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电力公司核心竞争力初探
一、对电力企业核心竞争力的理解
企业价值最大化是企业发展的源泉，追求价值最大化是一切企业的本能。电力企业只有营造好自己的核心竞争力，才能在市场竞争中增强自身实力，扩大积累，提高效益，从而实现自身价值的最大化。电力企业是国有经济的重要组成部分，是国民经济发展的基础和先行军，关系到国计民生，所以电力企业只有营造好自己的核心竞争力，才能在市场竞争的大潮中立于不败之地。
围绕企业核心竞争力可以将电力企业营造核心竞争力概括为“培育、运用、巩固、创新”，培育就是指如何确立和培育核心竞争力;运用就是指如何运用企业核心竞争力开拓市场，赢得优势;巩固就是要保持企业的核心竞争力经久不衰;创新就指要用发展的眼光来强化和创新企业的核心竞争力。
由于我国电力行业长期处于垄断经营，对电力企业竞争力没有给予足够关注，对电力企业核心竞争力方面也没有系统的研究，但随着国家电力体制改革的进一步深化，电力市场初步建立，电力企业逐步成为自由竞争的市场主体，一些企业家、专家和学者对电力企业核心竞争力进行了零星、局部的研究，本文通过对国内的文献的研究，对于如何营造电力企业的核心竞争力主要集中这样几点：
(一)从思想上转变想法
长期以来电力企业一直是国有化管理，又是垄断行业，缺乏优患和竞争意识，而市场经济的逐步完善发展使国有电力企业也正面临竞争和考验，所以必须要转变传统观念，树立全新的理念才能轻装上阵，直面竞争。
(二)适时适当转变机制
市场经济体制建立后，电力企业在经历了几轮改革后已经建立了新的管理模式，但是电力企业带有浓厚的计划经济色彩，对市场变化存在某种惰性，而资产所有者主体的缺位又难以形成有效的企业约束和激励机制，长期低效益运转，只有建立现代企业制度，才能在企业中建立有效的法人治理机构，调动经营者和广大职工的积极性，才能参与国际竞争，发展壮大势力;最后，根据自身特点营造出具有自身特色的核心竞争力。
二、AL公司发展现状
AL公司位于宁波市境内，其所投资建设的电厂也分布于周边的城市，因此也成为了宁波市主要的供电单位之一。在被五大发电集团之一的中国电力集团收购后，其发展也在不断壮大中。
(一)AL公司发展历程
AL公司是1993年4月经宁波市经济体制改革委员会批准，由宁波市能源交通总公司作为主要发起人并与宁波市电力有限公司(原宁波市电力公司)、交通银行长春分行、宁波市信托投资公司、宁波市华能发电公司共同发起，以定向摹仿方式设立的股份制有限公司。于2002年9月在深圳证券交易所挂牌上市流通。2005年国家正式公布了电力体制改革方针政策后，于当年7月由中国电力投资集团公司与宁波市人民政府国有资产监督管理委员会签署了产权转让协议，协议生效后中国电力投资集团公司(简称中电投)成为公司的实际控股公司。
宁波市电力股分有限公司现为中国电力投资集团公司间接控股的以电力生产为主业的上市公司。2005年9月，AL公司以存量方式在深圳交易所挂牌上上市，证券简称“吉电股份”，证券代码“000875”。截止2009年12月31日，公司总资产25.72亿元，净资产22.52亿元。作为宁波市主要发电企业之一，公司权益发电总装机容量88.98万千瓦，公司资产质量优良，目前拥有分公司4家，参股公司6家，授权管理企业7家。公司扩大化生规模，先后与中国电力投资集团公司合组建成了白山热电有限公司和通化热电有限责任公司。项目建成后，公司总装机容量将从88.98万千瓦增加至128.98万千瓦。
(二)AL公司的经营现状
近年来国家对电力企业进行了多方面的改革，为适应宁波市电力市场发展需要AL公司在集团化管理的模式下不断的改进，目前公司的管理实行公司制，本文对比了近三年来的各项经营数据，通过这些数据可以体现公司改制后的经营状况从而对构建其核心竞争能力提供了重要的依据。
表1：近年主要会计数据和财务指标
项目/年度
2009年
2008年
2007年
主营业务收入
1369160521.34
1209403114.85
1174314737.27
净利润
82245744.15
-128236543.63
77933977.41
总资产
2608647266.59
2571685889.50
2733467395.46
股东权益
2334245960.32
2251652324.92
2441131551.41
每股收益
0.106
-0.204
0.124
每股净资产
2.996
3.574
3.875
调整后每股净资产
2.968
3.569
3.668
每股金融活动产生的现金流量净额
0.22
0.12
0.37
净资产收益率
3.52%
-5.70%
3.19%
由表1中的各项数据可以看出AL公司2007年至2009年这三年中，论文格式利润出现了负增长到增长的变化，我们通过对其发展历程的研究可以发现在2008年企业正处于国企改革的重要阶段，而公司当年正是被中国电力投资集团全面收购，当年也正是煤电联动的第一年，企业在这样的形势下出现了利润的负增长的现象，在随后2009年利润出现了扭亏为组盈，这说明了该企业能快速的适应市场以及来自企业自身各个方面的变化。我们可以看出其主营收入对于其利润的盈亏起了决定性作用，同时，也体现了公司其它的投资收益趋于平稳，因此如何提升企业的核心竞争力在其今后的发展中起着至关重要的作用。
三、AL公司核心竞争能力SWOT分析
(一)AL公司的竞争优势
宁波市电力股份有限公司作为宁波市一家主要的发电企业之一，受到了当地政府对企业发展的极大重视，由于AL公司所属的多家电厂均分布在内周边的城市，由于经济发展等储多因素的影响，大部分城市的经济靠电厂的带动而发展的，例如所属浑江发电公司及白山热电位于白山境内，白山市的用电百分之百依赖于这两家电厂的供应;所属二道江发电公司及通化热电位于通化，通化市的供电百分之百依赖于这两家电厂的供应;因此电厂在当地都会受到相当程度上的重视。
AL公司是宁波市主要发电企业之一，相对于刚刚或进入不久的一些大集团的发电企业来说具有一定的优势。这些刚刚进入的企业的本地化成本就比较高，而原本就扎根于本地市场多年，深入了解本地电网情况的AL公司相对于其他企业来说，是一个不可忽视的优势。
AL公司在与本的其它几家电力企业竞争中占有绝对的优势。并且在被中国电力投资集团收购后，于2006年6月至7月完成了股权分置改革。经历了改革后的公司在证券市场上的市值一路攀升，增强了其融资的能力，在集团化的管理模式下，为其发展提供了更加广阔的空间，在被成功收购的第二年即摆脱了亏损的局面，随后利润逐年上升。依托于大的集团的管理下，使公司在资源的提供、人员的管理、抵抗投资风险的能力等方面都有所改进。AL公司由此将会为自身的发展开启新的篇章。
(二)AL公司的竞争劣势
AL公司是一家主要以火电为主的发电企业，因此对于电煤的需求量比较大，而宁波市的煤炭资源比较匮乏且分布不均，在企业的生产运作中必须面对资源由生产地往使用地运输繁琐困难的劣势，并且需要消耗大量的成本。由于面临严峻的资源问题，公司于近年把原本作为内部的一个部门的燃料部分离出来，专门成立了燃料分公司主要用来解决发电资源的来源以及运输问题，足可见，燃料资源对公司发展运作的重要性。而伴随着不断上涨的煤炭价格以及国家提倡建立环保型发电企业的号召，作为一家主要以经营火力发电为主的企业，在未来的发展中将会面临更加严峻的考验。
