物业管理条例四川(2)

维伟分享 2017-06-15 14:53:00

　　第三十九条

　　新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

　　第四十条

　　物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验，签订承接查验协议，明确双方的权利与义务。发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的，应当书面告知建设单位，并按照有关规定处

　　第四十一条

　　物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十二条

　　物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续

　　物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向县级人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第四十三条

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　物业服务

　　第四十四条

　　一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务。

　　物业服务企业应当具有独立法人资格和从事物业服务活动的相应资质。从事物业服务的管理人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第四十五条

　　业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第四十六条

　　物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　第四十七条

　　物业服务事项应当包含下列内容：

　　(一)建筑物共有部位的维护和管理;

　　(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

　　(三)共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护;

　　(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

　　(五)物业服务档案和物业档案的管理;

　　(六)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

　　第四十八条

　　物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。

　　物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害业主的合法权益。

　　第四十九条

　　物业服务企业应当按照国家和省的有关规定向房地产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第五十条

　　物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。

　　同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

　　第五十一条

　　物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：

　　(一)公共服务产品能耗价格调整的;

　　(二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;

　　(三)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;

　　(四)其他政策性费用调整的。

　　物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

　　第五十二条

　　已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

　　第五十三条

　　物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。

　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)分项清算预收、代收的有关费用;

　　(五)专项维修资金使用情况资料;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第五十四条

　　有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：(一)合同期满未续约的;

　　(二)依法、依约定解除合同的;

　　(三)法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。

　　物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

　　第五十五条

　　经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

　　第五十六条

　　县级人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理，指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务，协调解决物业服务企业与业主之间的纠纷。

　　公安、环境保护、城乡规划建设、工商、质监、城管执法等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。

　　物业服务企业应当配合各级人民政府、居民(村民)委员会和各相关部门依法开展的各项工作。

　　第五十七条

　　业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议时，可以向街道(乡、镇)人民调解委员会申请调解。

　　物业的使用与维护

　　第五十八条

　　业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第五十九条

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为;

　　(二)违章搭建建筑物和构筑物等行为;

　　(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为;

　　(四)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;

　　(五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等;

　　(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

　　(八)超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为;

　　(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第六十条

　　因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。临时占用、挖掘道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。

　　第六十一条

　　业主专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当按整体设计要求及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

　　第六十二条

　　业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当约定清理的费用。

　　第六十三条

　　业主出租房屋，应当告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主和物业使用人不得违反法律、法规和管理规约，擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。

　　第六十四条

　　物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。

　　电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

　　第六十五条

　　物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　属于建设单位所有的车位、车库出租(售)的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

　　公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

　　第六十六条

　　业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

　　第六十七条

　　物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担;物业服务企业使用的，由物业服务企业承担;部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。

　　供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。

　　任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

　　第六十八条

　　物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。

　　物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

　　第六十九条

　　住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和省的规定交存专项维修资金。专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用，由专业经营单位负责的除外。专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。

　　未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。

　　业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。

　　第七十条

　　建设单位未按照本条例第二十一条规定报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。

　　第七十一条

　　业主可以在管理规约中约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

　　(三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;

　　(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

　　房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。

　　第七十二条

　　专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

　　专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。

　　专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　法律责任

　　第七十三条

　　违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

　　第七十四条

　　建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

　　(一)未按本条例第十二条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　(二)未按本条例第二十一条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定拒不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款;

　　(三)违反本条例第三十六条规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款;

　　第七十五条

　　物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

　　(一)违反本条例第四十四条规定从事与其资质等级不相符合的物业服务活动或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书的，责令限期改正，逾期未改正的，处5万元以下的罚款;

　　(二)违反本条例第四十九条规定未报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，处1千元以上5千元以下的罚款;

　　(三)违反本条例第五十三条规定擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以下的罚款;

　　(四)未按本条例第五十四条规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。

　　第七十六条

　　供水、供电、供气等专业经营单位违反本条例第十五条、第十六条规定，无正当理由拒绝、拖延组织安装施工或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

　　专业经营单位未按本条例第七十二条规定履行维修、养护、更新等义务及承担相关费用的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处10万元以上30万元以下的罚款。

　　第七十七条

　　房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　附则

　　第七十八条

　　业主委托其他管理人提供物业管理服务的，参照本条例中关于委托物业服务企业的相关规定执行。

　　第七十九条

　　本条例自2012年7月1日起施行。

　　物业管理主要是做什么的

　　一、常规性的公共服务

　　常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。

　　以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容：

　　(一)房屋管理服务

　　(二)房屋装修管理服务(三)物业共用设施设备管理服务

　　(四)环境清洁卫生管理服务(五)绿化管理服务

　　(六)安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。(七)文化、娱乐服务(八)其它同时惠及全体业主、使用人的服务

　　二、针对性的专项服务

　　针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准，

　　专项服务的主要内容有：

　　1.代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等;

　　2.高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等;

　　3.一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等;

　　4.其它一定比例住用户固定需要的服务。

　　三、委托性的特约服务

　　委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时，物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务。

　　常见的特约服务项目有：

　　1.代订代送牛奶、书报;

　　2.送病人就医、喂药、医疗看护;

　　3.代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务;

　　4.代接代送儿童入托、入园及上、下学等;

　　5.代购、代送车、船、机票与物品;

　　6.代洗车辆;

　　7.代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。

　　8.代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。

　　四、经营性服务

　　除了少量的无偿服务项目，物业管理企业提供的所有服务项目都具有经营性，这里所讲的经营性服务是指物业管理企业为了扩大企业收入来源，推动企业壮大发展而积极开展的物业管理延伸性多种经营服务项目，其服务对象不仅包括物业管理区域的业主、使用人，同时也面向社会，

　　包括：