2017年西安购房需要拥有的指南
随着西安经济的发展，也吸引了很多购房者到西安购房，而很多购房新手也会在购房之前学习西安的购房指南，这样可以在购房的时候事半功倍。下面就是学习啦小编提供的西安购房的指南，希望对你有帮助。
西安购房的指南
第一大“坑”：虚假承诺
为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。
解读：
房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。一些购房者因常被图文并茂的广告吸引，草率签订合同，却不仔细阅读合同，认为广告宣传的内容应当记载于合同中。
见招拆招：
应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料,好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
第二大“坑”：定金变订金
在正式的商品房买卖谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。
解读：
商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任，认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。但是当定金被写作“订金”，情况就不一样了。区别一下：
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。根据担保法的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。这个时候如果开发商就耍赖不退订金，购房者也不能得到法律的保障。
见招拆招：
知道了定金与订金的区别，在与开发商签订认购书的时候就要看清楚了，相信聪明的你一定不会搞错。
第三大“坑”：内部认购
许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。
解读：
由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证;二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋权;三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。
见招拆招：
应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格而麻痹大意。
第四大“坑”：排号“抢购”
为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片特殊标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。
解读：
这个办法虽然很老套，但是却很奏效。小编身边就有很多人，本来也只是有买房的想法，但是真到看到很多人在抢房，有的人甚至现场签约的时候，也是觉得是不是得买，还有的人一冲动就直接签约了。
见招拆见：
一是购房者一定要据理力争，明确告诉售楼小姐除非这套房，其他房都不要;二是要求查看合同和，看你选中的房子是否真的已经销售;第三，好的预防方法是到房产交易查阅正确的房源销售数字，以免跌入“抢购”陷阱。
第五大“坑”：配套缩水
许多不良开发商在推楼盘时，往往会向你推介园区周边配套规划，幼儿园、高档会所、、运动场、时尚商业街等一应俱全，但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容，使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。
解读：
配套这一项关键的就是，有多少家庭是为了孩子买的房，孩子是大事情，如果配套没有跟上，岂不是又得换房子。
见招拆招：
购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗?二是调查设施是否为部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。
第六大“坑”：“五证”不全
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。
售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
解读：
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
见招拆招：
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
西安购房的政策
(1)限购区域
新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域。
(2)购买套数
对于非西安市户籍的居民家庭来说，在限购区域内只能新购一套住房。
(3)限制条件
非西安市户籍的居民家庭购房需要提供两年以上(含两年)在西安市缴纳个人所得税或社会保险(养老、医疗、工伤、失业或生育保险均可)的证明。时间起算点应以购房前一个月往前推24个月。已退休或社会保险缴纳年限届满的，提供退休前2年的社会保险或参保年限届满的证明。
(4)交易限制
限购区域内购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
西安购房的流程
购房流程一:看楼。购房者应该去房产现场看房,重点关注房产楼盘有无预售资格。在检查楼盘是否具有预售资格的流程里,重点是查商品房的预售证证明,如楼盘是否公开进行内部认购、预售证有否挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面,建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。
购房流程二:买楼。购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括:双方当事人的基本情况;房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);价格计算;签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。
购房流程三:正式签约。标准格式的购房合同文本并非不能增删、也不能更改。消费者在签购房合同时有权利仔细琢磨合同的条款细节,对其中不满意处提出改动要求。同时,购房者还应注意格式合同中的空白待填处,要懂得把许多保障自己权益的细节填上,并规定达不到条件应承担的后果。
西安新房交房需要验证的内容
1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;
2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;
3.水电气等附属配套设施是否按合同到位;
4.其他合同中约定的项目做得如何。
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