目前宁波市的发电企业除AL公司外包括大唐电力集团下属的长春二热两台20万机组、长春三热的两台30万机组、珲春电厂两台33万、以及华能集团已经与政府签约并将投产的两台60万，与此相比宁波市电力股份有限公司所属浑江发电公司有，装机容量相对较小。由于小型机组发电量较小并且伴随污染严重，因而国家于去年又对电力企业提出，“上大压小”即投产大的发电机组并且在未来几逐步关闭关停小的发电机组，AL公司也于去年年末响应了国家的这一政策，关停了两台小机组，并且已开始进行了大型发电机组的投资。
AL公司下属的所有电厂位于宁波市的周边地区，由于当地经济发展水平相对于大中型城市不高，因此人力资源水平相对也较低，虽然公司在这几年不断加大了对管理人员的培训，在这方面有了很大的改观，但从整体上来说，相对于一些大中型城市的电力企业的人力资本水平还是比较薄弱。对于现代企业的发展，人才资本的水平很大程度突显了企业管理能力的高低，必然会影响企业的竞争力。
AL公司发展至今，虽经过了股份制改造及大集团的收购重组，但尚未真正建立起产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，在管理方面仍存在诸多的问题。以上几方面的种种劣势都将成为其在竞争中的劣势。
(三)AL公司的竞争机遇
由于我国经济发展的不平衡，国家在近年来为在东部建立的企业提供了大量的优惠政策，为企业发展减去了大量的障碍。建设东部发达地区的政策提出将有助于一此基础设施的建立，并大力吸引一些投资，从而使资源与需求企业近距离接触，AL公司作为宁波市重要的基础生产企业在充分利用现有资源的同时，也应为企业自身的建设起足够的基础设施，为企业将来进一步发展提供充足的硬件条件。AL公司将会抓住这一历史机遇，在未来的道路上寻求更大的发展。
(四)AL公司的竞争威胁
虽然国家发展东部地区建设的政策为AL公司带来了很大的机遇，但是同时各集团的进入，将会大大争夺宁波市的电力企业的市场。再者，能够进入宁波市的发电企业往往在资金、规模、技术、管理水平上都有高出公司的现有水平。这些都有将来严重影响企业的发育和成长。为响应中央建设东部的政策，各发电集团的投资增大。华能集团在五大发电集团中实力雄厚，其经营的发电企业主要以水电、风电以及近年来国家鼓励各发电企业发展的核电项目，并且将于今年起在宁波市进行重点投资核电项目。[论\文\网 LunWenData\Com]
1.在未来的发展进程中，AL公司在各方面的成本将不断提高。
生产成本的不断加大，资金需求加大。由于公司主要以火力为主，而煤炭价格在今后还会不断上涨，国家新一轮的煤电联动即将开始，如何在资源不断上涨并且紧张的客观条件下解决这一生产中的重要问题，对于公司来说任重而道远;
2.人力成本的逐渐提高
随着宁波市电力市场的不断开放，大的发电集团不断涌入，要想在市场中求得生存和发展，就要以人为本，为人才的发展创造良好的环境，并且防止人才流失。大的发电集团在宁波市投资后，必然会在人才市场上与宁波市的发电企业展开争夺，而AL公司作为本地的明星企业，其内部人员比较熟悉本地市场，特别是在高级的管理和技术人才上，更会吸引其他企业的目光。所以，要培养人才，留住人才，需要公司投入更多的资源来实现。
总而言之，AL公司在未来的竞争中必然会有自身的优势、劣势、机会和威胁。关键是要明确企业的优势，看清自己的弱点，并要具备将威胁转化为机会，把弱势转化为优势的能力，在电力市场的竞争中，才能够扬长避短，发挥自身最大的能力，不断向前发展。
三、提高AL公司核心竞争力的对策与建议
(一)电力主辅分离
AL公司在进行了股权分置后，公司在资本市场的市值一路走高，利润不断上涨，为需求更大的发展，公司不断扩大的投资，兴建了新的项目，在此形势下，对于辅业的要求不断的提高。
例如：公司经分离出燃料公司后成立了检修公司，检修公司的职责不但是要保证公司各个地区的电厂设备的安全和运行正常外，还要自己从市场中寻求生存之路以保证其发展，因为其成为辅业后不能够再单一的只依靠公司的支持生存了，而是要自负盈亏，这样不只减轻企业的负担，还会为企业创造出利润来。在这一点上，宁波市电力股份有限公司可以说在最近的两年内一直在进行不断的调整，公司内部的管理人员也不断的由主业中分离出去，摆脱了过去机构臃肿的局面，公司还在不断的组织机关内部人员分批次到下属电厂实习锻炼，许多过去坐惯办公室的人员还是第一次下到电厂的一线车间感慨的说：“在电力企业做了大半辈子，才看到一线的电力工人是如何工作生活的。”
总的来说，企业业务的市场化、人员身份的社会化、组织运行的制度化是现阶段电力辅业改革的重点方向。业务市场化是指目前与主业相关的关联业务应该逐步引入市场化竞争机制，大力开拓完全市场化的业务;人员社会化是要不断地调整与提升经营团队的能力与素质，加强其管理意识与经营能力;组织运行制度化是指筹划股权结构的调整和优化，在此基础上，建立科学的决策体系。
(二)建立具有自身特色的企业文化
企业文化是员工对整个企业发展乃至制度的一种认可，是企业员工价值观念的体现，它属于思想范畴;企业文化也是一个企业的灵魂，是企业持续发展、不断创新的源泉;同时企业文化也是企业特有的，并在企业的长期发展过程中逐步积累、提炼出来的，它具有独特性。纵观世界上优秀的企业都有自己独特的企业文化，这种独特的企业精神能使企业全体员工团结一致，充满凝聚力和活力，使得企业长盛不衰。
企业应该追求建立现代企业制度的企业文化的形式上的符号规则和非形式上的符号规则的和谐统一，这样的和谐统一使职工感觉进入了企业的符号规则体系，将持续地维持企业的凝聚力，使职工充分理解企业文化并被同化在企业中。企业应使员工学习、掌握和精通他们所从事的工作技能，实施科学管理，最终建立现代企业制度，这样企业就能走上制度化、科学化、规范化经营的道路，最终增强企业活力和创造力，提高企业的竞争力!
(三)完善公司财务管理体系
财务战略作为战略理论在企业财务管理中的应用和延伸，与企业战略的协调和支持程度，对其成功与否有着十分重要的作用，成为了企业财务管理理论发展的新趋势。企业财务战略应该而且必须从核心竞争力培育的具体阶段的特征出发制定和不断调整，以适应不断变化的环境。针对AL公司作为一家集团化管理的上市公司，为了保证公司的财务管理更加科学有效化，建议采取以下措施。
1.调整管理方式，进行流程再造
采用岗位工作标准化的模式，在区分会计核算和财务管理的框架下，引入流程化的管理，统筹安排工作顺序，达到精练工作流程，提高工作效率的目的。使财务人员在本岗位标准化工作之外，参与更多的管理界面，围绕发电生产流程，引入财务管理理念，以价值管理为主线，全面提升财务人员对公司经营管理的思考能力，为领导决策提供更加有价值的参考意见。通过约束激励机制，采用问责制，一级对一级负责，做到“事事有人管，件件能落实”。按岗位工作标准考核个人绩效，加以权重，作为年末个人考核依据。
2.区分会计核算和财务管理
