大同市物业管理条例(2)
第三十二条 业主委员会应当与被选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当包括下列主要内容：
(一)物业的基本情况;
(二)委托方和受托方的权利义务;
(三)物业管理服务事项和服务标准要求;
(四)物业管理服务费的标准和收取办法;
(五)物业的养护和维修要求;
(六)合同的期限、变更和解除;
(七)合同终止时物业资料、财物的移交方式;
(八)违约责任及解决纠纷的途径;
(九)专项维修资金的管理使用;
(十)物业管理用房。
物业服务合同可以约定，物业服务企业进驻物业小区前，向业主委员会交纳不少于年收费三分之一的履约保证金。物业服务企业如有违约，相关费用从其履约保证金中列支。
物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第三十三条 物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利：
(一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定相关工作制度;
(二)根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用;
(三)选择专业性服务企业承担专项服务;
(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;
(五)法律、法规规定的其他权利。
第三十四条 物业管理服务应当保持物业管理区域物业共用部分、共用设施设备完好，环境整洁舒适、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求提供服务：
(一)履行物业服务合同，按照国家规定的技术标准和规范实施管理服务;
(二)在业主、使用人使用物业前，将物业共用部分和共用设施设备使用、维护的方法、注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;
(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对共用部位、共用设施设备进行养护;
(四)发现物业共用部分、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修;
(五)接到物业损坏报修时，限时进行维护和处理;
(六)健全物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的业务账册;
(七)建立、完善和宣传应对突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施;
(八)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;
(九)维护物业管理区域内生活、安全秩序，协助做好安全防范工作，发现违反法律、法规或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告;
(十)经业主或使用人同意，为业主和使用人购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险;
(十一)按照物业服务合同约定的要求，提供与业主、使用人约定的其他管理服务事项。
第三十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和省、市制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业管理主管部门，根据物业的类型、服务内容、服务等级和物价指数变动情况，制定相应等级的最高限价，并向社会公布。
第三十六条 业主应当根据物业服务合同的约定向物业服务企业交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业服务费用经约定可以预交预收，但预收期限不得违反物业服务合同的有关约定。合同未约定的，预收期限不得超过三个月。
未按照物业服务合同约定或者未经业主、使用人委托，物业服务企业自行提供服务收取费用或者服务报酬的，业主或者使用人可以拒绝支付。
违反物业服务合同约定，业主或者使用人逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;限期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，但不得以部分业主和使用人拖欠物业服务费为由，降低其他业主和使用人的物业服务质量和标准。
第三十七条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：
(一)业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取;
(二)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;
(三)全体业主共同使用的，由全体业主分摊;
(四)物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。
物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热等单位的委托，代收有关费用，但不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用，不得以任何理由捆绑收费。
建设单位、物业服务企业和业主应当为供水、供电、供气、供热等单位抄表收费提供条件。
第三十八条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
物业服务企业在物业服务合同期限未届满时，不得单方面退出物业管理区域。
第三十九条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当在七日内向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：
(一)业主共有的结余资金;
(二)建设单位向物业服务企业移交的资料;
(三)物业管理用房;
(四)维修、保养物业形成的技术资料;
(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;
(六)其他应当移交的资料和财物。
物业服务企业不得损毁、隐匿、销毁物业资料和财物。
第四十条 市、县区物业管理主管部门，街道办事处、乡镇人民政府，应当建立物业投诉受理制度，受理业主、使用人、业主委员会和物业服务企业的投诉并依法及时处理。
第五章 物业的使用和维护
第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏建筑主体结构和承重结构、破坏房屋外貌;
(二)占用、拆改、损坏物业共用部分、共用设施设备或者违反规定进行房屋装饰装修，影响其正常使用功能;
(三)在天井、庭院、平台、楼梯间、通道、屋顶以及小区道路、停车场、自行车房(棚)或者在其他共用场地违法搭建建筑物、构筑物;
(四)未经批准改变住宅房屋的主要用途;
(五)擅自改变绿地使用性质;
(六)擅自改变人防工程用途或者结构的行为;
(七)影响环境卫生、整洁、和谐的行为;
(八)法律、法规禁止的其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第四十二条 业主或者使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
第四十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
业主确需改变共有建筑和共用设施用途的，应当符合有关法律、法规的规定和建设规划的要求，在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。
第四十四条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地和绿地的，应当征得业主委员会和物业服务企业同意，物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。
第四十五条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要，不得擅自改变用途。
占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。
物业管理区域内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。
第四十六条 利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的书面同意后，按照规定办理有关审批手续。经批准的，经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用;未经批准擅自经营的，经营收益用于补充专项维修资金。
