关于建设工程未竣工验收擅自使用的法律责任_建设工程未经竣工验收认定发包人擅自使用

　　中国的法律历来禁止未经竣工验收，发包人擅自使用建设工程的情况。所以，人们要了解法律法规是如何规定这方面的问题，尤其是承包双方都应当承担的责任问题。下面就由学习啦小编为你整理相关资料内容。

　　建设工程未经竣工验收擅自使用的法律责任

　　一、最高院《解释》中相关规定出台的背景

　　建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的问题，我国法律法规的规定是随着实践变化而不断变化的。1993年由国务院发布的《建筑安装工程承包合同条例》第十三条规定，工程未经验收，发包方提前使用或擅自动用，由此而发生的质量或其他问题，由发包方承担责任。同年修订的《中华人民共和国经济合同法》规定，工程未经验收，提前使用，由此而发生质量问题的由发包方承担责任。现在看来，虽然上述规定可能有失于绝对或不尽合理，但明确了相应的质量争议的法律责任，对于预防和处理该类纠纷还是起到了积极的作用。

　　现在上述两部法律法规均已失效，取而代之的是《中华人民共和国建筑法》(1997 年实施，以下简称“《建筑法》”)、《中华人民共和国合同法》(1999年实施，以下简称“《合同法》”)以及国务院的《建设工程质量管理条例》(2000年实施，以下简称“《条例》”)，这三部主要的法律法规均规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对于发包人未经竣工验收擅自使用发生质量问题的法律责任，只有《建设工程质量管理条例》进行了进一步的规定：责令建设单位改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任，而其对于民事责任的规定，可操作性并不强，也未对承发包双方的质量责任范围进行划分和界定，从这个角度上讲，不能不说是立法上的不足。那么问题接着就涌现出来了：实践中开始出现了一些发包人擅自使用未经竣工验收的工程，其中有的还以此为由拒付工程款，有的发包人在使用后发生了质量问题，其严重程度不一，有的只是一般性的质量问题，有的则是地基基础或主体结构质量问题;造成质量问题的原因有的是因为发包人使用不善，有的则是由于承包人偷工减料造成的。人民法院在审理此类案件的时候，却因为没有明确的法律依据而感到无所适从，各地法院这个问题的处理上掌握也不一致。

　　鉴于前述实践中遇到的问题，最高人民法院于2005年1月1日起实施的《解释》对该类问题进行了进一步的明确规定，明晰了此类情况下承发包双方民事法律责任的范围划分和风险转移界线。其中第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”;第十四条进一步规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：……(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”。

　　二、建设工程未经竣工验收发包人擅自使用的，承发包双方在法定的责任范围内承担相应的民事责任

　　建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，承发包双方应承担什么样的民事法律责任?既有法律法规的规定过于泛泛，《解释》明确了这个问题，即建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，部分免除承包人的质量责任，发包人就擅自使用部分的除地基基础和主体结构以外的质量问题承担责任，并且自工程转移占有之日视为实际竣工日期。

　　(一)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，部分免除承包人的质量责任

　　1、竣工验收是建设单位(发包人)的法定义务，竣工验收合格是建设工程合法使用的前提

　　建设工程关系国计民生，在社会生活中占有非常重要的位置，因此建设工程承包合同不仅取决于承发包双方当事人的真实意思表示，还要受到国家法律、行政法规、强制性工程标准和规范的干预，建设工程施工完成后，法律规定必须履行竣工验收程序，经竣工验收合格后才能交付使用。《合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建筑法》和《条例》也作出了类似的规定。

　　所谓的竣工验收，一般是指建设工程施工完成后，施工单位自检合格并提交竣工验收报告，由建设单位组织施工、勘察、设计、监理等单位对完成工程进行法律、法规和工程建设质量验收标准(规范)强制性规定的符合性、施工承包合同质量标准符合性和设计文件设计要求符合性进行检查或考核的程序，其过程应邀请政府质量监督主管部门进行监督。按我国现行法律法规及规章的规定，建设工程施工完成后进行竣工验收应符合以下要求(1)完成工程设计和合同约定的各项内容;(2)工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工验收报告;(3)有完整的技术档案和施工管理资料，有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的质量合格资料和试验报告;(4)有施工、勘察、设计单位签署的质量检验合格或优良报告，对于委托监理的工程项目，有监理单位签署的质量检验合格或优良报告;(5)有施工单位签署的工程质量保修书;(6)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件;(7)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(8)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。竣工验收是建设单位的法定义务，是全面考核工程施工工作的重要环节，也是工程从施工阶段转入使用阶段的重要标志。