AL公司作为中国电力投资集团的子公司，其自身的财务部门作为二级公司的财务部门，具有两个方面的重要职能，即会计核算和财务管理，对所属三级公司(即下属电厂)的财务部门具有业务指导职责。会计核算主要侧重会计基础信息构建。根据国家财政部门颁布的“会计准则”和“企业财务通则”等政策、法律、法规，归集公司经营工作中所有的会计元素，最终形成会计报表和会计报告，如实反映公司财务状况和损益情况。也就是说，会计核算的目的是要得出一本“真账”，结论具有合法性、公允性和一贯性。相对来讲结论是“死的”，不同的人对相同的会计业务进行核算，在所有重大方面不应存在大的出入。
财务管理主要侧重经营和理财。在生产经营方面(收益性，即存续)，包括预算的设定，成本的控制，资金的平衡等，提出管理方案;在资本运营方面(资本性，即发展)，包括筹资(资本性筹资)、投资、利润分配和风险控制等，提出理财方案。也就是说，财务管理的目的是运用科学的管理和理财方法，为领导决策提供有价值的方案，最终实现企业价值最大化。其结论相对来讲是“活的”，它没有极值，只有恰当的、合理的，其结果不是唯一的。
综上，对于财务部门岗位设置和工作标准的设定，应当区分会计核算和财务管理。在我们现在的实际工作当中，往往把会计核算信息当成财务管理信息提供给领导，而真正领导需要的，有价值的财务管理信息却没有去加以考虑，顾此失彼的现象时有发生。
3.把握财务风险
鉴于宁波市电力股分有限公司现在正处于快速成长期，中国电力投资集团公司赋予了其很大的经营自主权，近几年将面临较大的资本运作，融资渠道将进一步拓宽，公司将获得更大的投资回报。高回报往往伴随着高风险，这种风险不单单是投资风险，更加值得关注的是财务风险。因此应尽早建立财务风险预控机制，通过完善财务内控制度，对公司财务管理行为加以控制。
4.理顺财务各项制度之间的相关性，关注可操作性
宁波市电力股份公司对其财务制度建设中强调编制财务管理制度的重要目的是约束财务管理行为，这就应当引起对制度的相关性(相关性包括财务制度之间的，还有财务制度与其它部室制度之间的)和可操作性的关注，就现有已颁布的制度来看，这两点均经不起推敲。客观原因是编制时间太过仓促，加之各岗位现阶段工作量较大。但值得注意的是，这些制度的适用范围均为全公司，即包括所属各个电厂，执行过程中一旦遇到现实操作问题或相互矛盾的问题，反馈到公司本部，解决起来可能要更费周折。本文建议适时成立制度修订小组，专门对制度相关性和可操作性进行重新审核，找到问题，尽早解决。
(四)调整电源结构，优化电源布局
公司应通过调整电源结构，优化产业布局，稳步向相关产业发展，不断扩大企业规模，增强竞争优势。
调整电源结构;应加大水电、核电的开发力度，优化发展火电，适度发展天然气发电，按比例发展新能源发电，最终实现水、火、核、新能源发电“三三三一”优良的电源结构。在公司主营的燃煤火电建设上，由于受所在地区的资源和环境的限制，应在优化发展燃煤火电的基础上，突出区位优势，逐步降低燃煤火电的比例。
优化电源布局;坚持市场导向和资源导向并重，积极优化电源布局，加大在煤炭资源和水资源丰富地区的投资力度，提高经济发达地区的市场占有率。在保证自身稳步发展的前提下向相关产业发展，开发相关下游产业，例如发展电解铝，实现煤电铝一体化发展。积极开展直供电业务，关注电力体制改革进程，适时进入配售电领域，增强竞争能力。
论我国房地产企业市场定位策略研究
一、绪论
(一)我国房地产业的发展历程
在建国之前，我国的房地产市场，特别是其中的二手房市场，已经有了蓬勃的发展。在建国之后，按照当时的政治经济形势，国家采取了计划经济体制，从1949年到1978年改革开放以前，房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的，不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中，我国的房地产业处于一个沉寂状态。
1978年，我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革，作为市场经济的一部分，房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今，尽管发展过程中有过起落，但从总体上来说，我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程，这个过程可以分为三个阶段：
1.房地产市场复苏(1980--1991)
中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份，邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话，绘制出了我国住房新体制的基本蓝图，拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展，我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措，加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障，这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。
2.房地产市场波动调整(1992--1995)
1992年到1994年，我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下，加上国内有利的政治经济环境，房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计不足、调控不力，导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表，全国范围内的泡沫现象。1994年，政府开始对国民经济进行全面宏观调控，房地产业作为先导产业，遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行，国民经济稳步着陆，房地产业也开始止跌回升。此后，国家开始严格控制高档房地产项目的开发，将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后，我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。
3.快速发展(1996—2011)
1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》，该文件提出：取消住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;调整住房投资结构，重点发展经济适用房，并对其给予一定的政策扶持;发展住房金融;加强住房物业管理。这一文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则，为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。
住房制度改革的不断深入，为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间，并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。
(二)当前我国房地产业发展现状
1.市场逐渐走向成熟
