2017年房地产政策解读相关内容(2)

冰芝分享 2017-10-30 08:42:03

　　房地产的最新市场现状

　　继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后，中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。受国务院委托，财政部2015年3月5日提请十二届全国人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为：地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。

　　需要注意的是，这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据，而非实际情况。

　　随着中国房地产业的发展，国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。

　　财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示，2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元，比2013年增加1966亿元，增长4.1%。其中，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入42606亿元，同比增加1340亿元，增长3.2%。

　　而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元，达到41250亿元，比2012年增加12732亿元，增长44.6%。

　　对照2013年和2014年数据来看，虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位，但增幅已经大幅缩小。

　　国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，除土地出让金收入外，还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。

　　此前，地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元，2012年一度降至2.8万亿元。

　　房地产的相关条例

　　保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

　　一、在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。

　　二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里;要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

　　三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

　　1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。

　　2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

　　3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

　　四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。

　　开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。

　　1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包;

　　2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求;

　　3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作;

　　4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全;

　　5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患;

　　6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等。

　　五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。

　　1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理;

　　2、在进货检验中，不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用)，最起码是钢材和水泥禁止紧急放行;

　　3、在过程检验中，不允许例外转序(来不及检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ;

　　4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验(竣工验收)。

　　当然，房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述。

　　对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001以外，还要贯彻执行ISO14001(环境管理国际标准)和OHSAS18001(职业安全卫生国际标准)，这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善，才能使人与自然和谐;也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益，促进该领域的发展。