全球房价泡沫开始破裂是真的吗

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全球房价泡沫开始破裂是真的吗?

全球房价泡沫破裂的声音开始响起。

在这之前，许多国家的房地产牛市已持续十年甚至更久。特别是新冠疫情暴发以来，在全球超宽松货币政策刺激下，全球主要经济体房价飙升至历史新高，房价泡沫风险迅速累积。

如今，在美联储等激进加息和全球经济衰退的双重冲击下，房价泡沫开始破灭，全球楼市繁荣正走向终结。

牛津经济研究院(oxford economics)在近期发布的一份报告中如此描述：“总的来说，这是自2007-2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能在温和下跌与大幅回落之间徘徊。”

该机构认为，未来一段时间，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚四国房价下跌风险最大。

利率飙升，多国楼市骤冷

牛津经济研究院报告认为，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，有可能将一些住房市场推入急剧的衰退。许多经济体的住房价格已经持平或下降。随着银行信贷标准的收紧和经济衰退的影响深入，房价下跌的压力将进一步加剧。

这种趋势已现端倪。

英国抵押贷款机构halifax日前公布的数据显示，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4%。英国房价正以近两年来的最大速度下跌。安永咨询公司的一份报告预测，英国2023年抵押贷款将降至10多年来最低水平。

美国房价在2022年下半年迅速下跌。标普/凯斯-席勒房价指数在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降，多个州和城市对住宅房地产的需求降温。有华尔街经济学家预测，美国明年房价可能继续下跌多达20%。

韩国在此前出现“全民抢房潮”后，房价也已连续多月下跌。根据韩国房地产委员会7月底公布的数据，上半年，该国交易的公寓数量比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。韩国的平均房价今年上半年也迎来下跌。

新西兰储备银行2日发布的金融稳定性报告显示，随着抵押贷款利率的上升，新西兰的房价继续下跌。在全国范围内，房价较2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。报告称，目前负资产和抵押贷款服务拖欠并不普遍，“但如果价格继续下跌并且随着抵押贷款重新定价以提高利率，这种情况将会增加”。

不难看出，全球楼市退潮与利率提高直接相关。近月来美国抵押贷款利率突破7%，并持续上行，为2002年以来的最高水平，而不到一年前美国房贷利率仅3.2%。

另据牛津经济研究院估算，在欧元区和英国，抵押贷款利率自4月和5月以来已经上升了一倍多。

这四国房价最危险

牛津经济研究院认为，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。该机构认为，在这些经济体，2019年四季度至2022年二季度的房价涨幅普遍较高，房地产估值高，债务水平高，且浮动利率债务突出。因此该机构认为，利率上升将迅速传递到这些国家的家庭财务。

居外iqi联合创始人、集团ceo卡希夫·安萨里(kashif ansari)在接受中新社国是直通车记者采访时表示，加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价料将领跌欧美楼市。这家房产科技集团在亚太及欧美有3万名经纪人。

卡希夫·安萨里认为，首先是因为这些国家的楼市在疫情期间涨幅最大，楼市涨幅高的楼市碰到银根紧缩也容易跌。

与美国大部分买家按揭贷款为固定利率不同，加拿大和澳大利亚等国的按揭贷款相当一部分是浮动利率，这意味着房主们要承受利率上调的压力，而这种压力又伴随着物价的上涨。

如家庭负债占家庭可支配收入的比例过高，那么这些家庭更容易受按揭利率上调的影响。在上述三个国家，家庭负债的占比也较高。这几个因素如叠加在一起，卡希夫·安萨里分析称，当地楼市的需求会大打折扣，进而引发楼市交易量价双跌。

澳大利亚悉尼知名房产公司plus agency执行合伙人fiona yang已经感受到了市场的变化。她告诉中新社国是直通车记者，悉尼的公寓受到的影响最大。房产的买家和卖家都对不断攀升的利率望而却步，所以进入市场的房源越来越少，每套房源的报价也越来越少。“一年前，我们典型的房产大致以挂牌价的110%售出。而如今转售交易平均为要价的90%左右。”

