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通过中介购买二手房需要注意的事情

李婉分享

  在购买二手房的时候,很多人会选择通过中介进行购买。那么,在通过中介购买二手房的时候,需要注意什么事情呢?以下是由学习啦小编为大家整理的相关资料,希望能帮到你们。

  通过中介购买二手房的注意事项

  一、费用收取

  国土房管局明确规定中介公司只能收取买卖双方合共房价3%的中介费。在实践中,中介费一般是由买方出的,另这个中介费是可以砍价的,最低能砍到1%。在与中介交易的时候不要一上来就跟中介砍价,这样会影响中介给你找房的信心,要砍价一定等到中介找到房子,你觉得买卖双方可以拍板的时候,这个时候可以提出中介费太高,砍价。

  二、支付

  在支付的时候,买方一定要把握主动权,最好是分批支付,原则上第一部分不要超过50%,最后一笔费用用于交楼后,水、电、煤气结清的情况下再支付。为何要分批给,因中国中介的极度缺乏诚信,当然中介也认为客户不可靠,所以出现问题经常出现互掐,房产中介一般会主动要求先交齐中介费,但是一般情况下,只要你中介费一交完,中介对你的态度立刻转变,主动权全在中介。

  三、按揭公司的选择

  一般中介公司会强行要你用他们的按揭公司,为何但找指定按揭公司,原因如下:

  1)个别中介业务员可以提成;

  2)按揭公司和你贷款银行有特殊关系,而你的过户回执以及拿回执换来的房地产原件,都在银行手上。自然,中介和按揭公司亲如家人,你想拿房产证,必须讨好中介,就的乖乖听话,让你什么时候交中介费,你就要什么时候给,这是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司,就价格来说会很便宜,工作效率可提高,而且到后期,中介没有任何把柄,中介就不会让你在没有完成工作的前提下支付中介费。

  四、定金合同

  合同一定要写清楚约定的事项和违约责任,能尽快网签的尽快网签,因网签可以防止一房二卖。当然,定金合同中肯定要明确约定什么时候正式签约,另外提醒网签不是一劳永逸,网签只有七天有效期,过了这个时间,网签合同失效,同套房产可另行签约合同,也就是说,网签后应赶紧办理过户,防止一房二卖的情况。

  五、买卖合同

  需要提醒两点:

  1)中介合同是中介公司范本,并非国家出的正式范本,合同基本上不让修改,但在合同的最后,有一个其他约定的空白处,这个地方,买卖双方可以尽情发挥补充约定各项事宜,包括合同中没有的条款,在这另行约定。

  2)合同的内容,要把握几个关键点,如物业名称,产权证号、买方付款方式及时间、卖方配合的义务(过户时需卖方提供,不提供或提供不全算违约)。

  六、与中介签订的合同

  在签定金合同的时候,中介就会要求签一份中介费协议,协议是中介草拟的,内容有利于中介,协议中约定了客户业主的中介费的支付义务,完全不提中介的任何义务。如果你有时间和精力,应该在此协议中加上一些内容:中介要完成的工作内容、不完成或迟延完成要扣除中介费、非因买卖双方的原因导致买卖不成的,中介费怎么处理。协议上的内容在签订买卖和合同当天就一次性付完中介费,这个问题也不大,因为迟延交付中介费,最多按照千分之五收违约金。

  七、夫妻公共财产

  有这么一种情况,房产证只有一个人的名字,但实际上房产属于夫妻共同财产,这就需要未显明方的一个同意出售房产的同意书,即便签合同的时候你不弄,到了银行按揭放款的的那一部分也是需要的。建议,能在签合同的时候拿到配偶的同意书当然是最稳妥的,如果不能,也要尽快补上。否则配偶可以主张合同无效。

  二手房签约的注意事项

  1、首先看开发商是否具备“五证”

  这一点非常重点,在购买时一定要查看五证。五证包括:1.建设用地规划许可证;2.建设工程规划许可证;3.建设工程开工证;4.是国有土地使用证;5.商品房预售许可证。其中国有土地使用证和预售许可证需要重点查看,另外,在查看五证时必须查看原件,以免出现以假乱真的情况。最后,在签订合同签需要查看清您所预购的房屋还都在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

  2、明确房款交付等关键环节

  房款交付方式,以及税费支付方式等是二手房交易中最容易出现纠纷的环节,因此在签约时需要注意,尽量避免纠纷的发生。比如在合同中注明“售房者不交税无法过户”、“物业出现任何质量问题,则合同自然失效”等相关条例。建议签约可咨询相关法律专业人士,争取权利最大化。

  3、在合同中注明房龄

  这一点是很多购买者忽略的,小编很负责任的说,这是对您今后会产生不小的影响。如,若说房龄过大的二手房是不可办理贷款等,因此在签约的合同中一定要注明购买房的房龄,并注明如果业主隐瞒房屋的真实情况,要承担相应的违约责任。

  二手房资金监督管理流程——全款

  ①买卖双方签订《二手房买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监督管理服务需求;

  ②买方在店铺(资金监督管理中心提供)使用POS机刷卡交易全款,款项直接进入资金监督管理账户中,由XX银行监督管理。同时买卖双方签订《买卖双方资金监督管理协议》;

  ③店铺、房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续;

  ④办理完过户手续后,根据买卖双方授权,银行按指令拨付购房款。

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