2016房地产行业前景

　　2016年房地产行业前景如何，房地产行业前景又有哪些新的变化了呢?跟着学习啦小编一起来了解了解吧。

　　2016年房地产行业前景展望：

　　最近调查有关机构对12位经济学家对中国经济走势的预测结果显示，其中6人都预计2018年会是中国经济走势的转折点，另有5人预计要到2019年或者更久之后才会转向。这意味着，中国政府要保住“十三五”经济增长底线还面临挑战。上月中国国家主席表示，从到2020年GDP翻一番的目标看，2016年至2020年经济年均增长至少要达到6.5%。

　　前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》数据显示：今年第三季度GDP同比增速为6.9%，前两季度均为7%。三季度增速创2009年一季度以来新低，增速仍高于此前预期。有研究人士指出，在9月固定资产投资和工业产出数据双双大幅放缓的背景下，三季度GDP超预期令人意外。

　　上述调查还显示，经济学家认为，中国的PPI和固定资产投资也还会经历一段低谷。约64%的受访者预计，已经连续45个月增长下滑的PPI要到2018年才能止跌回升。42%的受访者预计，固定资产投资到2018年才会恢复升势，另有同样比例的受访者预计得到2019年。

　　个人认为，未来中国经济是L型，L型会有三到五年，目前还没到谈复苏的时候。现在中国已经进入政策落地试点期，当然离大规模的攻坚期还需要政治经济条件，大致在明年，最晚2017年开始出现。届时将决定未来五到十年，甚至三十年的制度基础。和经济的持续低迷相比，中国楼市呈现出冰火两重的分化景象。而地产行业在十年间一直是中国经济的支柱行业。或许冰火两重的地产现象，会对经济低迷产生局部提振作用。

　　2015的中国楼市，分化现象极为严重。从数据上看，1-10月，全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%，北京、上海、广州、深圳四大一线城市新房销售面积的涨幅高达52%，而同期40大重点城市涨幅为23%。这仅仅体现了优质城市的房地产市场在复苏，而对广大三四线城市，人口甚至出现了负增长，对中央要求的去库存，即便有银行信贷政策和行政手段干预，大形势依然没有转机。而北京、上海、深圳，由于新房库存压力小而人口增长快，供小于求而使得量价齐涨。

　　本轮大城市楼市回暖，而一线城市房价继续飙升，是政策刺激的结果。2014年出现了2008年以来第一次销量下滑，因此在政策层面出现了限购令解除、二套房贷款松动，连续降息的手段。2015年3月初的政府工作报告中，提出“支持居民自住和改善性住房需求”，去掉了“抑制投机投资性需求”的表述。表明了中央既鼓励住房消费，又不提抑制投机投资。这种态度仅仅在2009年出现过。

　　3月底“330新政”出台，降低二套房首付比例至四成，同时把二手房营业税免征时间从5年下调至2年。“330新政”对一线城市，供求关系依然有利于卖方的北京上海一线城市有显著利好，而对三四线城市影响甚微，甚至让消费能力的人继续离开三四线城市，而扎堆到一线城市的核心区域，大大推高了北京、上海、深圳核心区的房价，在这些城市，单价10万元甚至20万以上的房产项目已经不是新闻。二手房市场反应更加灵敏，以深圳表现最为例，11月二手房价的同比涨幅已经超过50%。而京沪深三地今年二手住宅成交量预计能达到去年的2倍。

　　5次降息4次降准之后，2015版“930”出台——对非限购城市首付比例从30%下调至25%。但因为这个政策对限购的一线城市并不适用， “新930”政策也未能改变三四线楼市整体低迷的局面。预计到年底时，全国新建住宅销售面积年度增幅为6.5%，其中40位重点城市增长20%，而40城市以外的发展中地区年增幅仅为3%。

　　房地产投资的持续减速以及土地出让/新开工的同比下滑支撑了该机构对于2016年房价持稳前景的信心。今年前8个月的新开工面积/销售面积之比降至6年低点，这应该支撑房地产价格在今年年内以及明年稳步回升。

　　中国房地产市场目前的供应面收缩已达到创纪录的水平：住宅土地出让继2014年同比下滑34%之后，今年前8个月同比收缩了41%，大约相当于过去五年均值的一半;同样地，新开工面积继2014年同比下滑11%之后，今年前8个月收缩了17%。而另一方面，由于降息和政府放松了住房抵押贷款限制，今年前8个月交易量同比上升了7%。因此，各线城市的房地产库存均呈下降走势。

　　房地产投资的持续减速以及土地出让/新开工的同比下滑支撑了2016年房价持稳前景的信心。2015年前8个月中，全国房地产交易量同比上升了7%，而且各线城市均呈普遍回升之势。年初至今，曾在2014年经历最大降幅的“一线城市”以及“其他二线城市”均实现了最强劲的交易量复苏。

　　另一方面，投资活动在2014年放缓之后依旧非常疲弱。继2014年双双下滑之后，今年前8个月的土地出让交易量同比下降41%，新开工同比下降17%。因此，今年前8个月的新开工面积/销售面积之比降至6年低点，这应该支撑房地产价格在今年年内以及明年稳步回升。

　　2016年全国楼市依然会在艰难的去库存过程中，但显然，发达城市已率先复苏。除一线城市的房价保持2015的高涨幅外，二线城市核心区域将会继续带动整体房价的上涨。这些城市的共同特点是基本面良好，新房存量低，人口增长稳定且年龄结构合理，二手市场发展成熟。二胎政策对二线城市的利好也将比一线城市明显。排名前50-60位的重点城市，这些城市楼市已率先企稳，对开发商而言，预期明年大型房企销售规模有望继续提升。

　　一线城市仍将继续领跑全国楼市，无论是短期还是长远角度考虑，一线城市由于人口增长提供的稳定住房需求，同时土地供应有限，未来楼市表现仍将好于中小城市。

　　以一线城市北京为例，2015年北京单价十万元以上高端住宅成交爆发，签约套数达到了225套，而在2014年全年，北京仅成交24套。位于西三环边的葛洲坝龙湖西宸原著项目，属于典型的一线城市、核心区域、别墅稀缺产品，也是率先销售证拿到25万元/平米的豪宅项目。该项目全年签约额预计达到30亿元，是2015年新盘中最为抢眼的地产项目之一。

　　今年截至目前，北京土地市场成交100宗地块，合计成交金额高达1920.77亿元，突破了2014年全年创造的1916.9亿元的历史年度纪录。由于土地市场的火热，让冬季房产并不安静。仍以西宸原著为例，这个项目在12月加推了220平米平层产品。由于北京地价的高涨，导致开发商控总价的思路明确，户型面积在200平米以上的舒适类产品显得越发稀缺。开发商在冬季加推产品，思路依然是——一线城市，核心区域，稀缺产品，高售价，会有众多买家青睐，这个特点在2016年会越发突出。未来土地的竞争会更加集中在一线城市，而一线城市土地的稀缺性更让明年及以后的土地市场竞争达到白热化阶段，资本的的较量更上一个等级。