房地产开发项目管理论文范例(2)
房地产开发项目管理论文范例篇二
浅析房地产开发工程项目管理
[摘要]最近几年，房地产一直是当前社会的热门话题，面对新形势，房地产开发企业该如何搞好工程项目管理是业生存的根本也是提升核心竞争力的关键。文章探讨了房地产开发工程项目管理中可能遇到的一些问题，以及解决这些问题的办法。
[关键词] 房地产 开发 工程项目 管理
中图分类号：TU71 文献标识码：A
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目决策阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为项目管理的主体，是整个建设项目从决策到竣工验收交付使用阶段以及保修阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到工程质量的优劣、工期的长短、利润的多少等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
一.房地产开发工程项目管理现状
随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等，需要房地产企业具有专业性强、知识面广、应变能力快的特点。当前房地产项目的管理主要是通过设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，要解决这些问题，开发企业就要在管理上下功夫，加强对项目制管理的研究和应用，把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式，给予积极关注。
(一)、房地产项目质量管理现状
现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全;在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究;施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场;售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场条件下对许多房产企业而言面临生死考验。
(二)、房地产项目成本管理现状
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价最低，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
二.针对房地产开发工程项目管理的对策
施工管理涉及的内容多，时间长，影响大，直接影响到工程管理目标的实现。房地产项目工程从开工到完工的过程中，施工管理的关键之处要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则，必须严格根据相关法律法规，对工程的成本、质量、工期等进行严格控制。
(1)施工中成本的控制
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。
(2)施工中合同的控制
施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。
(3)施工中质量的控制
施工管理中施工质量控制是最为重要的工作，更是施工的生命线，没有质量的保障其他就谈不上。房地产项目开发，相关管理人员要有总观全局的意识，对施工单位、监理单位等等进行合理协调，形成团队来进行质量控制。具体任务是：第一，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。尤其是重点部分与关键工序，需要根据国家技术标准来进行检验。验收合格一个环节之后，才能开展下一个工序。第二，严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。第三，重视材料管理。设计要求与合同约定中明确提出的内容需要严格执行，做好市场调查，掌握市场材料的最新信息。依据国家相关法律法规，通过招标环节力求选择信誉好、质量高以及价格合理的材料商进行合作。
(4)施工中工期的控制
控制工期在房地产开发项目中的地位不可忽视，不仅关系到施工企业与开发商的利益，也关系到广大用户的利益，这是一个利益连环。因此，要掌握实际情况监督施工单位，再制订切实可行的进度计划与组织设计。每一个环节控制上，要结合监理人员对施工单位的细节检查。若是有偏差，要及时分析出现偏差的原因，并配合施工单位进行及时的补救，保障施工项目按时完成。
总之，随着社会经济高速的发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程管理问题逐渐被企业重视。这是工程的生命线，更是房地产开发企业需要重视的基本管理问题。只有这样，才能为广大用户提供最好的住房环境，促进社会稳定。
参考文献：
[1]来豪.浅议房地产开发项目前期准备工作之管理[J].陕西建筑，2011(9).
[2]吴平.探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J].品牌(理论月刊)，2011(12).
[3]肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011(16)
作者简介：梁忠成(1972-)男 江苏淮安人 中央广播电视大学施工管理专业
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