　　2、建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，承包人的部分质量责任免除，但承包人仍应在法定的质量责任范围内承担民事责任

　　《解释》第十三条的规定，明确了工程未经竣工验收擅自使用的，承发包双方的责任范围，包含两层意思：一是承包人的部分质量责任免除，即发包人仅对未经竣工验收擅自使用部分的质量问题承担责任;二是建设工程合理使用寿命内地基基础和主体结构的质量责任不管发包人是否未经竣工验收擅自使用，均由承包人负责。

　　对于前述第一层意思，在《解释》起草和征求意见的过程中，主要有两种不同的观点：一种认为发包人未经竣工验收擅自使用应对全部工程质量问题承担责任，理由是发包人的这种行为违反了法律强制性规定，应承担加重的责任;另一种认为发包人未经竣工验收擅自使用的，应对使用部分承担质量责任，理由是在这种情况下，发包人擅自使用的可能是全部工程，也可能是一幢建筑物的一部分，还可能只是多幢建筑物中的一幢，如果在这种情况下要求发包人承担全部质量责任可能导致一些承包人利用这一点规避质量责任，也是不公平的，最高人民法院采纳了后一种观点，笔者认为是正确的。

　　对于前述第二层意思，主要是依据《建筑法》第六十条的规定：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，这是我国法律强制性规定承包人必须承担的质量责任，同时《建筑法》还规定，在建筑物的合理使用寿命内，因质量不合格造成损害的，责任者要承担赔偿责任，这个责任者当然主要是指承包人。

　　《解释》第十三条的规定中同时提到了几个专业术语：“地基基础”、“主体结构”和“合理使用寿命”分别是什么?发生争议的如何来确定?地基基础是两个工程专业术语的组合，按国家标准《建筑地基基础设计规范》的规定，地基是指是指支承基础的土体或岩体，地基按是否经过处理分为天然地基和人工地基(经过人工处理);基础是指将结构所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分。主体结构一般是指对建筑物的安全和使用构成直接影响的主要结构，如建筑工程中的承重墙、梁、柱;道路工程中的路基、路面;桥梁工程中的墩(柱)、承(桥)台、盖梁、预制(现浇)梁板、拱桥桥拱等等。地基基础和主体结构是建筑物的主要组成部分，有一系列国家强制性标准规范进行规定，要求地基基础必须具有足够的承载力;主体结构必须具有足够的强度、刚度和稳定性，以保证建筑物的安全、正常使用。合理使用寿命即合理使用年限，一般是指建设工程的设计单位按国家或部颁强制性的设计标准、规范和设计合同的约定进行设计，据此确定的地基基础、主体结构、其他重要部位及当时的施工工艺和技术水平条件所决定的该工程正常使用的最低年限。对于合理使用寿命的确定，目前国家还没有统一规定，笔者认为应根据设计文件注明的合理使用年限来确定，因为设计文件是设计单位接受建设单位的委托，根据国家强制性的设计标准、规范和设计合同的要求来进行设计的，是最能准确表明该工程正常使用年限的文件依据。《条例》第二十一条第二款也明确规定“设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限”。

　　对于发生的质量问题是否属于地基基础或主体结构的质量责任争议，或者设计文件中未注明合理使用年限引发的争议，笔者认为应按照国家或部颁强制性标准规范，由原设计单位认定，原设计单位不能认定的，可通过司法鉴定来确定。

　　(二)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，风险随之转移

　　一般来讲，标的物的所有权自标的物交付时起转移，其毁损、灭失的风险随之转移。对于建设工程而言，竣工验收标志着承包人施工任务的完成和发包人对该工程接管并使用的开始，即工程的风险责任由承包人转移给了发包人。发包人接收后，同时意味着承包人已经履行完毕合同义务，从而享有按合同约定请求支付工程价款的权利。建设工程实践中，有的发包人为了提前获得投资效益，不顾法律的强制性规定，未经验收就擅自使用竣工的工程，客观上造成了一定的安全隐患，还有的发包人以工程未经竣工验收为由拒绝支付工程价款。在这种情况下，发包人承担相应的民事法律责任的时间界定成为应该明确的问题，《解释》第十四条第三款规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，这就明确了此种情况下实际竣工日期的确定，也即此种情况下工程的风险责任转移由发包人承担，并且承包人有权按合同约定要求支付工程价款及相应利息。

