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2016房地产行业走势

冰芝分享

  2015年6月买了一套房,到2016年2月的时候,房价增长了500万。忽冷忽热的市场搅乱了购房人的心绪,2016年房地产走势如何,牵动着每个家庭的心,也牵动着政府的心。下面跟着小编一起来了解一下吧。

  我们预计,2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平,主要由于:

  1)供应有限将推升销售均价,同时导致销量受限;

  2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响,刺激销售均价和销量;

  3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

  1、库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价,同时限制销量的增长空间

  一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月,分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降,未来库存去化周期很可能会进一步缩短,考虑到1)2014年土地购置面积下降27%,今年前9个月继续下滑5%。我们认为,库存水平的下降将支撑销售均价向上,而总可售资源的减少将令销量受限。

  2、货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响,刺激销售均价上涨,并支持销量

  本轮货币政策宽松周期的力度前所未见(不到12个月的时间累计降息165个基点,下调存款准备金率300个基点)。我们预计,未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点,下调存款准备金率600个基点),从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求,但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。因此,我们认为一二线城市销量的下降空间有限。

  3、土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价

  2013年以来,一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。我们预计,新项目普遍会瞄准高端市场,制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升,从而推动销售均价结构性上涨。

  另外较多二线城市出台了房地产调控政策,以武汉为例,在2016年3月份出台了公积金贷款新政,规定职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元,并将还贷能力系数由45%回调到35%,缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数,普遍下调了0.2至0.5不等。

  进入7月份,房价上涨的势头依然没有停歇,分化的态势也依旧在扩大。近日,国家统计局公布7月70个大中城市房价数据,热点二线城市房价领涨,二线城市领头羊已经不再是“四小龙”,其范围已经扩大到十个二线城市,房价环比涨幅均超越一线城市北上广深。房产专家表示,近期房价“偏热”风险值得监管部门警惕,未来楼市政策或将收紧。

  二线房价走势涨幅继续偏热 房地产行业出台限购政策

  二线城市房价涨势突出

  国家统计局数据显示,7月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有16个,上涨城市有51个,持平城市有3个。环比价格变动中,最高增幅为4.6%,最大跌幅为1.1%。而6月环比最高增幅为4.9%,最大跌幅为0.5%。这反映7月份房价最高增幅在收窄,而最大跌幅在扩大。

  专业分析师表示,从数据特点看,一线降温逐渐退出房价上涨前十,二线新“十小龙”疯狂持续。这“十小龙”分别是厦门(楼盘)、合肥(楼盘)、南京(楼盘)、石家庄(楼盘)、无锡(楼盘)、天津(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)以及未统计入指数城市的苏州(楼盘),房价环比涨幅均超越北上广深。

  专业人士通过计算得出, 7月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.7%,相比6月份0.7%的增幅总体持平。7月一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为 1.6%、1.1%和0.3%,而6月分别为2.3%、1.0%和0.3%。三类城市中,一线城市增幅有所收窄,二线城市增幅有所扩大,而三线城市增幅持平。

  同比价格方面,一线城市由于2015年同期基数相对较高,近期环比涨幅收窄明显,7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄;而绝大部分二、三线城市由于2015年同期基数相对较低,同比涨幅仍在继续扩大。

  未来政策或将收紧

  业内人士指出,1-2月全国房价处于“合理”区间,而到了3月位于“偏热”区间,到了4月则步入“过热”区间。5月随着市场交易面积有所下降,房价指数环比增幅也开始回落,重新回到“偏热”区间。6-7月份继续停留在“偏热”区间。

  房地产行业市场调查分析报告显示,以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线“四小龙”相继出台楼市限购政策。近几个月房价环比涨幅连续居前的热点二线城市还有天津、杭州、武汉、福州(楼盘)、郑州等,三线城市中也不乏东莞(楼盘)、佛山(楼盘)等个别突出城市。交通银行(5.80,0.020,0.35%)(601328,股吧)金融研究中心高级研究员夏丹对中国经济网记者表示,接下来这些城市可能跟进出台房地产收紧措施。最直接的方式是通过信贷政策“降杠杆”,包括提高首付比例、上调贷款利率以及收缩个人按揭贷款和开发贷款额度,减少资金过度流入房地产市场。

  一线城市成交已经开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。预期下半年,房地产调控继续因城施策,升级到一城一策,一旦信贷政策宽松不能持续,下半年特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

  业内人士认为,从政策层面看,房价偏热,或催生包括限贷在内的政策的实施。尤其随着部分二线城市严厉的政策管控出台后,其他一些二线城市或跟进。同时要警惕此前部分房价涨势一般的二线城市,此类城市近期或成为各类投资投机需求集中投资的城市。另外,近期房价偏热的情况下,各类捂盘惜售的现象或有增加的嫌疑,值得监管部门的警惕。

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