法律事务本科毕业论文范文(2)
一、歧视、性别歧视的概念
歧视中的“歧”，是指差异、不同，歧视即区别对待，歧视的原意可以是褒义的，体现为正确看待差异的能力，即人所具有的洞察力;可以是中性的，体现为制造区别或差异，即人能够辨别差异的能力;可以是贬义的，体现为在待遇中表现偏见，即不合理的不同对待或不合理的相同对待。
“歧视”指基于一系列与人们的潜能或能力无关的因素存在的不公平对待。2005年为北京世界妇女大会的召开而编写的《英汉妇女与法律词汇释义》中，将歧视解释为：由于某些人具有的某些天生的特征，或强烈的信仰，或个人身份，诸如人种、种族、性别、年龄、宗教或性倾向等，而予以不公平的待遇或剥夺其权益。人类的发展潜能因歧视而受到抑制，人类的自由因歧视而无法实现，然而，导致歧视的“因素”或“特征”却难以改变。歧视无视人的努力、打击人的进取、致使被歧视者感到侮辱和无能为力。其后果是损害机会平等和待遇平等，导致和强化不平等。相对于整个社会而言，歧视的危害性更加严重。歧视造成人类资源的巨大浪费，“人的才能和人力资源的浪费对生产力、竞争力和整个经济具有不良影响;社会经济不平等加剧，社会合力和团结遭受侵蚀，政治稳定受到威胁。”①与性别相关的歧视，被称作“性别歧视”，指基于人的生理性别或社会性别而产生的歧视与偏见。这个词起源于上世纪60年代的美国，泛指一切歧视女性的态度和做法。当时的研究表明，一切被视为与男性有关的特点及事物都被看作是有价值的、规范的，而与女性有关的一切则被贬值，被认为是偏离常规的。这种对于男性及女性的不平等的社会认识，使性别歧视作为一种强大的势力得以在不同的国家和地区延续。对于美国社会中的非洲裔、拉美裔及亚裔妇女来说，性别歧视主义与种族主义及其他歧视性的意识形态与做法结合在一起，无疑是雪上加霜。美国黑人女权主义者Bellhooks指出：“性别歧视主义之所以是重要问题并非在于它是所有其他压迫的基础，而在于它是人人都曾经历过的统治的实施。”[1]《消除对妇女一切形式的歧视公约》中，“对妇女的歧视”一词作了比较明确的解释，即基于性别而作的任何区别、排斥或限制，其影响或目的均足以妨碍或否认妇女不论已婚未婚在男女平等的基础上认识、享有或行使在政治、经济、社会、文化、公民或任何其他方面的人权和基本自由。
由此可见，对性别歧视可有如下理解：
首先，性别歧视是基于性别的不公正待遇。性别歧视，是以性别作为决策的唯一标准，而对个人的自由意志与奋斗不予考虑。由于生理性别与生俱来难以改变，且与个人的努力无关，所以，基于性别的歧视是不公正的。
其次，性别歧视源自观念。内心的想法或观念可以是不道德的，但不足以构成违法，因此歧视并非一定违法。只有在歧视以一定形式表现出来时，当歧视的观念被付诸实施时，当歧视行为产生了具体的侵害后果时，歧视才有可能构成违法。
第三，构成违法的性别歧视，需要有法律的明确规定。
由于我国目前并未从法律角度界定“歧视”的内涵，“歧视”
尚未成为正式法律用语，因此以“歧视”为理由提起的诉讼常常难以得到法院的支持。这一方面说明我国应尽快制定反“歧视”法律规范，明确“歧视”的含义，另一方面也说明，即便歧视本身缺乏法律明文界定，无法构成违法，分析、界定、辨别歧视仍是非常重要的，因为只有承认歧视的存在，认识歧视的危害，才有可能从立法、司法等多角度预防和反对歧视。
第四，有些行为的危害性显而易见，但其背后隐藏的观念、思想根源却比较难于识别，比如性骚扰、家庭暴力。性骚扰是指有性色彩的行为以及其他以性为目的的行为，这些行为损害了人的尊严，对接受一方来说是不受欢迎的、无理的、冒犯性的。家庭暴力是指发生在公共生活和私人生活中，对家庭成员造成或可能造成身心方面或性方面的伤害或痛苦的任何暴力行为，以及威胁、强迫或任意剥夺自由的行为。性骚扰、与性有关的家庭暴力的背后隐藏的就是性别歧视。
第五，性别歧视表现为不合理的区别待遇和不合理的相同待遇。由于男女两性在生理上的不同，性别歧视既包含直接对某一性别的不利待遇，如拒绝招收男性幼儿教师;也包括无视性别差异的不合理的相同待遇，如要求哺乳期的妇女同男性一样加班。
第六，性别歧视有时表现为惯例。《欧洲联盟非歧视指令》规定，如果某项惯例不能被证明是为了促进合法的目的、适于实现该目的，并且对于实现该目的是必要的，则适用该惯例构成歧视;如果某项惯例不具有合法的目的，并且在所使用的手段和所追求的目的之间不存在合理的比例关系，适用该惯例同样构成歧视。例如，1985年英国的一个案例：一位拥有英国永久居住权的已婚妇女起诉英国移民局，因为按照规定该妇女的丈夫———一位巴基斯坦男性，不得来英国与妻子团聚。但移民局又同时规定，如果丈夫在英国拥有永久居住权，他的妻子则可以赴英国与丈夫团聚。
欧洲法院判决英国移民局的规定属于性别歧视和种族歧视。在此案件中，英国移民局无法证明其规定的目的合法，也无法证明其手段是必要的②。
第七，反对性别歧视，并非将性别对立。虽然从总体上看，女性受歧视的现象远远多于男性，但反性别歧视并非将两种性别对立，而是将两种观念对立。女性可能是性别歧视的受害者，也可能是性别歧视的加害者。历代中国妇女中顽固维护男权统治的代表不在少数，而男性为维护性别平等，特别是为争取女性平等权所作的努力更是有据可查。
二、性别歧视的学理分类
(一)以表现方式为划分标准，性别歧视可分为直接歧视(显性歧视)与间接歧视(隐性歧视)直接歧视是指任何人与另一个不同性别、不同婚姻状况或没有怀孕的人比较，在同等情况下，该人受到、已经受到或可能受到比他人差的对待。例如，雇主聘用一个人而不聘用另一个人仅仅
是考虑后者的性别，即对后者构成就业歧视;又如，雇主给予合法结婚的妇女分论文标准格式范文娩福利而拒绝给予单身怀孕者同样福利，构成婚姻状况歧视;再如，分娩前或分娩后被雇主解雇，构成怀孕歧视。上述歧视均与性别有关，且“基于性别”的理由表现明显，因此属直接的性别歧视。这里的“另一个人”，可以是实际存在的某个人，如同事;也可以是一个假定的人，比如雇主表示：“如果你是男性我就录用你”，所指的“男性”是假定存在的人。中国某航空公司武汉有限责任公司公开招聘“空中乘务员25名”③：招收对象为“女性，未婚，大专以上学历，年龄不超过23周岁，英语水平相当于国家四级标准……”，招收条件：“身体健康，五官端正，体形匀称、气质良好;身高162—172厘米，双眼矫正视力0.5以上。”该则启示含性别歧视、婚姻状况歧视、身高外貌歧视等等，类似招聘启示并非鲜见。间接歧视是指表面上看似中立的规定或标准，将使某不同性别、不同婚姻状况的人或怀孕人士处于与他人相比不利的地位。表现为向所有人施以统一的条件或要求，但实际上并无充分理由需要加上该等条件或要求。因此，中性的做法如果对特定主体产生特定影响，属于歧视。例如，某女士因怀孕无法超时工作因此受到雇主惩罚，其做法构成间接歧视。
