着扭转宽松货币政策的压力，可以预期提高利率将是下一步的必然选择，因此下一步社会的资金将进一步集中于银行，银行将面临着巨大的资金借贷压力。在投资经营环境没有改善的情况下，制造业不能出现大规模的资金注入，因此社会上将出现两方资金富裕者：银行、制造业资金，制造业资金规模大，必然会寻求出路，寻找优质资产，房地产将是最优选择，因此利率提高与否，流向以制造业资金为基础的炒房团(如温州炒房团)或基金的资金不会减少，反而由于银行的压力可能放大。同时，消费者的资金需求减少，可能导致流向开发商的资金进一步增加，而流向地方政府用于基础设施建设的资金也将进一步放大，在银行、炒房团和基金以及政府所形成的资金流转中，即使不会导致未来房地产价格预期的进一步提高，至少会在稳定水平之上。当房价在一定时期趋于稳定，可能刺激刚性需求者的住房需求。所以如果没有配套的政策出台，此次新政对住房需求的抑制作用将不明显，房价也不可能出现下跌。

　　四、推动我国房地产业发展的对策

　　(一)合理利用资源实现可持续发展

　　可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺式开发;房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

　　(二)土地市场规范化

　　土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供给状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

　　政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负担的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定的通过土地获利。坚持土地招挂拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划赶不上变化，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一些列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

　　(三)完善房地产融资渠道