第四十七条 业主转让或者出租房屋时，当事人应当在房屋转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内将房屋转让或者出租情况书面告知物业服务企业和业主委员会。
第四十八条 建立和推行物业保修金制度。具体办法由市人民政府规定。
物业保修期限内物业出现质量问题的，由建设单位负责。建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况。确属质量问题的，应当在七十二小时内予以维修。
物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经市、县区物业主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用由建设单位承担。
第四十九条 物业管理区域内物业的维护责任，除在质量保修期内按规定由建设单位承担的以外，按下列规定划分：
(一)业主房屋自用部分、自用设备，维修、更新和改造，由业主负责，费用由业主承担;
(二)物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等维修养护项目，由物业服务企业组织实施，其费用从专项维修资金中支出;
(三)物业共用部分、共用设施设备的日常维护，由物业服务企业负责，费用从物业服务收费中支出;
(四)人为造成物业共用部分、共用设施设备损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第五十条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业管线和设施设备的管理、维修和养护责任划分，有约定的从其约定;没有约定或者约定不明确的，按照产权归属和相关法律法规的规定约定管理、维修和养护责任分界点，分界点向供方方向的由供方负责，分界点向用户方向的由用户负责。
前款规定由用户负责的，按照本条例第四十九条的规定确定维护责任。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。
第五十一条 实施物业管理的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。
商品住房和已售公有住房等物业未交纳专项维修资金的，业主和公有住房出售单位应当按照国家和省、市有关规定补交专项维修资金。
第五十二条 市、县区物业管理主管部门应当加强专项维修资金的监督管理。
物业管理区域未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地市、县区物业管理主管部门代管;业主委员会成立的，物业所在地市、县区物业管理主管部门应当自业主委员会成立之日起三十日内，将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会管理。
专项维修资金应当以物业管理区域为单位在银行专户存储，按幢建账，按户核算，专款专用。
第五十三条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主委员会成立前，专项维修资金的使用由物业出售单位或者其选聘的物业服务企业提出使用计划，经物业所在地物业管理主管部门审核后划拨;业主委员会成立后，专项维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经业主委员会审定后实施。
第五十四条 房屋所有权转让时，结余的专项维修资金随所有权同时转让。
房屋灭失的，按照下列规定返还结余的专项维修资金：
(一)业主交存的返还业主;
(二)公有住房售房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。
第五十五条 物业共用部分、共用设施设备维修养护时，相邻业主、使用人应当予以配合。
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十六条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县区物业管理主管部门给予处罚;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
(一)不按规定提供房屋质量保证书和使用说明书、不移交物业管理有关资料的，责令限期改正，逾期仍不提供或者移交的，处一万元以上十万元以下的罚款;
(二)不按照规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款;
(三)前期物业管理未经批准擅自采用协议方式选聘住宅物业的物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款;
(四)挪用专项维修资金的，责令限期改正，没收违法所得，可以并处挪用专项维修资金额两倍以下的罚款;
(五)擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的，责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款。
第五十七条 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县区物业管理主管部门给予处罚;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
(一)未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款;
(二)不按规定移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，处一万元以上十万元以下的罚款;
(三)未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款;
(四)挪用维修资金的，责令限期改正，没收违法所得，可以并处挪用维修资金额两倍以下的罚款，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第五十八条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十九条 违反本条例规定，破坏房屋承重结构、主体结构或在小区乱搭乱建的，由市、县区物业管理主管部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由市、县区物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并按照有关规定处以罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘住宅区内道路、共用场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。
第六十一条 国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第六十二条 本条例自2006年12月1日起施行。
如何注册物业管理师
1) 取得经济学，管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其间从事物业管理满8年;
2) 取得经济学，管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其间从事物业管理满4年;
3) 取得经济学，管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其间从事物业管理满3年;
4) 取得经济学，管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生毕业，工作满3年，其间从事物业管理满2年;
5) 取得经济学，管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理满2年;
6) 取得经济学，管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理满1年;
7) 取得其他专业相应学历、学位者，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。
考试介绍编辑
注册物业管理师资格考试是对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划的职业资格考试。由建设部出题、人事部监考，实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。考试科目分四科：《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》及《物业管理实务》，考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。
考试之前可以进行相关培训，所有授课教师均经中国建设教育协会推荐，由多年从事物业管理实务的业界资深专家组成，其中更有参与考试大纲和教材编写的主编、副主编等专家，考试辅导相对较重要，是通过率的一个重要保障。
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