房地产企业运营管理

晓敏分享 2016-07-04 09:06:31

　　在当今社会，不断发展的生产力使得大量生产要素转移到商业、交通运输、房地产、通讯、公共事业、保险、金融和其他服务性行业和领域，传统的有形产品生产的概念已经不能反映和概括服务业所表现出来的生产形式。学习啦小编把整理好的房地产企业运营管理分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

　　房地产企业项目运营管理浅谈

　　摘要：随着我国社会主义市场经济的飞速发展，我国的房地产企业也逐渐的呈现出高速发展的趋势。房地产企业运营管理体系，其好坏直接就会体现在企业的核心竞争力的高低。一个好的运营管理体系是企业健康、可持续发展的最有力保障，是所有房地产企业都务必得认真的面对，全方位考虑的关键。本文就将对我国房地产项目开发运营管理的相关问题进行分析探讨。

　　关键词：房地产企业项目运营管理

　　引言

　　在工程建设领域中，项目管理作为一种科学的管理方法已被广泛应用。不仅形成了项目管理体制和运行机制，而且建立了系统、完整的项目管理体系。同时，随着社会的不断发展和科学技术的不断进步，工程项目管理所涉及的范围仍在不断地扩大，新的管理理念仍在不断扩充。房地产项目运营管理作为一种管理模式，不断地被地产商广泛应用。

　　1.房地产项目开发流程

　　在房地产项目开发运营中，房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。规划设计管理是房地产企业负责人对房地产涉及到的一切设计活动进行同意的部署，不仅要解决房地产设计问题，还要保持好设计相关部门之间的沟通联系，避免实际工作中出现矛盾。

　　房地产项目开发主要分为项目初期准备、规划设计、建设施工、竣工验收、经营使用五个部分。就从时间的分配上来说，初期准备和建设施工阶段所需的时间最长。初期准备主要是取得土地的使用权，并完成工程项目建设所需要的相关证明和手续。竣工验收主要是甲方和乙方就工程质量和工程成本进行验收和核算。经营使用主要是房地产企业销售或是使用建成的建筑物。每个部分都有着不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正确把握这五个部分的项目成本投入，才能真正意义上有效的控制项目开发的成本，使得企业的成本投入在一个合理的范围内，便于企业流动资金运转的更加顺利。

　　2.房地产企业项目管理的基本原则

　　2.1符合相关的法律法规的要求，当前我国房地产行业的相关法律法规相比比较系统和完善，为了更好的建立房地产企业工程管理体系，促进该体系的健康发展，在建立的过程中要充分了解相关的法律法规、房地产专业的法规以及地方相关的政策方针，使得建立的体系符合相关法律法规的要求，保证体系的合法性。

　　2.2结合房地产行业的特点，在建立房地产企业工程管理的过程中，时刻要注意结合房地产本身的特点，不要盲目建立体系，脱离房地产本身的特点，这样反而会阻碍管理工作的顺利开展。只有充分了解房地产本身的特点，建立相应的管理体系才能更好的促进房地产行业的发展，这是建立管理体系所必须遵循的原则。

　　2.3加强对影响因素的控制，为了更好的促进管理体系的建立，还要建立相应的房地产管理信息体系，这样可以对相关的行业信息有一个细致的了解。当前影响房地产工程项目众多，建立信息管理体系可以保证随时了解施工的工艺、科学的施工技术和施工方面的经验等，并且能够随着了解施工方面最新的信息。只有这样，建立的工程管理体系才能够促进我国工程管理体系的发展。

　　3.房地产企业项目运营管理的任务

　　3.1设计管理。设计管理是指在确立开发计划之后对各流程工作的管理，旨在进一步明确各环节的时间计划和人员安排，从而使设计管理人员了解各自的工作任务，同时协调好项目涉及部门和人员的，将设计思想灌输给设计人员，完善制度体系，规范各环节工作开展。相比之前的管理方式更系统，依据设计总目标，将每个环节的工作落实，由此再确定各环节的管理责任，并且投入人力或物力等资源。因此设计流程管理是对开发项目全过程进行监管，保证施工过程的合理性、有效性，当然流程设计也不仅仅是一套特定的模式，由于各房地产实际情况不同，所以不能一概而论，而是要寻求与自己公司经营战略和产品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都会将流程管理细分，只有做好近期的管理任务，才可以提高整体的管理质量。

