个人学术论文(2)
个人学术论文篇二
浅谈个人合作建房
【摘要】住房是关系民生的大问题，个人合作建房是社会经济发展的必然产物，需要来自社会、法律等各方面的支持，为社会和谐发展提供条件。
【关键词】个人合作建房;法律;和谐;发展
合作建房，在法律意义上指由一方提供土地使用权，另一方提供资金。个人合作建房指的是一群志同道合的居民集合在一起，共同出资，选购合适地块，以非盈利方式一起建自己的房子。概况为共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。
一、个人合作建房的历史
合作建房作为法律术语，最早见于最高人民法院公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即(法发〔1996〕2号)文件。
作为城镇公民，能够切身感受到近年来我国商品房价格一路高飞猛进，远远超过了普通购买者的承受能力。沿海地区近十年房价普遍上涨迅猛，以广州的一手房价为例，2001年均价为4220元/平，到了2011年均价为13401元/平。国家密切关注高房价与民生关系，并制定一系列相关政策抑制房价，同时民间的有识之士也在积极探索，为解决特定社会群体的住房问题，个人合作建房模式应运而生。
2003年12月1日，北京于凌罡做为发起人标志着中国的个人合作建房模式的诞生。于凌罡多次高调竞拍土地，但拍地计划流产，后调整战略，与房企联手，这些做法遭到会员质疑和反对，北京的个人合作建房实验没有成功。此后全国个人合作建房者风起云涌，许多城市以网站作为窗口，吸收相关人士参与其中，探索各种可行方案并付诸实施。温州发起人赵智强成功拿地，成为全国个人合作建房中的“先驱”。
2008年出现了全球性的金融危机，为积极应对国际金融危机对我国的不利影响，提出“保增长、扩内需、调结构”目标。国务院办公厅曾出台“国办发 〔2008〕131号”文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见 》，在这一政策的促进下，2009年，我国房地产市场迅速走出低迷，投资、销售实现较快增长，房价出现涨幅过快的苗头。个人合作建房在这一大环境下，有了更大的发展空间。
二、个人合作建房的意义
个人合作建房的发展如此艰难，还有必要发展下去吗?国内很多专业媒体也参与到探讨当中，一般认为，在中国合作建房发展有很大优势，比如合作建房能解决中下层次老百姓的自住房问题，让居者有其屋，促进社会和谐，以较低的消费达到减小生活环境差距，缓解收入与支出之间的矛盾;也比如合作建房可以让一群年龄相仿，层次、爱好相近的朋友可以共同规划、建设自己理想的美好家园，邻里和睦，社区祥和，营造更稳定的生活圈交际圈;还比如合作建房可以一定程度实现设计、施工乃至后期物业服务管理自主，更能实现家的愿望……
而笔者认为，探索出一种新的房产开发模式与传统的房产开发模式并存，作为传统模式的补充，这本身就十分有意义，况且能够解决一部分特定的群体住房问题，也是替政府分忧愁，值得相关专业人士去努力探索。
三、小产权 “悲催之路”的教训
在个人合作建房之前，我国房地产发展过程中滋生了另一种模式，就是“小产权房屋”(乡产权房屋)，小产权在发展之初就争议不断，由于存在各方利益，一直在红火的房地产市场中顽强的生存。国家法律规定的非常明确，集体土地它的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，不能转卖给集体之外的用户。这使得小产权的房屋触及法律红线，国家逐渐加大力度治理和整顿小产权房屋，而真正清理小产权问题则解决的不只是法律问题，同时牵涉到广泛的社会问题、甚至是政治问题。
北京市国土局发布，自2012年6月中旬起，本市开展“小产权房”的清理整治工作。重点清理在建、在售项目。对在建项目将责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。至此小产权房屋的发展走到衰退。
个人合作建房一定要吸取小产权的教训，避免只顾某些利益、畸形发展。
四、个人合作建房的生存发展之路
尽管个人合作建房艰难的发展了近十年，但是还没有真正的走进普通百姓，就是很多专业人士也对此了解甚少，产生偏见。如何克服其自身的局限性，能够在我国的经济发展中占有一席之地，笔者认为应从以下几个方面入手。
1.认清地位争取到政策的支持
在降低房价的探索中我们国家大力提倡保障房建设，而个人合作建房是属于整合民间的资源发展起来的，力量薄弱，只能作为一种新的补充模式。保障房建设得到国家的大力扶持，在各个方面是符合国家政策的。而个人合作建房就凸显出很不适应政策的环节，在发展中决不能与保障房建设产生冲突。2007年3月，全国十六城市个人合作建房发起人代表进京向“两会”代表进言献策合作建房，提议修改1992年的《住宅合作社暂行办法》，将个人合作建房加入《住宅合作社暂行办法》，并在全国进行试点。“两会”代表委员对个人合作建房的积极支持让全国个人合作建房人看到了希望的曙光。更完善的模式应该出现在各级议案中，争取到更多政府部门、领导的支持。
2.获得法律的支持
法律上避免陷入现有的法律漏洞之中，小产权房屋就是钻法律的空子，似乎合理但不合法，即便发展到现在依然逃脱不了违法的事实。而个人合作建房最容易出现的非法集资问题，虽然发部分发起者一直在规避这个问题，但依然游走在公司法、合同法等诸多法律的边缘。个人合作建房的行为决不能在灰色地带发展，这一行为的合法化是当今支持个人合作建房的法律界人士的当务之急。
3.公平合理的利益分配及风险规避
作为一种生产模式，不仅满足房屋所有人的个人利益，更不可以忽视了国家、地方政府、集体的利益，否则因社会效益不佳而难以获得持续有力的支持，最终还是走向淘汰;房地产开发项目周期较长，有许多不确定的因素影响着房屋价格的走势，我国的房价的走势更多的依赖政策的影响，所以房地产开发的风险很大，对于投资的角度想得到高的回率，自然也能承受高风险。只有降低个人合作建房的风险，才能获得更多人的青睐。
4.取得媒体、舆论的支持
百姓在呼吁高房价的同时并不认同个人合作建房。首先个人合作建房并没有真正走进房地产行业，即使很多专业人士也对此不甚了解，出现误解、歪曲甚至诋毁的现象。发达的媒体能产生强大的舆论攻势。虽然2007年各大媒体争先报道过一段时间，但只是昙花一现，现在很少声音出现在主流媒体。个人合作建房还只是停留在在少数专业人士的脑海中，即便有自己的网站，但要通过让更多的人了解个合作的可行性，先进性，同时也不要避讳个人合作建房还有很多不完善的地方，需要参与者来呵护培养。
我们国家已经由单一追求GDP的增长，调整到优化产业结构、提高经济效率上来。个人合作建房促使“低房价”的产生，这符合提“高经济效率”的要求，满足中低层的公民住房意愿，保障社会和谐发展，有着一定的积极性，能否克服艰难险阻突破重围，可以预见个人合作建房一定会有更大的发展空间。
参考文献：
[1]新华网，近年房地产宏观调控政策回顾与思考，国家信息中心房地产信息处，2012.3.
[2]温州商报，理想佳苑乱象深度调查，商报记者，2011.4.
作者简介：
宿敏，女，1971年3月出生，辽宁省新民县人，副教授，浙江工业职业技术学院
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