二手房交易的详细流程

李婉分享 2017-08-01 11:45:42

　　你知道二手房交易的详细流程吗?要怎样才能买到合适的二手房呢?这都是很多购房者心中的问题。那么，以下是由学习啦小编为大家整理的相关资料，希望能帮到你们。

　　二手房交易的详细流程

　　一、信息配对买方看房

　　首先要明确自己买房的需求，根据需求寻找现阶段适合自己的房子，切忌一时跟风昏了头，房子单价总价都要考虑，不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件，看情况适当调整，因为没有满足需求的房子，应该允许多少存在一些偏差。

　　二、产权调查

　　产权调查一定不可忽略，得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易，而没有了解到房屋的真实产权，即使你交付了全部房款，也无法办理产权过户。夫妻共有房产，正在出租的房屋，产权归单位的房子，被抵押拍卖的房子等都不能交易。

　　三、双方交谈交纳意向金

　　“意向金”是指买方为能更快找到理想物业，在购房目标明确后，拟定区域、面积、价格、标准等，预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订期限。中介收取“诚意金”后，有针对性的为买家寻找理想的房子。如在约定期限内没找到合适的房子则退还款项。

　　四、买卖双方签约

　　签《买卖合同》是购房环节中重要的一环，条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读，错漏一个地方都不行。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。

　　五、买方交定金

　　所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的或其替代物。

　　六、卖家办理抵押注销手续

　　在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押，双方应解除合同。

　　七、买方办理银行按揭手续

　　购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。

　　八、买方打首付款

　　购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。

　　九、双方办理权属转移

　　(1)完税

　　买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费

　　(2)办理过户登记

　　双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

　　十、卖方交房给买方

　　买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查，设施设备细清点，质量问题细排查，收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商，确定责任方，以免收房后扯皮。

　　十一、买方领取房屋权证

　　办完权属转移手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋权证，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。

　　十二、银行放款给卖房人

　　保证机构根据卖家手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交接完后结清。

　　十三、物业交接

　　审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，好留下各种费用结清的收据、复印件等。

　　十四、买方支付末期房款

　　在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

　　二手房买卖应注意的风险

　　(一)来自交易主体方面的风险

　　即买卖双方没有从事房屋交易的资格、具体表现为出卖人非房屋所有权人也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人,支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。

　　(二)来自交易房屋的风险

　　主要有:

　　1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;

　　2、房屋权属存有争议;

　　3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意

　　4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;

　　5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;

　　6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;

　　7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;

　　8、交易房屋存有质量瑕疵。

　　(三)来自交易手续方面的风险

　　房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。

　　(四)来自房屋评估方面的风险

　　二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。

　　(五)来自二手房交易合同方面的风险

　　主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。