买房投资需要注意哪些事情
房产位置固定且不可移动，而且成本较高，资本回收周期长，变现性较差，因此具有较高的风险性，一旦决策失误，会带来极大的损失。所以一定要注意好所有该注意的事情。下面是小编分享的买房投资的六大注意事项，一起来看看吧。
买房投资的六大注意事项
1、 房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有产权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以好选择有房产证的房屋进行交易。
2、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3、交易房屋是否在租
交易房屋是否在租有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
4、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5、市场规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋产权范围上有一定限制。
哪些房子不能投资
1、价格遭哄抬的住宅
很多高的出奇的房价其实都是哄抬出来的，买房前我们必须瞻前顾后，看看涨幅，预测一下风险。并不是所有“地王”周边的楼盘都升值潜力大，作为个人还是谨慎一点比较好。
2、地王身边的成品房
地王旁边的房子会因为地王的出现被重新定位，带动豪宅类似的档次提升，虽实质并没有提升但价格反而上去了。另外，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。
3、高房价时期的高层塔楼
早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过，产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。
4、轨道旁边的公寓房
轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因，但并不是主因，而是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。很多开发商已经以交通优势为依据提高售价，而轨道交通能否提升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。
还是那句话，房产总价不是小数目，作为个人谨慎保守一些为好。
付款方式与房产投资回报率的关系
根据不同买房付款方式，有3种房产投资回报率的算法：
1、全款购买，计算现金投资回报率;
2、全款购买，增值投资回报率;
3、首付30%，还房贷的情况下，计算现金投资回报率和增值投资回报率。
下面以青岛二手房为例，2016年8月的参考均价为14428元/平，月均租金为1883.24元。用以上数据，算出青岛一套80平房子，不同投资的回报率。
1、全款购买，现金投资回报率
年租金总收入=房租收入+租金投资收入=1883.24*12=22598.88元/年。
现金投资回报率=22598.88÷(14428*80)=1.96%。
计算得知，全款买房的投资回报率1.96%低于2016年青岛银行一年定期存款利率2.1%。所以，在青岛用115万买一套二手房子出租不如存入银行赚钱。
2、全款购买，增值投资回报率
截至目前，国家统计局未发布8月份70城房价数据，暂以7月数据为标准，青岛房价同比上涨4.4%，假设未来一年青岛房价仍保持同样的增长速度。那么，这套房的一年增值收入=1154240(1442880)*4.4%=50786.56元。
投资回报率=(租金净收入+增值收入)÷投入资金=(22598.88+50786.56)÷1154240=6.36%。
综合现金投资回报率和增值投资回报率，投资115万在青岛买一套二手房，一年的投资回报率高于银行定期存款。但是，这套房的增值收入部分只有当卖房变现的时候才能得到实际的现金收益。
3、 首付30%，还房贷的情况
这套115万的房子，首付30%的话，需要支付34.5万，贷款80.5万。按照分期付款30年的商业贷款利率(85折)4.17%，采用等额本息的还款方式，每月还贷3936.97元，一年支出47243.64元，其中利息约1692.61元、本金为2244.36元。
1) 现金投资回报率
一年的现金收入包括年租金22598.88元、年支付银行贷款47243.64元、年支付利息20311.32元、首付34.5万。
现金投资回报率=(租金收入-付息费用)÷(首付款+一年本金)=(22598.88-20311.32) ÷(345000+26932.32) =0.62%。
2)增值投资回报率
假设这套房未来一年的增值仍是4.4%，那么增值收入是1154240(1442880)*4.4%=50786.56元 。
增值投资回报率=(增值收入-付息费用) ÷(首付金额+一年本金)=( 50786.56-20311.32)÷(345000+26932.32)=8.19%。
由此可见，以一年时间为限，在青岛贷款买二手房的投资回报率高于全款买房。同时，提醒广大购房者，上述数据是根据投资回报率算出的。而房子增值的部分，需要卖房后才能拿到投资收益。投资买房还是谨慎计算的好。
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