　　三、建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用应承担的行政责任

　　竣工验收是建设单位的法定义务，并且，建设工程经竣工验收合格后才能使用，发包人未经竣工验收擅自使用的，除承担前述民事法律责任外，还要承担行政法律责任，《条例》第五十八条明确规定：“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的;(二)验收不合格，擅自交付使用的;(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的”。

　　四、对发包人未经竣工验收，擅自使用的法律责任认定还要求其主观上存在过错

　　过错责任原则是民法理论中一项基本的归责原则，是指行为人仅在有过错的情况下才承担民事责任，没有过错就不承担民事责任，它适用于一般的侵权或违约行为。发包人未经竣工验收，擅自使用的法律责任是适用过错责任原则来认定的，除了要求发包人有未经竣工验收，擅自使用的行为外，还要求发包人对此种行为是明知的，即主观上存在过错。

　　五、正确理解和运用法律关于此类问题规定的现实意义

　　《解释》的实施，弥补了我国现行法律规定的不足，其第十三、十四条和现行法律法规构成了处理此类问题的法律责任体系，可操作性较强，特别是明确了此类问题的民事责任范围划分和风险转移，必将在司法实践中起到重要的作用。因此，正确理解和运用《解释》及现行法律法规，具有重要的现实意义：

　　1、对于发包人而言，建设工程未经竣工验收不得擅自使用，否则会承担相应的法律责任，已经使用的，也不必对因承包人原因造成的地基基础和主体结构质量缺陷而发愁，这部分责任是必须由承包人来承担的;

　　2、对于承包人而言，不能企图利用法律规定来规避质量缺陷责任，而应该严格合同管理，加强施工质量控制，确保工程质量合格，努力实现合同约定的质量标准;

　　3、对于设计单位而言，应按《条例》的规定在设计文件中注明建筑物的合理使用寿命(年限)，避免不必要的争议;另外，承包人对地基基础和主体结构质量承担责任仅是针对施工质量缺陷来说的，设计单位仍需对因设计缺陷所引起的质量问题承担责任;

　　4、人民法院在审理此类案件的时候，应准确把握《解释》的规定，特别是对于像“合理使用寿命”、“地基基础”和“主体工程”等专业性较强的问题应准确界定，不能准确界定的，可请原设计单位作出认定，原设计单位不能认定的，由专业部门进行司法鉴定。

　　综上，《解释》的相关规定对既有法律法规的不足进行了补充，并与其构成了相对完善的处理此类问题的法律责任体系，这将对依法保护建设工程合同承发包双方当事人的合法权益，维护建设工程市场正常秩序，促进建设工程行业健康发展起到积极的作用，也将对未来的司法实践构成重要的影响。因此，正确理解和运用前述关于此种情况下承发包双方法律责任的规定，对于建设工程各法律关系主体以及司法实践都具有重要的意义。

　　建设工程未经验收发包人擅自使用的法律后果

　　2011年5月19日，天津市某房地产开发公司(以下简称“发包人”)与北京市xx装饰工程公司(以下简称“承包人”)签订了《建设工程施工合同》。合同的主要内容是：发包人将位于天津市房地产项目售楼处的幕墙工程，发包给承包人施工。合同价款为固定总价480万元，付款方式为按进度付款，工期为30天。

　　合同签订后，发包人于2011年6月24日确认了承包人提供的施工图纸，承包人开始施工。2011年7月30日，承包人施工完毕。次日，发包人举行了售楼处的开幕仪式。此后，双方因工程质量问题产生争议，既没有进行竣工验收，也没有办理工程结算。

　　2012年3月，承包人委托我所律师向法院起诉。

　　承包人的诉讼请求是：请求发包人给付工程款300万元及利息。

　　发包人提出的答辩和反诉意见是：

　　1、工程尚未验收，不符合工程价款的结算条件，请求法院驳回承包人诉请。

　　2、工程存在质量缺陷，承包人收到整改通知书后，拒绝整改。经过鉴定，整改费用为238万元，现发包人已经委托第三人整改完毕。请求判令承包人承担整改费用。

　　归纳本案的争议焦点是：

　　一、诉争工程是否已经具备了结算条件;

