通过中介购买二手房需要注意的事情

李婉分享 2017-08-02 16:27:08

　　在购买二手房的时候，很多人会选择通过中介进行购买。那么，在通过中介购买二手房的时候，需要注意什么事情呢?以下是由学习啦小编为大家整理的相关资料，希望能帮到你们。

　　通过中介购买二手房的注意事项

　　一、费用收取

　　国土房管局明确规定中介公司只能收取买卖双方合共房价3%的中介费。在实践中，中介费一般是由买方出的，另这个中介费是可以砍价的，最低能砍到1%。在与中介交易的时候不要一上来就跟中介砍价，这样会影响中介给你找房的信心，要砍价一定等到中介找到房子，你觉得买卖双方可以拍板的时候，这个时候可以提出中介费太高，砍价。

　　二、支付

　　在支付的时候，买方一定要把握主动权，最好是分批支付，原则上第一部分不要超过50%，最后一笔费用用于交楼后，水、电、煤气结清的情况下再支付。为何要分批给，因中国中介的极度缺乏诚信，当然中介也认为客户不可靠，所以出现问题经常出现互掐，房产中介一般会主动要求先交齐中介费，但是一般情况下，只要你中介费一交完，中介对你的态度立刻转变，主动权全在中介。

　　三、按揭公司的选择

　　一般中介公司会强行要你用他们的按揭公司，为何但找指定按揭公司，原因如下：

　　1)个别中介业务员可以提成;

　　2)按揭公司和你贷款银行有特殊关系，而你的过户回执以及拿回执换来的房地产原件，都在银行手上。自然，中介和按揭公司亲如家人，你想拿房产证，必须讨好中介，就的乖乖听话，让你什么时候交中介费，你就要什么时候给，这是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就价格来说会很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介没有任何把柄，中介就不会让你在没有完成工作的前提下支付中介费。

　　四、定金合同

　　合同一定要写清楚约定的事项和违约责任，能尽快网签的尽快网签，因网签可以防止一房二卖。当然，定金合同中肯定要明确约定什么时候正式签约，另外提醒网签不是一劳永逸，网签只有七天有效期，过了这个时间，网签合同失效，同套房产可另行签约合同，也就是说，网签后应赶紧办理过户，防止一房二卖的情况。

　　五、买卖合同

　　需要提醒两点：

　　1)中介合同是中介公司范本，并非国家出的正式范本，合同基本上不让修改，但在合同的最后，有一个其他约定的空白处，这个地方，买卖双方可以尽情发挥补充约定各项事宜，包括合同中没有的条款，在这另行约定。

　　2)合同的内容，要把握几个关键点，如物业名称，产权证号、买方付款方式及时间、卖方配合的义务(过户时需卖方提供，不提供或提供不全算违约)。

　　六、与中介签订的合同

　　在签定金合同的时候，中介就会要求签一份中介费协议，协议是中介草拟的，内容有利于中介，协议中约定了客户业主的中介费的支付义务，完全不提中介的任何义务。如果你有时间和精力，应该在此协议中加上一些内容：中介要完成的工作内容、不完成或迟延完成要扣除中介费、非因买卖双方的原因导致买卖不成的，中介费怎么处理。协议上的内容在签订买卖和合同当天就一次性付完中介费，这个问题也不大，因为迟延交付中介费，最多按照千分之五收违约金。

　　七、夫妻公共财产

　　有这么一种情况，房产证只有一个人的名字，但实际上房产属于夫妻共同财产，这就需要未显明方的一个同意出售房产的同意书，即便签合同的时候你不弄，到了银行按揭放款的的那一部分也是需要的。建议，能在签合同的时候拿到配偶的同意书当然是最稳妥的，如果不能，也要尽快补上。否则配偶可以主张合同无效。

　　二手房签约的注意事项

　　1、首先看开发商是否具备“五证”

　　这一点非常重点，在购买时一定要查看五证。五证包括：1.建设用地规划许可证;2.建设工程规划许可证;3.建设工程开工证;4.是国有土地使用证;5.商品房预售许可证。其中国有土地使用证和预售许可证需要重点查看，另外，在查看五证时必须查看原件，以免出现以假乱真的情况。最后，在签订合同签需要查看清您所预购的房屋还都在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

　　2、明确房款交付等关键环节

　　房款交付方式，以及税费支付方式等是二手房交易中最容易出现纠纷的环节，因此在签约时需要注意，尽量避免纠纷的发生。比如在合同中注明“售房者不交税无法过户”、“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等相关条例。建议签约可咨询相关法律专业人士，争取权利最大化。

　　3、在合同中注明房龄

　　这一点是很多购买者忽略的，小编很负责任的说，这是对您今后会产生不小的影响。如，若说房龄过大的二手房是不可办理贷款等，因此在签约的合同中一定要注明购买房的房龄，并注明如果业主隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。