直接歧视与间接歧视是性别歧视最主要的两种区分形式，有些国家或地区(如欧洲联盟指令)的法律条文明确界定了这两种歧视的概念，要求原告方在诉求中必须明确指出遭受的是哪一种形式的歧视。
直接歧视与间接歧视的差别在于：
1.直接歧视具有显而易见的特征，即显性歧视，需要具备形式要件(明示的文件、带歧视内容的招聘广告或解聘通知等);间接歧视则常以中立的面目出现，因而为隐性歧视。
2.直接歧视中原告方需要证明：原告与其他处于相同情形下的人相比是否受到了较差的对待，较差的对待与歧视所禁止的理由之间是否有因果关系，较差的待遇是否是不公正或不合理的;间接歧视中原告方需要证明：原告诉求是针对何种惯例或实践提出的，这种惯例是否给受法律保护的群体造成了不合比例的不利影响，采用这种惯例是否有合法理由。以“间接歧视”为由的诉求，常常带有公益诉讼的性质，它所挑战的是社会公认的、似乎是合理的惯例或实践，因此反对间接歧视案件的胜诉，常会使许多人受益，甚至会对社会变革起到推波助澜的作用。
3.在法律明确规定“禁止歧视”后，直接歧视很容易转化为间接歧视，以隐蔽的方式规避法律制裁。由于性别歧视问题业已引起社会的关注，在招录公务员时，各机关单位明文规定只招男生或女生的情况与从前相比有所减少。但这并不能真正限制录取单位对应试人员的性别歧视，录用单位可以通过内部控制，以性别以外的其他理由(性格、适应能力、综合素质等较为抽象的标准)拒绝录用某一性别的人员。这种隐性歧视比显性歧视不仅更难判断、举证，而且比显性歧视有着更大的危害性———由于对录用单位的性别要求不知情，一些应试人员因此浪费了时间、精力甚至失去了考取其他单位的机会。
(二)以歧视者的主观目的为标准，性别歧视可分为非目的性歧视与目的性歧视非目的性歧视是指没有歧视的主观故意，是个人意识的自然流露。非目的性歧视可能出于偏见，偏见是指以刻板印象的方式对人、物、环境所做的判断，即对某一类人、物、环境形成刻板印象在先;对于属于该类的某个(些)人、物、环境基于刻板印象作出评价性判断在后，而其中所谓“刻板印象”就是一种简单化的、未加证实的概括[2].如认为农村来的保姆不如城市保姆讲卫生;女学生的思维没有男学生周密等。
目的性歧视是指出于歧视的目的，具有主观歧视的故意。具有主观故意的歧视有些是显性歧视，有些是隐性歧视。例如，限制女性竞聘者竞聘职位，同时避免被控“性别歧视”，招聘单位规定参加竞聘人员的身高无论男女必须超过 1.65米，或在明知女性竞聘者较多从事行政事务性工作的情况下，要求竞聘者必须有常年实践部门工作经验等。
目的性歧视又被称为“歧视性的做法”(discriminatory prac-tice)④，指施加一项要求或条件而导致歧视后果，或假如被施加该项要求或条件的人并非全属同一性别，可能导致歧视的情况。目的性歧视的所谓 “目的”，可能是经济利益，如因女性从业人员的假期比男性多而拒绝招聘女性;也可能是出于管理的需要，如为保持本单位一定的男女比例。
(三)以歧视者的态度作为划分标准，性别歧视可分为善意的歧视、中立的歧视、恶意的歧视善意的歧视：此类歧视在表现形式上非但没有恶意，许多时候是以善意的面孔出现，或的确出于善良的本意而作出，因而难于辨别。如规定女性退休年龄比男性早的理由是照顾女性;让女性更多地从事内勤、秘书等辅助工作的目的是发挥女性耐心、细致的特长;将更多的培训学习机会赋予男性的原因是便于女性更好地照顾孩子和家庭……在这些关心与照顾的背后，女性自身的能力、平等竞争的机会、选择的自由被轻而易举地剥夺了。并非所有的女性都甘于受到这些“照顾”，并非接受这些照顾的结果都是使女性获益，虽以“照顾”为名，仍然属于“温和而善意”的歧视。“男人更可能以家长的态度对待女人。另外，男人可能会说，女人实际上才是真正的主人，而男人只是她们忠实的仆人，或者，换句话说，女人的生命受到的呵护远大于男人。这一虚假的骑士精神其实是女人经济上依附于男人的另一面。”[3]可见，善意的歧视实际上加固了女性的“弱者”、“附属”地位，女性因此被排斥在主流领域之外。
中立的歧视：以“超性别”的面目出现的性别歧视。以香港平等机会委员会诉香港教育署长案为例⑤：1978年，香港通过了一项法令，其中要求在教育中依据性别实行配额制，确保男生和女生获准进入某些初中的比例为1：1.这一看似中立的规定暗含性别歧视的内容，因为总体上女生在考试中成绩较为优异，并较男生考得更好，但由于配额制的作用，在相同分数情况下男生可以进入这些初中而女生却不能。目前的法律、规范大多以中立的面貌出现，但表面的中立只是形式上的平等，而非实质上的平等。
恶意的歧视：以恶意的态度甚至暴力的形式出现，如性骚扰、家庭暴力。如前所述，性骚扰是性别歧视的一种形式，是通过性行为滥用权力，在工作场所、学校、法院和其他公共领域欺凌、威胁、恐吓、控制、压制和侮辱其他人的行为。最初的性骚扰主要指在职场中男性上级或同事对女性下级或同事作出的不受欢迎的与性有关的行为。力量的强弱悬殊或地位的明显不对等，导致受到性骚扰的女性常常难以维护自己的权利。目前性骚扰的涵盖范围不限于工作场所，而是扩大至所有不受欢迎的与性有关的行为。家庭暴力则是发生在私领域中的侵害行为，一部《不要和陌生人说话》的电视剧，首次将以家庭暴力为表现形式的性别歧视揭露出来，引起了很大社会反响。
(四)以歧视的行为性质为划分标准，性别歧视可分为区别性歧视、排除性歧视和限制性歧视⑥区别性歧视，是指将男女并非必要地区别对待，这种区别，或“隔离”，本身就是歧视。在幼儿手工课上将男女生分开，男孩子玩拆装玩具游戏，女孩子玩给布娃娃做衣服的游戏，这种区分并非必要，且区分的结果是在用社会固有观念影响和教育下一代，没有根据幼儿需要给予他们选择的机会和自由，这就是歧视。我国南方某省下岗再就业培训中心，将受培训者按性别分开，给男性开设计算机、经济管理、家用电器维修等课程，给女性开设缝纫、美容美发、家政服务等课程，这种基于性别的区分，同样是歧视。