　　3.2进度管理。对于房地产行业来说占领市场先机是十分重要的，因此工程进度很大程度决定了企业的效益。依据项目设计的总目标，组织各部门进行沟通，研究出最合理的时间计划方案，计划是开展工作的前提，但是之后实际的落实情况也很重要，对于后期贯彻落实情况，应该派专业管理人员进行定期审核，将设计计划与实际施工情况做有机的结合，客观分析两者差异性，提出处理的办法，从而保证项目提前或按时完成。影响设计进度有以下因素。

　　3.3质量管理。项目的质量决定了施工的质量，但是许多房地产企业没有认识到这一点，将重点都放在施工阶段，这种观念需要进行改变，因为施工阶段其实是将之前所准备好的计划理论付诸实践，其施工的基础还是建立在前期产品的设计上的。所以，进行严格的设计质量管理是十分必要的，只有有效的质量管理，才可以使设计质量得到保证，包括形成良好的监管机制，对设计过程进行监督;对设计和施工图纸进行严格的审查，避免因为图纸绘制不规范导致的后期施工困难;把握好设计方案修改的次数，将成本控制在合理的范围内。以上所说都是为了避免后期因为前期设计的缺陷带来的质量问题。

　　3.4成本管理。一般来说，项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题，对于工程成本的控制概念不强，所以难免导致设计方案不经济，而增加了项目开发成本。就目前国内的房地产行业发展来看，中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比，中小型房地产企业自身的实力有限，抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足，因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。所以在房地产开发过程中，企业首先要知道开发项目是建写字楼还是住宅楼，或是商业中心等等。一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标，不要弄虚作假。强化设计人员的控制成本意识，在保证结构安全和合理周期的前提下，尽可能的降低项目成本;与此同时还要做好项目施工阶段的成本控制。

　　结束语

　　当前我国房地产的发展进入一个新的历史时期，市场规模不断扩大，激烈的竞争不可避免。科学的管理手段促进企业的向前发展，为了更好的促进房地产企业的快速发展，实现利润的最大化，科学的管理必不可少。面对当前的新形势，我们为了可以更好地促进我国房地产企业的发展，提高企业的核心竞争力，建立房地产企业工程管理体系，以期能够促进我国房地产企业的快速健康的发展。

　　参考文献

　　[1]杨也容.房地产项目开发风险管理案例研究[D].华南理工大学，2013.

　　[2]高映辉.房地产项目的规划设计管理研究[J].经营管理者，2014，09：277-278.

　　[3]覃广信.房地产开发项目环境影响评价问题探讨[J].中国新技术新产品，2014，01：164-165.

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　　[5]黄伟庭.中国商业房地产开发运营研究[D].东北财经大学，2006.

　　房地产企业融资模式及运营管理策略

　　【摘要】房地产公司融资问题一直备受关注，本文首先对房地产企业的融资基本特征进行了深入分析，然后集中阐述了我国当前房地产企业具体融资模式及其在实际应用中存在的问题，最后提出有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略。

　　【关键词】房地产融资模式运营管理

　　一、引言

　　企业融资是企业以自身主体进行资金融通，实现企业内部资金供求的平衡状态。房地产企业融资问题是企业发展的主要生命线，大部分房地产企业的生产经营管理都是围绕房地产及其项目融资进行的。总体上说，房地产企业融资主要分为传统融资方式(银行贷款、股权融资等)与新兴融资方式(信托计划、投资基金等)两种类别，不同融资方式在融资成本、风险、项目规模等方面有着不同适应条件。

　　二、房地产企业融资的基本特征

　　(一)较多依赖外源性融资

　　房地产企业发展是一个融资、发展、再融资、在发展的过程，企业生产活动需要筹集项目建设资金，其具体融资方式的选择关系到企业融资成本选择与负债结构、可实现收益等。作为非金融企业，房地产企业的融资方向主要分为两种：一是内源性融资，即利用本企业长期积累的自有资金或可供使用资产进行再投资活动;二是外源性融资，即主要依赖外部资金或投资的供给满足企业对资金的基本需要，如将投资者资金转变为公司股份的股权融资形式。房地产企业从事行业性质决定了企业资金密集型生产的基本定位，企业自有资金难以满足企业对大规模、长期资金的需求状况，以自有资金为基础实现企业资金融通是房地产企业生产管理活动的基本条件。