伴随着国家经济结构调整的步伐，提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策，为房地产市场的发展提供良好的环境。另外，各种相关产业的逐渐发展成熟，以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立，都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础，房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。
同时，随着城市土地拍卖进程的加快，政府对开发企业土地储备管制的逐步放开，房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏，将逐步退出市场;同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认，发展得越来越强大，这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。
2.个人消费成为主流
房地产市场的放开，住房实物分配制度的取消，实行住房分配货币化的逐步推行，大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升：1986年个人购房比例为17%;1997年，这一比例提高到64%;到2011年，全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。
3.二手房市场趋于火爆
随着城市化进程的加快，以及大规模旧城改造工程的展开，将大量的原来有住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴，他们加入市场，不仅仅刺激了新的生活社区的开发，同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加，也刺激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。
4.形成了以开发商为主体的住房供应体制
随着住房商品化的发展，开发商成为主体的住房供应体制，政府主要承担微利房及廉租房的供应，而单位则已经基本上退出了住房供应系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下，依法筹集资金并投入商品房的建设和营销，自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累，逐渐成为房地产供应的主力。
5.商品房空置现象仍然严重
目前竣工面积数量和销售面积之间的差额来看出，目前二者之间的差额在逐渐缩小，但是商品房空置现象仍然比较严重，分析起来主要有两个原因：一是住宅价格大大超过了城镇普通居民的支付能力，最庞大的普通消费群体的需求未能得到有效满足;二是在开发过程中忽视消费者的实际需求，开发出的住宅无法满足人们的实际生活需要。目前积压的住宅基本上都存在设计、选址、规划上的严重缺陷，面对强大的竞争对手，产品滞销也成了自然而然的结果。
(三)市场定位对房地产策划的意义
1.市场定位有利于开发商把握市场脉搏，锁定目标市场市场定位可以使开发商及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况，从而预测市场走势，为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据。
2.市场定位有利于开发商评估市场风险与收益
面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争，众多开发企业都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险，以及项目收益情况。前期策划有助于开发企业在开发前期对风险与收益做出评估，从而制定正确的开发战略。
3.市场定位有利于房地产企业改善经营管理，提高市场竞争力目前许多房地产企业经营不善，房子盖好了，但却因过时而卖不出去。究其原因很大一部分就在不懂市场，不重视市场定位，在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营，或束手无策。而只有通过市场定位尽可能地去了解市场，预测市场变化规律，掌握市场行情，才能满足市场需求，提高企业市场竞争力。
4.市场定位有利于各专业协同合作
房地产专业分工越来越细，项目开发涉及到工程、设计、营销、物业管理等不同专业，是一个典型多专业协同合作系统工程。前期策划的重要作用之一就是为各专业协同合作提供平台。比如建筑师根据前期策划案能够了解他所设计的住宅是为什么人做的，这些人有什么喜好和要求，便于指导其设计工作及与其他专业的沟通与交流。
(四)论文研究的主要内容、研究方案
1.论文研究的主要内容
(1)房地产项目市场定位的概念及发展。目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念，认为目标市场即市场定位。本文先从房地产、房地产业以及房地产市场的概念入手，逐步引出了房地产市场定位理论的相关内容，通过对房地产市场定位概念的界定，明确了市场定位与目标市场的关系。同时，还阐述了房地产项目市场定位的现状，从而强调本文研究的重要性和必要性。
2.从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析，罗列出上述因素对市场定位的影响情况，从而保证在对项目进行市场定位的过程中做到有的放矢。
3.房地产项目市场定位案例。
按照房地产项目市场定位的准则和流程，分别从项目基本情况、项目市场研究、项目市场细分、楼盘概念的导入、目标市场以及项目市场定价等几个方面入手，实践证明只有对市场进行切实有效的分析研究，充分了解市场的需求情况，对市场进行科学的分析预测，同时通过了解竞争对手的情况，发现市场的空白点，并结合项目和公司的实际情况，才能为项目定好位，开发出适销对路的楼盘，房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地，成为行业的领跑者。
2.论文研究方案
(1)通过对房地产项目市场定位概念、准则、流程的研究，找出市场定位的关键点，以及影响它的各个因素。
(2)利用对各种因素分析的成果，对具体案例项目的市场定位进行研究。
二、我国房地产项目市场定位的现状与存在的问题(一)我国房地产项目市场定位的现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了，在房地产市场营销的过程中起到了重要作用，给市场也带来了双面影响。
随着消费者生活水平的提高，人们对住宅的要求也越来越高，房地产企业的准确市场定位为创造销售的制高点起到了决定性的作用。目前房地产业准确的市场定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体现在以下几点：
1.找准细分市场