　　二、承包人是否应当履行整改义务，承担整改费用。

　　下面我们讨论上述争议焦点问题。

　　依据法律规定，工程价款的结算条件是：第一、承包人完成合同内的全部施工任务;第二、承包人提交竣工资料和验收报告;第三、工程验收合格。

　　再看诉争工程的履行情况：

　　第一、工程已经施工完工。

　　第二、承包人没有提交竣工资料和验收报告。

　　施工完毕以后，一定要及时提交竣工资料和验收报告。这是我们一再向施工企业强调问题。承包人不提交竣工资料，即便完成了施工合同中约定的施工任务，发包人也是无法进行验收的。另外，建设工程的工期，不是从开工日到施工完毕之日的期限，而是从开工日到工程验收合格之日的期限。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《最高院司法解释》)第十四条，对竣工日期进行了以下规定，“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

　　(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期;

　　(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期”。

　　可见，承包人提交竣工资料和验收报告，是发包人是否拖延验收的参照物，承包人不提交，就不存在发包人拖延验收的问题。承包人未及时提交竣工资料，导致工程验收滞后，应当由承包人承担工期延误的责任。

　　《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(以下简称《北京高院解答》)第23问：发包人以工程未验收或承包人未移交工程竣工资料为由拒绝支付工程款的，如何处理?

　　答：“发包人收到承包人提交的工程竣工验收资料后，无正当理由在合同约定期限或合理期限内未组织竣工验收，又以工程未验收为由拒绝支付工程款的，不予支持”。

　　这就是说，只要承包人提交了竣工资料，发包人拖着不验收的，就算符合了结算的条件。

　　上述《最高院司法解释》和《北京高院解答》，都说明了及时提交竣工验收文件的重要性，施工企业一定要重视这个问题。

　　本案施工合同的履行情况，就是承包人完成施工后未提交竣工验收资料。对承包人而言，这是一件非常被动的事情。

　　第三、工程至今没有验收。

　　以上分析可以得出结论：工程项目没有验收，责任完全在于承包人，不符合工程价款结算的条件。

　　这个结论对于承包人是非常不利的。对于一个没有经验的律师来说，官司已经完全打输了，法院可以直接驳回承包人的起诉。但是，我们不能接受这样的结果。我们用以扭转不利局面的事实依据和法律依据，就是我们要给大家介绍的，建设工程未经验收，发包人擅自使用的法律问题。

　　我们的事实依据是，发包人在没有竣工验收的情况下，已经举办了售楼处的开业仪式，已经占有使用了工程。

　　我们的法律依据是，《最高院司法解释》 第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”。

　　依据这一规定，未经验收，发包人擅自使用，又以使用部分主张工程质量权利的，不予支持。不予支持的意思是，发包人原来享有的工程质量权利，从擅自使用以后，不再受法律保护。让我们先来看看发包人对于工程质量的权利都包括哪些内容。依据法律规定和建设工程的交易习惯，发包人对于工程质量具有四项基本权利：第一、发包人有要求承包人配合验收，达到工程质量合格的权利;第二、验收不合格，发包人有不结算工程款的权利;第三、验收合格以前的质量缺陷，发包人有要求承包人整改的权利;第四、验收合格以后的质量缺陷，发包人有要求承包人保修的权利。

　　但是根据前述《最高院司法解释》第十三条的规定，发包人擅自使用以后，就已经丧失了原有的四项权利。与此相对应，工程项目未经验收，发包人擅自使用的法律后果是：

　　一、免去了承包人的验收义务。

　　《合同法》第279条规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。未经验收，擅自使用，视为发包人放弃了对承包人提出工程质量异议的权利，因此，按照司法解释的规定，免去了承包人的验收义务。

　　二、擅自使用之日，视为竣工之日，已经具备了工程价款的结算条件

　　《最高院司法解释》 第十四条第三项规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”。因此，诉争工程从擅自使用之日，视为竣工之日，已经具备了工程价款的结算条件。发包人拖欠工程款的，应当从擅自使用的次日支付利息。