"每次利率上升，许多买家都要向下调整他们的预算。”fiona yang说，“一位业主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪华公寓。他的预期售价是2500万澳元，但市场可能只能承受2000万澳元的价格，这是个很大的折扣。然而，即使将这套房产出租，他的收益率也只有2.5%左右，他只要把现金存入银行就能赚得更多。"

一些过去抢手的房屋，如今滞销了。

悉尼一家拍卖机构james pratt auction group的ceo james pratt表示，"我正在与邦迪海滩附近的一处房产合作，我们不得不将拍卖日期推迟三次，因为根本没有足够的买家。这在邦迪非常罕见，那里的房产通常会以高价迅速售出。"

加拿大bc省温哥华地区知名地产投资顾问tina mak在接受中新社国是直通车采访时表示，疫情期间温哥华周边地区房价上涨明显。因为当时人们都想要郊外的大户型房子。今年以来，随着不少公司恢复上班，人们发现郊区要开车通勤来市里上班还是不方便，加上油价也贵。所以现在城外的房子跌得也最多。今年以来已跌了20%。

2008年次贷危机会重演吗?

由房地产引起的2008年次贷危机会重演吗?

卡希夫·安萨里表示，普遍认为不会，经过上次的次贷危机，银行在放款时对借款的审核更为严格，数据显示因为还不起房贷而被没收的房子数量没有明显增多。

他指出，楼价下跌，是在过去两年猛涨的基础上，比如：加拿大、澳大利亚、新西兰三个国家就算跌20%，也还比疫情前高。而跌得多一些的地方，也正是涨得快一些地方。发达国家不少人的财富比起疫情期间会打折，但比疫情前还是有所增加。

实际上，由于现在楼市上少了炒房者，也少了机构投资者，买家、尤其是新移民刚需买家和手持现金的外国买家，就迎来了一个有利的买房时期。买家会发现自己处于谈价格谈购房条款的有利地位，买方经纪人的日子也从容多了。

牛津经济研究院也认为，一个积极的因素是，一些主要市场的抵押贷款债务占居民收入的比例低于全球金融危机之前的水平。在美国，2022年二季度的抵押贷款债务与收入比率比2007年四季度低35%，在西班牙低25%，在英国低14%。

另一个因素是采用浮动利率的抵押贷款债务比全球金融危机前低。这意味着家庭面临的抵押贷款利率上升带来的直接冲击较小。

全球房价城市排行

蒙特卡洛

55207美元/m?

蒙特卡洛是摩纳哥公国的一座城市，位于欧洲地中海之滨、法国的东南方，属于一个版图很小的国家摩纳哥公国，世人称之为“赌博之国”、“袖珍之国”、“邮票小国”。作为世界上人口最密集的一个国度，摩纳哥在仅有1.95平方千米的国土上聚集了3.3万的人口，可谓地窄人稠。没有个人所得税吸引了数量可观的富裕避税移民，主要是来自其他欧洲国家，他们透过在摩纳哥以外的事业赚得其大部分的收入，大多数的移民是商人。这里的人民及其富裕，生活成本非常高，房价位居世界各个城市之首。

伦敦

29676美元/m?

伦敦是英国的政治、经济、文化、金融中心和世界著名的旅游胜地，有数量众多的名胜景点与博物馆。吸引了全球近十分之一的亿万富豪定居，就连房价也在节节攀升。伦敦的房子素来以稳健和流动性强著称，无论是对本国人还是海外投资者都没有任何限购政策，一直大门敞开。2015年底，王健林豪掷8000万英镑(约合人民币7亿)，在伦敦最富有的辛顿宫花园大街15A号，买下一处维多利亚时期的豪宅。这套别墅除了8000万英镑的购房价，还需缴付950万英镑的购房印花税，创下了当时英国历史上印花税的最高纪录。

香港

28570美元/m?

香港作为中国的特区之一，陆地面积只有1100多平方公里，相当于天津的十分之一那么大。香港经济发达，人非常多，人口七百多万，香港的人口密度约为每平方公里6000多人，已达全世界前三位。香港的人均居住面积只有16平方米!但是香港的房价已经达到了32万一平米，一间面积不过不到5平米的单间，月租金都要接近5000港币。

纽约

17191美元/m?

