商品房购房需要走哪些流程

李婉分享 2017-08-09 12:01:48

　　如今，很多人都会将继续投资到房产中，购买各种各样的房子，而商品房也是其中的一种。那么，商品房的购买具体流程是什么呢?下面就是学习啦小编提供的相关资料，希望对你有帮助。

　　商品房购买的具体流程

　　1、准备买房

　　买房前要做很多准备，首先需要看看自己有没有购房资格。以北京为例，没有北京户口，想在北京买房，需要连续缴纳5年个税或社保，有合法有效的暂住证，并保证自己名下在北京无房产。其次需要根据自己的经济实力，对房款总数有一定的预期。可以通过各种渠道了解在售新房楼盘的具体情况，制定一个大概的购房计划。

　　2、看房选房

　　对中意的楼盘项目，可以去实地考察，只有自己看过了，才知道真实情况，广告与实际情况相差的有点多。看样板间是每个购房者都要经过的环节，在看样板间时，带上尺子打量下家具尺寸、询问一下销售员房屋管线位置、将样板间的灯关掉看自然采光、问清交房时与样板间之间的差别。看沙盘时，要注意沙盘中可能存在的猫腻。

　　进入选房阶段时，要注意选择楼层、户型，并注意周边配套的规划图。项目周边配套可以通过项目所在区域的住建委网站进行查询。

　　3、认购、购房资质审核、签约

　　购房者看好房子准备买房时，需要向开发商缴纳一部分数额的定金，并签购认购书。缴纳的定金金额比例不得超过合同标明的总房款的20%。一般来说，比较抢手的项目，开发商会让购房者排号。拿到比较靠前的购房者，有优先选择房源的权力。

　　在签约之前，需要先在网上审核你的购房资质，购房资质审核通过后，直接进行网签，网签需要提供的资料有《购房认购书》、《购房承诺书》、《家庭信息表》，网签后与开发商签订购房合同。签订购房合同时，要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务与权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰，有没有垄断物管权。

　　4、付款、办贷款

　　签约后，你需要付给开发商首付款，商业贷款认贷不认房;公积金贷款，认房不认贷。

　　一般来说，开发商会有指定合作的银行，目前的商贷利率政策是4.9%，但各银行会有自己的折扣，具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。

　　5、验房收房

　　房屋竣工之后，开发商会通知你进行验房收房。注意收房时间，验房时要仔细核验房屋的每个细节，除了要查看项目的“商品房预售许可证”还要查看其他的“三证一书一表”。如果开发商拿不出这些证件，可以直接拒绝收房。

　　“三证一书一表”中三书指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》;一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;一表是指《竣工验收备案表》。

　　6、交费入住

　　收房后，会有税务部门的工作人员到现场，你需要办理交税事宜。一般来说，商品房住宅需要缴纳契税和公共维修基金，房还需交印花税，然后缴纳物业费、取暖费、停车位的费用等。

　　购买商品房的注意事项

　　1、五证齐全

　　签订《商品房认购书》之前一定要审查该房产的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》原件，尤其是《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》，并且这些证件一定要是原件，复印件很容易做手脚。开发商只有具备了这五个证件才能进行商品房销售，而买房者签下购房协议后才能顺利办理产权证。

　　2、广告宣传真实

　　在看房时，一定要跟开发商确认其广告或宣传资料中有关周边设施、物业管理等方面的内容的真实性，必要时可以用录音机或手机将开发商的口头承诺录音下来。如果确认要购买该房屋，最好是将这些宣传事项在购房合同或者补充协议中加以约定。

　　3、资金监管

　　资金监管是指买房者将购房款预先存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，等交易双方完成房屋所有权转移登记后，等由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。资金监管虽然看似麻烦，但是能够很好的保障买房者的资金安全。因为资金监管后，一旦交易出现问题使得交易中断或解除，买房者在监管账户中这些资金会也不会失去。