细分市场是房地产市场定位的起点，这在中小型房地产企业中体现最明显。即使不是名牌产品所开发的房地产在市场上同样受欢迎，这一点运用得最成功的要属上海的建安房产。由于他把房地产市场细分为特定的客户群—单身，这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。
2.为房地产品打造竞争性的卖点
房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品的本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。比如文化定位突出商品房所蕴含的文化氛围;智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销，潘石屹的现代城就是把SOHO定位于消费某种观念、某种期待、某种联想和某种荣誉，所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点——市场定位。
3.房地产定位模式呈动态发展
定位是一个动态的过程，它随着市场环境的变化而变化，任何一家房地产公司不可能满足所有消费者的需求，它只能以市场上部分的特定顾客为其服务对象，因而，它的定位模式是变化着的。如：在文献检索和实习过程中发现，长沙的融城苑就是最典型的一例，他首先市场定位在中高档商品房上，但长沙当时就有好几十家房地产公司定在同一目标市场上，因而，竞争相当激烈，在市场空隙很小的情况下，融诚苑将定位模式改变，将项目开发定位在与经济适用住房市场上，而且偏向于中低档房型。这一模式的改变为公司带来了相当可观的市场，同时也为国家推行的住房制度改革作了贡献。
(二)房地产市场定位存在问题
当房地产处于卖方市场时，开发项目的定位朦朦胧胧，人们不太注意，定位的偏差对投资回报率的影响还不大，随着市场经济的全面展开，卖方市场变成买方市场，开发项目的定位就凸现出来，定位适当与否，直接影响营销，影响资金回报率。当前商品房空置率很高的一个主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体现在以下几点：
1.产品定位不准
目前房地产市场存在着产品定位不准的现象，主要表现在：大量建设房地产的同时却出现大量的空置房;住宅建设向大型化、高标准发展而普通实用型的住房却并没有得到重视。
2.重视创品牌而忽视定位前瞻性
很多的房地产企业很注意自身的品牌建设，但是往往忽视企业自身内部管理的建设。在房地产市场定位中，缺乏定位的前瞻性，导致只重视创建品牌的过程中“内力”不足，从而影响到房地产品牌的建设。
3.缺乏定位的全过程管理
市场定位过程包括从市场调研到项目立项，从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题，但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足，因而在某个阶段可能忽视定位。
4.对再定位不敏感
由于企业在发展过程中，采用有效的市场战略，占领市场，但是由于市场定位不准确，对企业的发展会产生较大的负面影响。因此，企业需要对市场重新定位，但是就目前状况而言，有很多的房地产企业却忽视了这点。
5.缺乏战略规划
目前，很多房地产公司普遍未能从长远角度把握对市场的分析，没有充分考虑市场定位的影响因素，从而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销过程中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段，这与房地产公司发展要有精确定位和周密的总体策划的要求格格不入。
三、我国房地产企业市场定位策略
(一)房地产项目市场定位
1.房地产项目市场定位的准则
市场定位准则被营销学家认为是市场定位成功与否的关键，在定位理论发展中起着决定性的作用，归纳起来有以下四点：
(1)受众导向准则
房地产项目市场定位的重心在于消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越准，定位策略就越有效。有的学者提出了消费者的五大思考模式，并分析了信息传播不能到达消费者的原因及无法占据消费者心灵的根源。这一定位理论的最新研究成果告诉我们，成功的市场定位取决于两个方面：一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中，二是定位信息是否与消费者需要相吻合。也就是说，市场定位必须为消费者接收信息的思维方式和心理需求所牵引，必须遵循受众导向原则。
例如：有一个人要推一个“完美”的楼盘，那么，他向工薪一族介绍时就不能只说它有多少高级豪华会所，向二次置业的人士介绍时就不能只说它不带电梯，分摊面积少，向富豪介绍时就不能只说它有多条公交线通达市内各地。论文格式工薪家庭最关心的是管理费和分摊面积的多少;二次置业的人士多是想改善居住的环境，他们当然希望多点绿化面积和有电梯;富豪多数都不会去关心是否有公交线路到楼盘，甚至不想有公交车到达，他们只在乎环境是否优美，配套设施是否完备。如果此人能掌握每一个购房者的所思所需，投其所好，必然一矢中的。
因此，要突破信息沟通的障碍，打开消费者的心智之门，关键是要想消费者所想，要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话，让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感觉满意，由此认为：这正是我所需要的，这正是为我专门设计的。只有这样，才能让他们产生亲切感、认同感、信任感，从而接受产品，最后产生购买欲望。受众导向原则，实质上就是如何突破传播障碍将定位信息进驻消费者心灵的原则，也是不断强化消费者满意程度的原则。
(2)差别化准则
广告的空前泛滥，使得消费者每天接触到的信息难以数计。面对各式各样的房地产广告，消费者往往会不知怎样选择，即使看中了某个楼盘，很快又被其他更新的楼盘所吸引。市场定位就是通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息，使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前，从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时，你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。
通过对大量案例的研究，我觉得定位中的差别主要来自于以下几个方面：
a.楼宇质量：你的楼盘选择的用料(包括建筑用料和装饰材料)是否比别人更好更经久耐用?能否作出保证?
b.建筑风格：你的楼盘是否符合消费者住宅时尚的追求或特别的审美要求?
c.交通：你的楼盘出入的交通是否更为方便?
d.舒适：你的楼盘的小区的绿化环境是否能让消费者觉得更为舒适享受?
e.价格：楼盘的价格是否更为优惠?是否像楼盘本身一样具有吸引力?
f.物业管理：楼盘以后所提供的物业管理服务是否比对手楼盘所提供的更为优质和完善?
g.升值潜力：购买了你的楼盘，究竟能给买家多少潜在利益和好处?