排斥性歧视，是指在某一领域、某一岗位、某一阶段等特定背景下，排斥某一性别的参与。19世纪末，澳大利亚律师界排斥女性从事律师行业，认为“准许妇女进入职业领域所导致的混乱而产生的力量远远大于人性的力量”，“在医学院，女生参加男女混合解剖课程是不合适的;在法学院，女生参观一个陈尸所或者一个刑事法庭是不合适的，”
因为“没有女生的情况下，身体和身体的各个部分可以被看作抽象的，女生在场似乎它们就成了有生命的，似乎女生对它们的研究会带有一种性、低级、不规矩的感觉”[4].可见，社会对女性职业者的排斥完全基于性别因素和性别角色定位。我国也曾多次讨论“妇女阶段性就业论”，认为妇女在生育后应当回家相夫教子，一方面保证丈夫安心工作以稳定家庭，更重要的是让出部分职位给待业人员以稳定社会。
家庭乃至社会的稳定均以女性阶段性失去工作为代价，而非女性自愿，这同样是基于性别的歧视。
限制性歧视，又称“优惠性歧视”，这里的“优惠”，是指对特定人的优惠(或优先)，构成对其他人的限制性歧视。
以男性劳动强度大或其他理由使男性工资高于女性，以男性工作时间长或其他理由优先为男性临时工办理养老保险，这些看似优惠男性的政策实际上构成了对女性的歧视。
(五)以造成歧视的诱因作为划分标准，性别歧视可分为单向歧视和交汇歧视单项歧视指仅仅基于一个因素而形成的歧视，如基于性别的歧视。
交汇歧视指基于两种或两种以上的因素而形成的歧视，如基于性别、种族、阶级、年龄、性倾向、健康等因素而形成的歧视。19世纪美国黑人女权主义者首次对上述两种歧视进行了区分。针对美国白人女性基于她们自身经历的单一性别歧视体验的局限性，黑人女性指出了白人女权主义者的教条主义特征和弊端，提出黑人妇女正在遭受交汇歧视。黑人女权主义者认为，她们正遭受来自种族和性别的双重歧视，法院、白人女权主义者和民权思想家们既否认她们境遇所独有的混合性，也否认她们的体验对于女性和黑人这个更大的群体而言的核心意义，她们被置于女权主义者和黑人解放主义者日程表的边缘。由于当时“女性的权利就是人权”的口号已为社会所认可、为法律所规范，黑人女权主义者为争取同样的权利提出了“难道我们不是女性吗?”的质问[5].(六)以性别歧视的行为性质作为划分标准，性别歧视可以分为法律上的歧视和事实上的歧视法律上的歧视包括歧视性的法律条款和具有歧视效果的法律条款，前者如“只有男子享有选举权”“只有儿子享有继承权”;后者如在劳动市场规则中缺乏对怀孕的保障性内容，缺乏针对女性占多数的临时工强制办理保险的规定等。
事实上的歧视包括不平等的待遇和不平等的机遇，前者如限制女童接受教育的传统障碍、限制妇女参军的社会和文化障碍等;后者如妇女进入高层管理职位的机会不平等、妇女任职机会不平等。
另外，以性别歧视存在的领域作为划分标准，性别歧视可能存在于婚姻家庭领域、教育领域、劳动领域等等。
三、性别歧视的例外
(一)积极措施积极措施(或称为积极行动、暂时特别措施、肯定性行动、平权行动)，是在不平等的现实状况下对明显处于劣势的群体给予的一种特殊照顾的措施。《消除对妇女一切形式的歧视公约》规定：缔约各国为加速实现男女事实上的平等而采取的暂行特别措施，不得视为本公约所指的歧视，亦不得因此导致维持不平等的标准或另立标准;这些措施应在男女机会和待遇平等的目的达到之后，停止采用。缔约各国为保护女性而采取的特别措施，不得视为歧视。
有学者将其称为“反向歧视”[6]，本人认为不妥。理由是：歧视目前已被公认为是贬义的，构成歧视至少是不合理的。所谓的“反向歧视”，其实只是一种临时措施，不符合通行的关于歧视的界定。“反向歧视”的说法容易让人误解为另一种形式的“歧视”，不利于积极措施的推行。在欧洲法的一个案例(Kalanke V. City Bremen)中，德国人Kalanke先生申请某市政府中的一个岗位，该岗位中女性占少数。
在同等条件下，招聘单位决定雇佣另一位女性。Kalanke先生认为这是反向歧视，即为了照顾妇女而侵害了他的权利。
欧洲法院认为，在平等条件下，如果某领域、某行业女性占少数，用人单位应该优先录用女性，这并不表明排斥对男性的考虑，所以不违反欧盟联盟指令⑦。
(二)真正的职业要求在就业领域，“真正的职业要求”不构成歧视。例如，欧洲联盟非歧视指令中规定，表面上看似中立的规定或标准，如果“这种规定、标准或者实践是基于合法目的且有客观的法律理由，并且实现该目的的手段是必要的和适当的”，即便这些规定或标准会造成事实上的不平等，不属于“歧视”⑧。据此，欧盟成员国可以作出如下规定：基于有关(性别、种族、宗教等的)特征的区别对待不构成歧视，如果由于有关的特定职业活动的性质或者从事该职业的环境，该特征构成真实的和有决定性的职业要求，而其目的是合法的并且该要求是合比例的。其他国家和地区也有类似的规定。具体而言，真正的职业要求，或者说特定性别成为某项工作的必要条件，包括如下情形：
基于生理特征的需要。如招聘演员饰演男性角色，或招聘男性舞蹈演员。由于该项工作承担者的性别成为工作的必要条件，因此选择性别不存在就业歧视。但基于生理特征不包括体力和精力，认为男性体力比女性充沛或精力比女性旺盛而招聘男性，构成性别歧视。
基于保障隐私的需要。如果某项工作要求从业者与男性有身体上的接触，或从业环境中有男性裸体，男性要求避免女性在场的理由是合理的。在敬老院中，老年男性指定男护工提供护理服务不属于性别歧视。
基于工作性质的需要。某项工作没有可能提供女性生活的必要设施或居住环境，或在特定的法律及习俗环境下，女性无法完成该项工作，如被派往特定少数民族或政教合一的国家工作，女性行为可能因当地传统或法律规定受到限制，无法正常完成工作，此种情况下招收男性工作者不属于性别歧视。
上述对女性构成歧视的情况同样适用于对男性的歧视。
(三)构成不合情理的困难香港的《残疾歧视条例》规定，构成“不合情理的困难”
的情况，不认为是歧视。“在决定什么构成不合情理的困难时，须考虑有关个案的所有情况，包括：向任何残疾人士作出的处所提供的合理程度;可能带给任何有关人士的利益或令其蒙受的损害的性质;有关人士的残疾的影响;及声称有不合情理的困难的人的财政情况及其所须付出的估计开支(包括经常性开支)款额。”例如，有残疾人控告某建筑物无轮椅专用通道，若重新修建残疾人专用通道花费金额过高，或无可能性，建筑物拥有者可以不合情理的困难为由予以抗辩。
值得注意的是，以“不合情理的困难”作为被控歧视的抗辩理由，仅限于残疾歧视，性别歧视不存在“不合情理的困难”之抗辩理由，可以理解为：在男女性别平等的问题上，不得以经济因素作为免除歧视应承担责任的理由。