　　三、免去了承包人的整改义务。

　　四、免去了承包人的保修义务。

　　《最高院司法解释》规定，发包人擅自使用以后，又以使用部分的工程质量主张权利的，不予支持。这种质量权利，包括发包人要求承包人返修、整改和保修的权利。这种不支持，是从擅自使用开始，面向未来，没有时间限制，不论何时提出，均不予支持，不仅及于工程验收阶段，而且及于工程保修阶段。既然免去了承包人的保修义务，工程保修款就应当与结算款一并支付。

　　至此，本案又得出了新的结论：

　　一、工程价款已经具备了结算条件;

　　二、承包人无需承承担整改义务，无需承担整改费用。

　　可见，建设工程未经验收，发包人擅自使用的法律规定，对于施工企业来说，具有十分重要的意义。下面我们介绍，未经验收，发包人擅自使用，应当注意的法律问题。

　　第一、发包人擅自使用，应当解释为，未经承包人同意的使用。

　　如果发包人使用工程经过了承包人同意，比如，双方对使用工程签订了书面协议，约定发包人使用以后并不免除承包人的质量验收责任，验收不合格的，承包人仍然要承担整改义务。这种情况就不能视为发包人擅自使用。因此，承包人要注意的问题是，不能就发包人使用工程事宜达成书面协议。

　　第二、发包人擅自使用以后，承包人不要再配合进行工程验收。

　　发包人擅自使用工程后，承包人再配合工程验收的，不论验收是否合格，都会出现新的争议。验收合格的，竣工日是按照擅自使用之日确定，还是按照验收合格之日确定，就会产生争议;验收不合格的，承包人是否应当承担返修、整改义务，也会发生争议。

　　如果有的承包人在发包人擅自使用以后又配合验收了，如何处理?杭州市中级人民法院民一庭《关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答》(2010年11月1日)的观点是，“此行为与使用未峻工验收工程性质一致，均属于接收不安全、不合格的建筑物，应由发包人承担质量风险”。但是，此观点仅适用于杭州中级法院的管辖范围之内，其他地方的法院仅能作为参考。为了避免出现争议，承包人在发包人擅自使用后，不要再配合进行工程验收。

　　第三、对于承包人质量责任的免除，仅限于擅自使用的部分。

　　《最高院司法解释》规定的是“发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”。没有使用的部分，承包人仍有配合验收的义务。

　　第四、发包人擅自使用的方式，应当是按照建筑物的用途使用。

　　比如说，工程项目是餐厅，已经开业了。如果只是放了一些物品，不能视为已经使用。但是，有的地方法院认为，只要工程项目已经交付，发包人已经实际转移占有的，也视为擅自使用。例如，深圳市中级人民法院《关于建设工程合同若干问题的指导意见》(2006年8月27)第16条规定，“建设工程完工后未经竣工验收，工程已由发包人实际控制的，发包人既不组织竣工验收，又未提出质量问题的，视为工程已经竣工验收合格，工程完工之日视为工程竣工验收合格日”。

　　第五、发包人擅自使用，不免除承包人对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任

　　《最高院司法解释》规定，“承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。

　　第六、承包人要注意收集和保存发包人擅自使用的证据

　　这种证据应该能够证明发包人已经擅自使用了工程，同时，要能够证明擅自使用的时间。

　　为了确保建设工程质量合格，《建筑法》第六十一条明确规定了“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。 《最高院司法解释》第十三条则进一步规定了，工程项目未经验收，发包人擅自使用的，要承担相应的法律责任。以上我们通过具体案例介绍了建设工程未经验收，发包人擅自使用的法律后果，希望能够引起承发包企业的重视。

　　房屋未经竣工验收或验收不合格擅自使用的应受的处罚

　　建设工程实行监理的，发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应当依照本法委托合同以及其他有关法律、行政法规的规定

　　法律咨询：房屋未经竣工验收或验收不合格擅自使用的应受什么处罚?