当然，定位中的差别因素远远不止这些，它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差别越多，你便掌握更多的定位优势，楼盘形象也会越突出。可见，要想在消费者心中留下深刻印象，唯有一种途径——与众不同。
(3)个性化准则
楼盘与楼盘之间的某种差别，是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。顾客选择楼盘时，他们在理性上会考虑楼盘的实用性，同时他们也评估不同楼盘所表现出的个性。当楼盘表现的个性与他们的自我价值观相吻合时，他们就会选择该楼盘，并用该楼盘体现自己的个性。而有效个性化的各项原则，就是要符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。
例如：广州奥林匹克花园，它将“体育运动”概念导入该楼盘，给该楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性，大大提升了楼盘的品位，一改过去那种“完善的会所+创意的房型=优秀的小区”的千篇一律的模式，使该楼盘的促销宣传的主题十分鲜明、突出，富有号召力，而且使促销活动，尤其是其中的广告、公关活动创意空间十分广阔，以体育明星、运动会等作促销显得顺理成章。
(4)动态调整准则
房地产企业是社会系统中的一个子系统，它的经营活动自然受到环境的制约。动态调整原则认为;在变化的环境中，今天处于第一的企业不能保证明天依然能站鳌头。新的变化因素可以在转瞬之间将一个强有力的公司推入狂澜。因此，企业只有不断调整自己的目标、产品领域、技术与管理等等，方能适应环境的变化。作为重要的营销策略，定位的动态调整自然不可避免。
动态调整原则要求企业在变化的环境中，抛弃过去传统的以静制动，以不变应万变的静态定位思想，要在变化的环境中不断调整市场定位及其策略。
2.制定竞争目标
成功的发展商总是善于制定和调整市场导向的竞争目标来适应不断变化的环境，他们懂得如何在目标、资源、技术和机会之间寻求发展并保持平衡。竞争目标的制定有助于所有参与项目发展的员工向着同一方向努力。
(1)目的与动机
目的与动机对于任何一个项目都是十分必要的，它是发展商制定战略竞争目标的主要内容之一，也是项目市场定位的前提。每个经营者都应把目的与动机提高到一种战略高度。如果忽视了这一战略高度，则是非常危险的。
(2)现状及趋势分析
确定了动机、目的、范围及方法之后，接下来，就必须进行现状及趋势分析，以发掘潜在的问题和机会。这个阶段须注意的问题，包括项目基地特性条件(例如交通运输、公共设施、产业结构等)、相关法规限制(例如土地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特性(例如供需状况、产品形态、竞争情况)，以及相关的财务条件(例如造价、售价、融资机会及成本等)，还有市场容量和潜力。我觉得只有清楚了解到楼盘所在区域的一切，你的楼盘的定位才会更接近消费者的心。
(3)明确竞争目标
竞争目标的确定应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上，而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个，如利润、销售额、市场份额的增长等。目标的制定要协调一致，不能相互矛盾，也不能不分主次放在同等重要的水准上。同一个时期要求较高的市场份额，又要求当期最大利润，这是不现实的;要高速增长又要最低风险，这是不可能的。
3.分析消费者心理
目标实现过程实际上是满足目标消费者需要和欲望的过程，然而在众多的可供选择的楼盘中，如何让消费者选择你的楼盘?如何在消费者心中树立独一无二的形象?这就要求发展商通过市场调查了解消费者的需要、购买动机以及影响购买的各种因素，以便在市场定位中占领有利的竞争地位。
任何购买行为都是由动机支配的，而动机又是由需求激发的，当消费者受到某种内部或外部的刺激后，他就开始意识到一种需求。消费者的需求是多种多样的，因而产生的购买动机也就不一而足，而只有最强烈的购买动机才会导致购买行为。
4.选择目标市场
市场包含着无数的消费者，因而包含着不同的、千差万别的需求形态。任何一个楼盘，无论其规模如何，它所能满足的也只是市场总体中十分有限的部分，而不可能全面满足。市场中的失败教训，使人们逐渐认识到：与其全面出击，不如集中力量对准一个特定的目标发动总攻。
(1)市场细分
所谓房地产市场细分，是指人们依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。发展商通过市场调查和市场细分将会发现尚未被满足的顾客群体，如果发展商能够根据这一顾客群体的需求特征设计出独具特色的楼盘，将会获得巨大的成功。不同的消费者由于年龄、性别、收入、家庭人口、居住地区、生活习惯等因素的影响有着不同的欲望和需求。市场细分实际上就是将异质市场划分成若干同质市场的过程。成功的市场细分意味着企业在明确的细分市场上满足现有顾客和潜在顾客的某种需求。
(2)选择目标市场
房地产市场细分有很多方法，但不是所有的市场细分都是有效的。而使用的细分变数越多，分出的子市场也就越精确，当然所包含的消费者也就越少，开发商要付出更多的代价。究竟多大的细分市场最为有效，要看划分出的目标市场是否符合以下原则：
a.可衡量性：即细分市场的购买力和规模大小可以被测量出来;b.可进入性：即细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益;c.可盈利性：指房地产经营企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图;d.易反应性：指细分市场必须在市场营销组合变动的反应方面呈现出差异。以上四个标准仅仅是满足了企业选择的基本条件，除此之外，企业还要分析评估细分市场，看它是否最适合自己。
如果细分市场正符合开发商的目标，开发商就会决定其是否拥有在此细分市场成功所需的实力。每一个细分市场都有一些成功的要素，当缺乏或无法即刻获得竞争优势，则不宜介入这一市场。无论怎样，市场细分及目标市场选择作为企业营销战略的核心组成部分无疑为企业寻找机会、建立优势创造了条件，因此，它的重要性已经越来越受到企业的重视。
5.明确竞争优势
市场细分后选择目标市场，还必须了解竞争对手的情况。俗话说：“知己知彼，百战不殆。”发展商必须经常将其定位、产品、价格和促销手法与其他对手楼盘相比较，通过这种方法，可以找出其竞争优势和不足之处，从而在消费者心中确定其优势。同时，也利于当对手发起攻势时，可及时作出有效措施。