法律事务本科毕业论文(三)
住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。
小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有;第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。
在分析小区停车位(库)归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”(参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》)建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分(王译鉴著：《民法物一权》(第一册)，中国政法大学出版社1998年版，第195页)。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。 《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。
从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：
第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为库,开发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆
绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主所有。
第二种形式:是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。
第三种形式:在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。 相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本) 》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。
车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了,使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的“伪法统”,一并废除了民国时期的“六法全书”和“民法典”,我国至今又还未颁布自己的民法典,加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态,不利于对财产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：
(一)合同约定说
此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定“建筑区域内，:
规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。
(二)成本分摊说
此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而不是由成本决定的,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,也只有开发商清楚,业主几乎不可能去核定开发商的开发成本,也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密,因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。
(三)国家所有说
此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有(参见 王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》)。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第2条指出:“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这种情况下,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。第一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。第二,在市场经济条件下,界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三,如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权,这也是说不通的。
(四)登记说
此种观点认为：车位(库)房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位(库)肯定归登记产权人所有。但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车(位)库的所有权归属也是很难办到和不现实的。
对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。
(一)日本
在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设
定利用权,且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。
(二)德国
德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。(参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》，法律出版社1995年版，第169页。) 因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。
(三)法国
在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。
(四)美国
美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖。
可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。
(一)住宅小区地面停车位
地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意, 在住宅小区地面上直接设置的停车设施, 一般以划线分割方式标明。(陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。)房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房
屋单元后, 房屋单元办理初始登记及转移登记, 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内, 因此, 该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人, 即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑: 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准, 而地面停车位只是通过划线分割而成, 不具备建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用, 它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定, 由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。(王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第39页)。
该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际, 我们认为, 应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金, 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此, 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位, 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议, 对有关收益分配作出具体约定( 比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支) 后, 才能设立和运营这种地面停车位。否则, 将构成无权处分的侵权行为。
(二)住宅小区地下停车位
住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀, 现代建筑物不得不更多地向空间发展, 包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用, 才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白, 要确认地下停车位的权利归属, 首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性, 即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确, 与其上的房间有墙壁相隔, 已成为与住房相区别的、独立的特定物, 可以成为单独所有权的客体。然而, 结合我国房地产市场的实践来看, 如果一概地赋予地下停车位以单独所有权( 即相当于专有部分的所有权) , 亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话, 会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”的原则, 没有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在转移登记时, 其不能取得房地产权证, 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物(王利明著：《物权法论(王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第400页。)。另外, 由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上, 不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此, 实践当中, 开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有, 开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后, 开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托, 将停车位予以出租, 所得租金收入归全体业主所有, 用于弥补物业管理费用开支。同时, 停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然, 对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况, 我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位, 和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此, 该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费, 但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