纽约是美国最大的经济中心，也是全球最大的金融中心之一。纽约一向为高得惊人的房价盛名于世，纽约最贵豪宅成交价达到了1.005亿美元，房屋面积为1014平米，单平米房价高达68万。纽约的房价，最贵的并不是纽约的华尔街地区和纽约皇后区、克朗鲁斯地区，而是曼哈顿地区，曼哈顿的房价才是纽约寸土寸金的地区，曼哈顿的房价在近十年的涨幅中，达到了50%的涨幅情况，曼哈顿房价得极大涨幅情况，让曼哈顿地区成为了最贵的有美国纽约房产代表，曼哈顿的房产大约在五百万美元到3000万美元之间。曼哈顿的平均房价为17191美元1平方米。

特拉维夫

17149美元/m?

特拉维夫是以色列最大的都会区，是该国人口最稠密的地带，也是以色列的经济枢纽。特拉维夫被认为已出现了成为世界级城市的趋势，并被列为中东生活费用最昂贵的大城市。

东京

16322美元/m?

东京是日本的经济中心，首都圈的人口数则达3700万人，是全球规模最大的都会区。东京一座50平方米的房子大概在3000万日币左右，所以说按照这个标准来计算的话，东京的房价大概在60万日比一平方米左右。这个价格可以说是相当高的，对于想要在东京进行购房的人来说，要做好足够的资金准备。

巴黎

15867美元/m?

根据巴黎公证处公布的房价走势来看，巴黎房价20多年以来一直在变化，但是几乎从未下跌过，这种趋势在近几年表现尤为明显。许多人都想购置巴黎的房屋，原因之一在于政府给出了许多优惠政策，尤其是针对旅游地产推出的免增值税购房、减免房租所得税等政策都十分具有吸引力。随着巴黎新移民大量涌入的购房需求，巴黎的平均房价为15867美元1平方米。

莫斯科

14714美元/m?

莫斯科，已有800余年的历史，是世界著名的古城。在莫斯科，一套带厨房卫生间的单元房(平均面积大约60平米)，1991年总价5000美元，现在的价格是29万美元。早在2015年年底，莫斯科中心区的房价就已经达到了1万美元每平米，高档住房均价更是超过了2万美元。

维也纳

14333美元/m?

维也纳是奥地利人口最多的城市，在2017年的人口普查中，维也纳已拥有超过187万的人口。如果你想要拥有优越的地理位置和良好的住房质量(镶木地板、现代化浴室、带大阳台或露台、现代建筑)，全新公寓在维也纳平均每平方米价格高达14333美元。

日内瓦

14260美元/m?

日内瓦，位于日内瓦湖西南角，是瑞士联邦的第二大城市，也是一个世界著名的联合国城市。日内瓦的房子均价为10,891欧元，折合人民币8万多一平，要在日内瓦湖旁边买个海景独立屋，得要1千万人民币以上了。

新加坡

13748美元/m?

新加坡市是新加坡共和国的首都，有“花园城市”之称，是世界上最大港口之一和重要的国际金融中心。新加坡的一般公寓为5-7万人民币每平米，中档公寓为7-10万人民币每平米，高端公寓为10-20万人民币每平米，超级公寓为20万以上每平米，新加坡的房价与地段关系很大，地段不同价格相差很大。

上海

11829美元/m?

上海是全球著名的金融中心，全球人口规模和面积最大的都会区之一，上海的房价目前来说均价到五万到六万，在内环以内高达八万。上海最贵的房子是在上海静安区成交的一套房子均价高34.49万一平。实在是超乎想象，一平的价格在五六线城市能买到一套100平的房子了。

孟买

10932美元/m?

孟买，是印度人口第二多的城市。由于印度建材市场滞后和房地产市场的迫切需求，从而导致印度各个中心城市的房价急速攀升。孟买中心区的平均房价为10932美元1平方米。

悉尼

10711美元/m?

悉尼，是澳大利亚新南威尔士州的首府，也是澳大利亚面积最大、人口最多的城市。悉尼中心区域的交通路线错综复杂，边缘区域的交通干线就比较少了。是的，悉尼就是中心区域的房价高，边缘地区的房价会稍微低一些，和北京的房价是一个样的。距离悉尼市中心近的公寓价格为10万元/㎡以上。