　　律师回答：

　　建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任：未组织竣工验收，擅自交付使用的;验收不合格，擅自交付使用的;对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

　　相关法律知识：

　　《中华人民共和国建筑法》中有关内容的规定

　　第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

　　按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

　　第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

　　(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;

　　(二)在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证;

　　(三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;

　　(四)已经确定建筑施工企业;

　　(五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;

　　(六)有保证工程质量和安全的具体措施;

　　(七)建设资金已经落实;

　　(八)法律、行政法规规定的其他条件。

　　建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

　　第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

　　第十条在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。

　　建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告;中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

　　第十一条按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。

　　第十二条从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：

　　(一)有符合国家规定的注册资本;

　　(二)有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员;

　　(三)有从事相关建筑活动所应有的技术装备;

　　(四)法律、行政法规规定的其他条件。

　　第十三条从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

　　出租未经竣工验收房屋的法律后果认定

　　【案例要旨】

　　建设方将未经竣工验收的房屋用于出租的行为违反了《建筑法》关于工程交付使用的强制性规定，但在工程系根据规划许可建造的情况下，已完工的房屋属于合法不动产，故租赁合同仍属有效。由于此类房屋存在重大安全隐患，出租人违反了对租赁物的瑕疵担保义务，应对相应期间的租金进行调整，由出租人自行承担主要租金损失。

　　【案情简介】

　　上诉人(原审被告)P公司

　　被上诉人(原审原告)L公司

　　2010年12月19日，P公司与L公司签订一份《租赁合同》，约定L公司将位于上海市上南路6695号研发辅助楼(地下一层至地上十一层，总计11,571平方米)出租给P公司。租赁期限15年，L公司在2010年12月31日前交付给P公司，房屋装修期为三个半月，从2011年4月1日起开始计算租金。其中第一、二年的租赁费为每天每平方米1.5元(人民币，下同)。P公司应交付50万元保证金，并负责按照四星级以上标准进行室内装修，装修费用自负。L公司协助P公司在租赁房产地点办理营业执照，L公司有义务协助P公司处理其他外围事宜。2011年1月24日，L公司、P公司签订《补充协议》，约定L公司承诺在2011年3月31日将经消防等验收合格的出租房产交付P公司。双方确认租金起算日顺延至2011年10月1日。2011年3月14日，L公司进行了竣工验收消防备案。

　　另查明，L公司是系争土地的使用权人，该土地属工业用地性质，L公司已取得了系争房屋建设工程的施工许可证、规划许可证。

　　2011年7月18日，L公司、P公司签订《补充协议》，载明L公司已于2011年5月1日将所租房屋交付P公司，租金起算日更改为2011年9月20日。本协议签署后三日内P公司向L公司交纳首期租金(6个月)共计约2,978,673.75元(P公司2010年所交50万定金可以冲抵其中，在双方核实租赁面积后，多退少补)。2011年8月左右，P公司施工人员全部撤场。2011年12月，L公司向P公司发出律师函，内容提及P公司租赁用途为开办宾馆以及要求P公司在一周内复工。L公司与P公司均确认，P公司实际租赁面积为10,875平方米，按每天每平方米1.5元计算的年租金为5,954,062元，P公司曾申请了“上海P酒店管理公司”的名称预核准，但该公司并未注册成立。

　　2011年12月28日，系争房屋建设工程进行了竣工验收。2012年1月19日，建设主管部门出具备案报告：工程竣工标准符合规定,竣工时间为2011年12月28日。

　　后L公司以P公司为被告诉至法院，请求：1、解除L公司、P公司签订的《租赁合同》及《补充协议》;2、P公司承担提前终止合同的违约金595,844元(即当年租金的10%);3、P公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金5,305,462.50元。

　　诉讼中， L公司、P公司在一审法院主持下完成了房屋交接。二审中，双方当事人均认可，在2011年5月1日至2011年11月27日的期间，系争房屋工程仍在进行后续收尾施工，P公司收房后进行了少量零星拆除施工，P公司表示不对其施工的部分主张损失。

　　【裁判结论】

　　一审法院经审理认为，L公司与P公司之间的租赁合同及相关补充协议均系合法有效，P公司擅自撤场，应对合同解除承担主要责任，但系争土地属工业性质，对酒店注册造成一定影响，L公司亦应承担一定责任，对违约金不予支持，酌定由P公司承担70%的租金损失。

　　判决：一、解除L公司与P公司之间的《租赁合同》及《补充协议》;二、P公司向L公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金3,291,025元(已扣除P公司支付的定金50万元);三、驳回L公司的其他诉讼请求。

　　判决后，P公司不服，上诉称，根据《建筑法》规定，未经竣工验收的工程不得投入使用，L公司在系争工程未经竣工验收的情况下即将房屋交付上诉人使用，上诉人无法正常使用房屋，系争租赁合同违反法律的强制性规定，应属无效。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人L公司的原审诉请。