　　(二)以土地与房产抵押为条件

　　房地产企业融资主要以房地产企业自身为融通主体，根据生产经营活动的特点及企业未来发展预测，采取适当的方式与渠道筹集资金、合理组织与安排企业对资金的供应。房地产企业融资行为有直接融资与间接融资两种，间接融资方式就是通过向金融机构(银行)间接贷款进行的融资活动，这种融资活动中作为直接借款人的房地产公司与作为直接贷款人的投资者之间不存在业务往来，而是借助中介机构媒介作用进行;直接融资就是指房地产公司作为直接借款人向作为投资者的直接贷款人进行的融通活动。房地产企业的上述融资活动都需要以土地、房产作为担保物进行借贷或资金融通的条件。

　　三、房地产企业融资模式及其运营中存在的问题

　　(一)房地产信托融资

　　在国际范围内，房地产信托融资也被称为房地产投资信托基金。在我国房地产信托融资是指“信托+银行”的融资方式。基础建设投资信托是目前我国规模最大的一种信托方式，基础设施项目建设周期较长，对资金的需求量大，其目的是为基础设施建设提供项目实施资金支持。其遵循的基本流程是：房地产企业充分表达项目建设融资需求，并针对项目实施制定出可行性分析报告，拟定资金信托文件等，然后由相关机构进行信托推介，最终成立信托计划，将资金投入项目运作中去。当前房地产信托也存在诸多问题，信托机构监管不到位，导致不合规活动难以得到有效抑制;信托机构管理经营不到位问题也十分突出。

　　(二)股权融资

　　股权融资方式是以企业增加新股东的方式融进股本，获取企业生产活动需要的长期稳定资金，与债权融资相比，股东收益与企业生产经营收益密切相关，同时企业自身不需要承担还本付息的责任。股权融资具有资金使用长期性、不可逆性、无负担性等特征，当前上市融通资金成为房地产企业的重要融资途径，股权融入资金是企业股本的一部分，不仅可以用于企业生产经营，同时也能够进行相应的投资等活动。但上市融资的缺陷也十分明显，从长远看，不能完全满足房地产企业资金需求;同时上市融资的市场准入门槛较高，特别是中小房地产企业很难以实现上市融资;证券市场的运行规律使得房地产企业面临上市资金周转等问题。

　　(三)债券融资

　　当前我国房地产企业债券融资比重较小，国家对债券发行主体的资格要求、债券市场规模等限制了房地产企业债券融资的可能性，同时，债券融资对企业的资产负债率、资本金状况及其担保要求等都严格规定。

　　四、有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略

　　(一)多元化融资方式互为补充，实现集约化融资

　　当前房地产企业多元化融资方式难以实现的主要原因还在于企业规模小、数量多，市场竞争力较低，抵御风险的能力不足等。房地产企业要以提升企业自身竞争实力为基础，在综合分析企业的经营管理状况与未来发展规划的前提下，以多元化融资方式互为补充，实现企业整体融资水平的提升。以转变房地产企业经营管理方式为契机，实现房地产企业集约化融资目标，进一步提升房地产企业融资管理成效。

　　(二)规范金融市场环境，提高金融工具创新力度

　　完善金融市场各项监管法律法规，加强金融市场的监管力度，是提升企业融资效率的关键因素。当前房地产企业融资工具明显不足，适用于房地产企业特性的融资工具创新力度不够，如抵押、按揭等原始企业贷款方式依然是房地产企业的主要融资模式，根据房地产企业的特性及投资者的投资偏好设计出多样化的金融融资工具，拓宽房地产企业融资途径，是提升我国房地产企业融资效率的现实选择。

　　五、小结

　　当前我国房地产企业融资方式单一，工资工具不足，在很大程度上限制了房地产企业的长远发展。以企业集约化融资为目标，积极创新融资工具，实现多元化融资方式互补机制，有利于解决房地产企业融资困境。

　　参考文献

　　[1]郝智慧，邵四华.我国房地产企业的融资方式比较研究[J].中国房地产金融，2009(12).

　　[2]姜永铭.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究，2013(06).

　　[3]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2011(17).

　　[4]刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融，2011(07).

　　[5]杜广如，赵君彦.中小房地产企业融资渠道研究[J].开发研究，2010(02).

　　运营管理(Operations Management)

　　运营管理(Operations Management)相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程：

　　生产管理(Production Management)的主体一般是指产业革命以来的工业企业，制造业是其中的典型代表;

　　生产与运作管理(Production and Operations Management)表明学科重心从第二产业向第三产业的过渡;