(三)楼房首层架空停车位
楼房首层架空停车位, 是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下, 首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的, 不能获得相应的土地使用权面积份额, 其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物( 面积) , 也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的, 此处不再赘述。
(四)楼房屋顶平台停车位
楼房屋顶平台停车位, 是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及, 但随着停车位的日益紧张, 有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题, 也是颇有争议。有人认为, 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有; 也有人认为, 其应属于顶楼住房所有权的范围, 因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我们知道, 对屋顶平台的利用更多的是用它的空间, 而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人, 而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以, 在该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人, 开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位, 而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。
对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议：
我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系(民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织，并不代表国家),民事主体的利益和社会公共利益之间的关系( 王轶著 对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J ] . 法制与社会发展,2006) 。对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。
首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果停车位可以进行登记,则登记后的业主利益和开发商的利益都仅代表他们个人或组织，所以开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。
但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢?小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢?什么是公共利益呢，对于这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中，是不是有多数人对该事项表示认可。如果得到多数人的认可，该事项属于“公共利益”无疑!反之，如果在某一事项所涉及的众人中，有多数人对该事项不认可，则该事项必不属于“公共利益”。说到这里，公共利益的内涵已经很清楚了。所谓“公共利益”，必须要与公共决策
结合起来，大多数人认可之事就是公共利益，大多数人不认可之事就不是公共利益(参见 王昌英著 何为社会公共利益[J] 北京大学学报 2001 04)。
所以说什么是公共利益问题属于事实判断问题，必须结合具体的事项，由该事项所涉及的公众来决定，在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出全体小区业主的利益是经过大多数人民认可的利益(相比于单一开发商来讲)所以应该属于社会公共利益范畴，所以应由强行法进行规范。而物权法第76 条第2 款赋予当事人自主选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,所以我认为是错误的。并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为：《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。”(王谨著 公共物业所有权归属的《物权法》分析)并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,本人认为,如果法律强制规定停车位属于业主的共同所有可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。既应用强行法进行明确规定：停车位的所有权归全体业主共有,只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏洞损害广大业主的利益。只有真正的使约定变为法定，才能维护最根本的我国广大业主的利益。
综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位(库)的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位(库)所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。
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