(1)识别你的竞争对手
发展商在了解自己楼盘优劣的同时，也应该全面、充分地掌握竞争对手楼盘的优势和劣势，这样才可在制订营销策略时做到收放自如，让自己的项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。而且在进行此类分析时往往只注重正在发展的项目。其实，分析潜在项目往往更重要，因为当你的项目推出时，这些潜在者就可能成了真正的竞争者。这其中，分析竞争对手是为了进行针对性比较。营销的关键是扬长避短，只有通过比较才能把“长”与“短”清清楚楚地搞明白。分析畅销楼盘则主要是为了借鉴和学习，看一看哪些方法是对自己有帮助的。
(2)从比较中建立竞争优势
对市场可能的和潜在的竞争对手进行深入的透析，接下来的工作便是在与竞争对手比较的过程中建立自己的优势，以寻找占领该市场的最佳立足点。开发商要对自己的能力有一个正确的评估，然后与竞争对手加以比较，找出两者的差距，发现企业现有能力存在的问题，明确企业的优势和劣势。企业要与竞争对手正面交锋，我觉得应具备下列优势之一：
a.资源优势。包括人力、物力、财力等，如果开发商能以较少的成本获得较佳的资源，无疑具备了供应上的优势。例如上市房地产公司具有融资优势等。
b.规模优势。由于开发商生产经营规模较大，开发商的费用成本分摊下去可以导致销售费用率明显降低。
c.产品优势。楼盘的建筑质量、建筑风格、小区环境和配套设施等能满足消费者的多层次需求，则其产品优势较为明显。
d.品牌优势。若开发商品牌知名度高，声誉良好，其产品就更易被消费者接受，开发商还能利用该品牌成功扩展到其他市场。
我觉得上面所述各种优势，开发商无需也不可能面面俱到，只要有其中一方面的胜人之处，就可以从这里下手，进行定位。开发商以其鲜明化的特征吸引了不同需求的消费者，又避免了同业的正面竞争，这正是明确开发商的目的所在。
6.寻找最佳切入点
当发展商选准了细分市场，明确了自身竞争优势之后，使用你的优势与消费者的需求结合起来，转化为消费者的正吸引力，这就是市场定位，但这也要讲究策略。
(1)先入为主策略
先入为主策略是指当发展商找到一个全新的目标市场后，即趁热打铁，抢先确立自己产品的领导地位，使后来者只能步其后尘。问题是发展商如何从消费者的心理出发，推出新产品第一的概念。如果仅从新概念楼盘的特性出发，没有找准消费者的心理空间，即使先入也无法为主。因此，发展商要在顾客刚刚意识到，或者还没有清醒的认识到的时候，第一个把你的楼盘形象推到他们面前。
(2)空隙卡入策略
如果消费者的心智已经被先入者的品牌占领，那么跟进者的模仿永远只能是次要的地位，并不能产生积极的反响。显然，要取得成功，必须另辟捷径，也就是要在领导者的心智空间寻找一个新的空位。空隙卡入策略就是要在领导者品牌忽略的市场空隙，通过创造思维运用，从而占领消费者心智的定位方法。
(二)房地产项目产品定位策略
房地产项目产品定位是指在深入市场调研与项目准确定位的基础上，根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束，在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下，进一步研究项目本身应该具备什么样的属性，研究建筑应该具备的功能、空间结构和布局形式，为后续建筑设计提供依据。
1.产品定位策划的意义
传统房地产开发过程是首先由业主投资方根据城市总体规划确立建设项目并上报主管部门立项，建筑师按照业主的设计委托书进行设计，而后由施工单位进行建设施工，最后付诸使用投资活动是由业主单方面进行的，建筑师在规划立项的基础上，接受了任务委托书后进行具体设计，而施工单位则只是按设计图纸进行施工。这是一个单向的流程，没有市场的环节，也就不能保证设计出来的产品满足于市场的需要，因而需要增加一个独立的环节，来研究市场需求，根据市场需求，研究设计依据，这就是产品定位策划。可见，在房地产项目开发前期策划过程中，业主应在委托设计前，首先委托前期策划专家，在市场定位的基础上进行产品定位策划的研究。以求得设计阶段的理论依据。
2.产品定位策划的内容和流程
房地产产品定位策划的主要内容包括提炼产品的主题概念和构思体现项目主题概念的规划设计方案这两个方面。
(1)项目主题概念的提炼
房地产项目的主题概念，是项目集中表达的特殊优势和独特思想，是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件，其中有些是一目了然的，无需过分强调，本身就有吸引力，如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的，要通过反复调研、考察、分析，才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势，往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性，通过主动营造某种主题氛围，激发人们对特定生活意向的联想，使居住的物质环境变得人性化、亲情化。
a.项目主题概念提炼的必要性。项目主题概念提炼的必要性主要表现在以下几个方面：
生活方式的转变。以前买房只仅为居住和使用，注重物质的较多，现在情况则大不相同，人们除了购买房屋外，一个重要方面是购买生活和工作方式;项目主题概念是楼盘的生命与灵魂。钢筋构成的房屋的“硬件”部分，楼盘添加了主题概念后，等于赋予了楼盘的生命与活力，即“软件”部分;满足了消费者个性化追求。“物以类聚，人以群分”在地产中十分明显，选择什么样群体为伴是消费者自觉不自觉考虑的因素;产品差异化的需求。房地产市场竞争日趋激烈，开发的楼盘层出不穷，为了让消费者更好地了解自己的楼盘，必须要花很大力气进行楼盘的主题概念的分析推敲，以寻求差异化优势。
b.项目主题概念提炼的基本要求
运用创新或独到的思想理念;主题概念提炼要取得较好的策划效果，在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异，各种新思想、新观念、新理念层出不穷，策划人要深刻领会这些理念的精髓，把握它们的实质，灵活地运用到产品定位策划实践中去。运用这些新理念的同时，还要进行筛选，把带有独到的思想理念运用好。