　　二审法院经审理认为，系争租赁合同属有效，但L公司在工程未经竣工验收的情况下交房，违反法律规定及合同义务，房屋竣工验收前的租金损失应由L公司承担70%，由P公司承担30%。遂判决：一、维持一审判决第一、三项主文;二、变更一审判决第二项主文为：P公司向L公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金共计人民币2,710,300元(已扣除P公司支付的定金50万元)。

　　【评析意见】

　　在本案租赁合同的履行过程中，双方签订的《补充协议》确认，L公司已于2011年5月1日将“研发辅助楼”交付给P公司，并约定以2011年10月1日作为租金起算日。但从交房当日直至2011年12月28日，该“研发辅助楼”工程都处于未竣工验收的状态。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”双方这一提前用房行为的法律后果成为了二审中核心争议焦点，具体而言，本案有两个方面的问题需要辨明：一、标的房屋未竣工验收的租赁合同效力如何?二、如租赁合同有效，出租人与承租人应当分别承担什么责任?

　　一、合同效力问题：租赁房屋的合法性审查以规划许可为核心要件

　　标的物合法是租赁合同有效的前提，但在房屋租赁案件的审判实践中，应当如何确认标的房屋的合法性曾经是存在较大分歧的问题。因为房屋工程的规划审批、施工审批、验收备案、权属登记等多个环节都属于国家管制的范围，涉及众多规范性文件的强制性条款。而事实上，有许多未能完全取得合法手续的房屋也已建成使用，并且进入了租赁市场，对此类手续不完备的房屋是否应当一概认定为违法建筑，从而将涉及此类房屋的租赁合同也认定为无效?2009年，最高院颁布了《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》，其中第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据该条规定，租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规划许可为核心要件，因为规划管理部门的规划审批反映的是国家对建设项目在区域用地布局、功能分区、交通体系中的合法性认定，在城镇区域进行建设工程都应该根据《城乡规划法》第四十条的规定申请规划许可证，规划许可证是建设工程的“准生证”，没有取得规划许可和未按照规划建造的建筑物均属于违法建筑。

　　而根据《建筑法》第六十一条的规定，竣工验收确实是工程交付使用的前提，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性规定，主要目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工结束后对建筑质量进行全面检查，以确保新建工程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是针对建筑物本身的合法性问题。建设方违反《建筑法》的该条规定，擅自使用未经验收的工程，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效力。故本案的标的房屋虽在竣工验收前投入使用，但L公司已经取得了系争建设工程的规划许可证，系争工程属合法建造，故L公司与P公司之间的租赁合同仍属合法有效。

　　二、责任分担问题：出租人应对房屋的建筑安全承担严格担保责任

　　L公司违反《建筑法》的强制性规定，在房屋未经竣工验收的情况下即交付P公司使用，P公司据此抗辩其不应支持租金，P公司的抗辩是否具有合理性?

　　我们认为，《建筑法》第六十一条的规定不能直接适用于租赁合同纠纷的责任认定，应当将L公司的这种违法交房行为放入出租人合同义务的框架进行评判。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”从上述法律规定中可以梳理出三点：一、出租人在租赁期间内对租赁物承担持续性的瑕疵担保义务，二、在房屋租赁合同中，出租人对房屋的建筑安全性能承担严格的瑕疵担保义务，在房屋存在质量安全问题的情况下，而承租人享有法定的合同解除权。三、出租人的这种严格责任并不因承租人的明知而免除。

　　本案中，L公司在系争房屋未经验收的情况下即交付给P公司，该房屋的工程质量未经检验，存在严重的安全隐患，L公司显然违反了上述法律及司法解释规定的严格瑕疵担保义务。同时根据法律规定，虽然本案中P公司对此是明知且同意的，但并不导致免除L公司应承担的责任。关于由此产生的法律后果，法律及司法解释规定了承租人享有合同解除权，但在本案中，承租人并未行使解除权，合同也没有就这种行为约定具体的违约责任，而且房屋嗣后确实通过了竣工验收，并进行了验收备案。但因为房屋在竣工验收前处于不适宜于租赁使用的状态，承租人有权请求减免相应期间的租金。根据本案的实际情况，P公司自认在收房后进行了少量零星施工，已经对房屋进行了实际利用，故不能完全免除P公司在该段期间内的租金支付义务，二审法院最终酌定由P公司承担2011年10月1日至2011年12月28日期间30%的租金。

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