多城房贷利率进入3时代

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多城房贷利率进入3时代

节前，央行、银保监会、财政部等部门针对居民房贷推出多条新政，国庆假期期间已有多个城市火速行动，首套房商业贷款利率再次调整的同时，公积金贷款利率也时隔7年首次下调。

据第一财经记者了解，目前包括山东济宁、广东清远等在内的多个城市在国庆期间下调了个人首套住房商业贷款利率，最低触及3.7%的新低水平。节后第一天，就有杭州、无锡、郑州等数十个城市官宣调整首套个人住房公积金贷款利率。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者表示，预计后续满足条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率，部分城市实际执行房贷利率也将因此触及历史低位，叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，居民换房、购房成本降低，刚需及改善型需求都会得到有效释放。

同时，有观点指出，降利率落地到销售回暖需要1~2个季度的时间，放松政策再度加码的空间仍值得期待。

多城房贷利率“破4”

“刚降了，最新是3.95%。”10月9日，建设银行济宁某支行房贷部门工作人员对记者表示，该行首套个人住房商业贷款利率进一步下调。在此之前，该支行已经执行低于lpr(贷款市场报价利率)20个基点的最低按揭利率。

这与节前出台的地产新政不无关系。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

从国家统计局发布的6～8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况来看，符合这一政策的有23个城市，主要是三四线城市和部分二线城市，其中就包括山东济宁。

这已经是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。此前5月，央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限lpr调整为lpr-20bp。加上年内5年期以上lpr累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。

在楼市持续低迷背景下，各地面对新政因城施策的积极性明显提高，部分满足要求的城市迅速跟进，在23个满足条件的大中城市外，还有不少符合条件的三四线城市也有相应动作。据中指研究院不完全统计，除济宁外，截至10月8日，已有武汉、清远、江门等城市下调或取消首套房贷利率下限。

以清远为例，该市已将首套房贷利率下限由lpr-20bp调整为lpr-60bp，房贷利率低至3.7%，触及新低;江门、云浮、湛江已暂时取消首套房贷利率下限。武汉则是首个执行该政策的省会城市，首套房贷利率下限由lpr-20bp调整为lpr-40bp，目前武汉部分银行可执行3.9%的首套房贷利率。

不过，据记者了解，目前除上述城市外，确认调整首套房商贷利率的城市还较少。陈文静认为，预计后续满足条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率。

公积金贷款也减负

除了商业贷款，个人住房公积金贷款利率也迎来下行空间。

同样是节前(9月30日)，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这是央行时隔7年首次下调首套个人住房公积金贷款利率，释放了较强的“稳地产”信号。

在此背景下，节后各城市开始落地调整个人住房公积金贷款利率。以北京为例，记者查询北京住房公积金管理中心官网发现，该市公积金贷款利率已经更新至最新状态，即5年以下(含5年)2.6%、5年以上3.1%。同期上海、广州、深圳官网也均已更新。

另据记者不完全统计，目前已有杭州、无锡、南京、济宁等30多地官宣下调首套住房公积金贷款利率。以杭州为例，虽然目前该市公积金管理中心官网尚未更新，但其官方微信公众号“杭州公积金发布”10月8日官宣了这一消息，并强调新规适用于10月1日(含)以后发放的首套个人住房公积金贷款，10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。

第一财经记者咨询建设银行济宁某支行工作人员时对方表示，目前办理个人住房公积金贷款即按照最新3.1%执行，且这一调整早于商业贷款利率的下调。北京当地多位房产中介也确认，目前公积金贷款已经执行下调后的利率。

陈文静认为，此次首套房贷利率下限放松后，部分城市实际执行房贷利率将达历史低位，叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，可较大程度降低居民换房、购房成本，对刚需及改善需求释放均有积极的促进效果。

以济宁地区为例，该市在9月29日刚刚调整了公积金贷款额度和首付比例，目前双缴存职工/多子女家庭公积金贷款最高额度已从40万元提高至60万元，首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。另据上述银行客户经理介绍，首套房商贷首付比例也已降至20%。

以当地总价180万元的首套住房为例，总额约144万元、30年期的组合贷款(商贷+公积金)在此次利率调整后可以节约利息接近5万元，每月还款减少120多元。如果是纯商业贷款，则节约利息4万元左右。

房产利率如何影响房价?

因房贷利率下降引发的话题热度居高不下，部分声音要予以理性分辨。例如有人认为，房贷利率下降将引发需求增长、进而推高房价。这是只关注需求端、不分析供给端变化的片面结论，可谓“只见树木不见森林”。房贷利率变化对房价可能产生的影响，要结合需求端、供给端、价格预期三方面因素统筹考量。

从需求端看，房贷利率下降有助于减少购房者的财务成本，进而可能带动需求回暖。8月22日，5年期以上LPR(贷款市场报价利率)从4.45%降至4.3%。此前，监管部门已将首套房贷款利率的下限调整为“不低于5年期以上LPR减20个基点”，也就是说，目前首套房贷款利率可低至4.10%。房贷利率下降一定会引发需求端快速反弹吗?答案是否定的。目前受新冠疫情多地散发影响，部分居民的收入出现较大波动甚至无法按时还房贷。此时降低房贷利率，更大的作用在于帮助受困个体渡过难关，而非强烈刺激市场需求。

需注意，除了需求端，供给端也发生了变化，供给也可能回暖。今年1月至7月，全国房地产开发投资同比下降6.4%，其中住宅投资下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地产企业的中长期贷款利率也随之下降。从短期看，这有助于降低房企融资成本，缓解部分房企的资金链紧张困境，为“保交楼”创造条件。从中长期看，融资成本降低能够减少房企的生产成本，加之监管部门已多次提出“保障房地产合理融资需求”，在二者的综合作用下，房地产投资可能出现回暖，从而增加供给。

房产利率种类

贷款购房主要有以下几种：

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。