要领先引导消费者的需求;主题概念提炼不但要满足消费者的需求，而且还要引领消费者的需求。这是因为主题概念提炼总是走在市场的最前面，发现市场的潜在需求，为项目开发成功做好思想准备。当前，在激烈竞争的市场环境下，部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味，而是努力引导市场，创造超越现有的生活需求，将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中，形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”.像用“音乐”概念作为项目的主题，真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时，还要注重体现项目独特的功能需求，增加度身定做的空间和相应的设施，在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。
要善于挖掘项目的文化科技内涵;随着科技的发展，运用各种科技概念来提炼主题概念也为数不少，使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面，较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵，使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体，比翼双飞。
要十分注重建筑设计的理念创新;建筑设计理念的策划创新，不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段，同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道，建筑设计是产品定型的主要阶段，这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等，很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好，在施工建设的时候要修改是相当困难的，即使不计较金钱，那也很费时费力。因此，在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题，使产品跟上时代的要求。
要把握好主题概念的整合和推广;有了独特、富于个性的策划主题后，怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线，把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链;主题概念就是一个中心，项目开发的各个环节均围绕这一中心完成;主题概念还是一种说法，整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此，整合和推广好主题概念就显得格外重要。
3.构思项目规划设计方案
主题概念是房地产项目的灵魂，但是主题概念的表现首先是通过规划设计来进行的，其实现途径主要从项目的大局规划扩展到细部设计，最终体现在具体的设施上。项目的规划设计的主要内容包括产品的总体规划、产品的建设设计、产品景观设计、产品的交通设计和配套设计等内容。
(1)产品的总体规划。高水平的规划设计，是提高房地产产品的品位和受消费者欢迎的前提，许多的优秀项目都在规划设计上下足了工夫，当然最终也得到了消费者的认同和追捧。
(2)竖向规划。竖向规划的内容，竖向规划的主要内容是建筑物空间层次感、轮廓线、天际线、景观竖向规划等。
(3)产品景观规划的要求
景观规划应充分考虑其平面、竖向、季节、种类的协调搭配;景观规划应注重空间层次的合理性，按集中与分散相结合的原则科学地布置中心公园、分区主题公园、组团绿化、宅边绿化和路边绿化;应发展立体绿化，营造空中景观;景观规划应注重山、水、林、文多元素的融洽，强调美、静、净、洁，创造园林化、生态化、美观化、人文化的住区;景观规划应强调“常年叶绿，四季花开;开门见绿，推窗见景;雨不见泥，风不起尘;空气清新，赏心悦目;文化浓郁，人文荟粹”;景观规划应坚持自然景观与人造景观相结合，坚持山水园林景观与康体娱乐设施相融合，方便邻里交往与人际沟通;景观规划应注意适用性、观赏性与经济性的结合，应合理控制成本，降低居民负担。
(4)产品交通规划设计的要求
应方便居民出行、满足消防救护需要、确保住区的安宁，保证道路通达、安全、方便;道路系统应分级明显、架构清楚，既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路横穿而过;应尽可能做到人车分流，应避免机动车道直接进入住区，有条件的地方应做到人车直接入户;停车位设置应数量合适、设置合理，有利于优化环境、节约用地，减少对居民的空气污染、噪音干扰。
机电设备配置;供水系统;供配电系统;排污系统;供暖系统;供冷系统;电梯系统;消防系统;中央监控系统;智能化系统;煤气泄漏探测系统;室内电器自动控制和防火系统;电子巡更系统;室外摄像监控系统;车辆出入管理系统;路灯自动控制系统;物业管理自动控制系统;社区综合信息服务系统;生活服务设施;体育娱乐设施;交通设施等等。
五、结论
本文从介绍房地产项目市场定位的概念及其发展入手，详细的阐述了房地产项目市场定位的准则和流程，并在此基础上通过对市场定位的研究，达到了以下研究成果：
1.澄清了房地产项目市场定位不是对具体项目作实质性的改变，而是对市场的发现。也就是说定位不在定位对象本身，而是在消费者的心底，是在消费者的大脑中占据一个合适的位置，一旦这个位置确立起来，就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时，首先考虑某一定位于此的事物。
2.通过对房地产项目市场定位准则和流程的研究，使得在房地产项目市场定位的制定过程中更科学化和程序化，从而保证所作的市场定位科学、有效和准确。
3.本文对具体的成功案例进行研究，形象的反应了市场定位在项目开发过程中的重要性，从而能够引起更多的房地产企业对市场定位的重视，向市场提供更多的适销对路的楼盘，这对降低房地产项目的空置率以及房地产行业的健康发展都有着重要的指导意义。
地产项目是一种投资大、开发周期长、不确定因素多的产品，开发风险很大，一个项目的失败往往就会导致整个企业的崩溃。因此，在房地产界，越来越多的企业开始重视房地产策划，尤其是前期定位策划，用以提高决策准确性，规避风险。
随着我国市场体系的不断完善和成熟，房地产前期定位策划将会得到越来越快速的发展，社会、企业、消费者也会越来越认同房地产前期定位策划。笔者希望能以此文为契机，面对房地产前期定位策划的初步研究和探讨，为我国房地产策划的健康发展做出自己微薄的贡献。企业战略论文相关文章：
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