全球房价泡沫开始破裂会波及中国吗

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全球房价泡沫开始破裂会波及中国吗?

全球房价泡沫破裂的声音开始响起。

在这之前，许多国家的房地产牛市已持续十年甚至更久。特别是新冠疫情暴发以来，在全球超宽松货币政策刺激下，全球主要经济体房价飙升至历史新高，房价泡沫风险迅速累积。

如今，在美联储等激进加息和全球经济衰退的双重冲击下，房价泡沫开始破灭，全球楼市繁荣正走向终结。

牛津经济研究院(Oxford Economics)在近期发布的一份报告中如此描述：“总的来说，这是自2007-2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能在温和下跌与大幅回落之间徘徊。”

该机构认为，未来一段时间，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚四国房价下跌风险最大。

利率飙升，多国楼市骤冷

牛津经济研究院报告认为，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，有可能将一些住房市场推入急剧的衰退。许多经济体的住房价格已经持平或下降。随着银行信贷标准的收紧和经济衰退的影响深入，房价下跌的压力将进一步加剧。

这种趋势已现端倪。

英国抵押贷款机构Halifax日前公布的数据显示，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4%。英国房价正以近两年来的最大速度下跌。安永咨询公司的一份报告预测，英国2023年抵押贷款将降至10多年来最低水平。

美国房价在2022年下半年迅速下跌。标普/凯斯-席勒房价指数在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降，多个州和城市对住宅房地产的需求降温。有华尔街经济学家预测，美国明年房价可能继续下跌多达20%。

韩国在此前出现“全民抢房潮”后，房价也已连续多月下跌。根据韩国房地产委员会7月底公布的数据，上半年，该国交易的公寓数量比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。韩国的平均房价今年上半年也迎来下跌。

新西兰储备银行2日发布的金融稳定性报告显示，随着抵押贷款利率的上升，新西兰的房价继续下跌。在全国范围内，房价较2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。报告称，目前负资产和抵押贷款服务拖欠并不普遍，“但如果价格继续下跌并且随着抵押贷款重新定价以提高利率，这种情况将会增加”。

不难看出，全球楼市退潮与利率提高直接相关。近月来美国抵押贷款利率突破7%，并持续上行，为2002年以来的最高水平，而不到一年前美国房贷利率仅3.2%。

另据牛津经济研究院估算，在欧元区和英国，抵押贷款利率自4月和5月以来已经上升了一倍多。

这四国房价最危险

牛津经济研究院认为，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。该机构认为，在这些经济体，2019年四季度至2022年二季度的房价涨幅普遍较高，房地产估值高，债务水平高，且浮动利率债务突出。因此该机构认为，利率上升将迅速传递到这些国家的家庭财务。

居外IQI联合创始人、集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)在接受中新社国是直通车记者采访时表示，加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价料将领跌欧美楼市。这家房产科技集团在亚太及欧美有3万名经纪人。

卡希夫·安萨里认为，首先是因为这些国家的楼市在疫情期间涨幅最大，楼市涨幅高的楼市碰到银根紧缩也容易跌。

与美国大部分买家按揭贷款为固定利率不同，加拿大和澳大利亚等国的按揭贷款相当一部分是浮动利率，这意味着房主们要承受利率上调的压力，而这种压力又伴随着物价的上涨。

如家庭负债占家庭可支配收入的比例过高，那么这些家庭更容易受按揭利率上调的影响。在上述三个国家，家庭负债的占比也较高。这几个因素如叠加在一起，卡希夫·安萨里分析称，当地楼市的需求会大打折扣，进而引发楼市交易量价双跌。

澳大利亚悉尼知名房产公司Plus Agency执行合伙人Fiona Yang已经感受到了市场的变化。她告诉中新社国是直通车记者，悉尼的公寓受到的影响最大。房产的买家和卖家都对不断攀升的利率望而却步，所以进入市场的房源越来越少，每套房源的报价也越来越少。“一年前，我们典型的房产大致以挂牌价的110%售出。而如今转售交易平均为要价的90%左右。”

"每次利率上升，许多买家都要向下调整他们的预算。”Fiona Yang说，“一位业主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪华公寓。他的预期售价是2500万澳元，但市场可能只能承受2000万澳元的价格，这是个很大的折扣。然而，即使将这套房产出租，他的收益率也只有2.5%左右，他只要把现金存入银行就能赚得更多。"

一些过去抢手的房屋，如今滞销了。

悉尼一家拍卖机构James Pratt Auction Group的CEO James Pratt表示，"我正在与邦迪海滩附近的一处房产合作，我们不得不将拍卖日期推迟三次，因为根本没有足够的买家。这在邦迪非常罕见，那里的房产通常会以高价迅速售出。"

加拿大BC省温哥华地区知名地产投资顾问Tina Mak在接受中新社国是直通车采访时表示，疫情期间温哥华周边地区房价上涨明显。因为当时人们都想要郊外的大户型房子。今年以来，随着不少公司恢复上班，人们发现郊区要开车通勤来市里上班还是不方便，加上油价也贵。所以现在城外的房子跌得也最多。今年以来已跌了20%。

中国房价是按建筑面积算还是套内面积算?

在目前的政策中，没有说明买房是要按套内面积算，所以还是按照建筑面积来算的。购房者在买房子、签合同的时候一定要了解清楚，可以在合同中先注明清楚为好。但是一般情况下，是按套内面积计算房价，会比按建筑面积计算更透明、更直观。

在中国购房房价可以砍多少?

买房砍价一般都砍不了太多，最多砍去几千块钱，但具体要看看这个小区的情况，比如像碧桂园的房子，像恒大的房子，砍价都砍不了太多。

不过开发商也是有所准备的，一般下设售楼部都有标准的定价，比如一套住房的售价为455,000块钱，很有可能开发商已经做好了心理准备，如果你砍价，只会给你把后面的5000块钱给抹掉。

如果你有关系，可以通过关系找到开发管理层，然后让其给你多抹掉一些零头，这样砍去1万块钱或15,000块钱都有可能。