蚌埠市物业管理条例全文(2)
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，应给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附 则
第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。
蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业企业的合法权益，促进我市物业服务行业的持续健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》、安徽省《住宅区物业服务标准》、《安徽省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市辖区范围内普通住宅小区物业服务收费的管理工作。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。
第四条 市价格主管部门会同市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称物业主管部门)，负责对本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。市物业主管部门负责对物业服务质量进行监督管理，建立物业管理投诉受理制度，促进物业企业提高服务水平。
第五条 提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业企业，鼓励物业企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平、服务质量相适应的原则，按照当地物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。
物业企业应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二章 物业公共服务收费管理
第七条 物业服务收费根据物业性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的有：普通住宅小区前期物业公共服务费、装饰装修垃圾清运费。
实行市场调节价的有：住宅小区停车服务费，业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务费，非普通住宅小区(含非住宅物业、公寓、别墅)的物业服务费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费。
第八条 业主大会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业企业的，为前期物业服务阶段，双方应当签订前期物业服务合同，确定服务等级和收费标准等，报价格主管部门备案后实施。
前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，经业主签字确认。
第九条 业主大会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业企业。物业服务及收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业企业在物业服务合同中约定执行。
第十条 物业公共服务费实行等级收费管理。物业服务等级由委托单位与物业服务企业按照省《住宅区物业服务标准》进行约定，在物业服务合同中明确。市价格主管部门会同市物业主管部门，根据物业服务等级、物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数等情况，制定相应等级的基准收费标准和浮动幅度，每两年进行评估，并根据评估结果适时调整，向社会公布。
我市物业服务等级收费标准详见附件一(蚌埠市普通住宅小区物业公共服务费基准收费标准)。
为鼓励物业企业提升服务品质，更好地体现优质优价原则，对于双方约定提供高品质服务的物业服务项目，其收费标准可在A级的基础上适当上浮，最高上浮幅度不超过25%。
第十一条 物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护保养费用、绿化养护、清洁卫生、秩序维护费用、办公费用、物业企业固定资产折旧等以及经业主或业主大会同意的其它费用组成。
原则上单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。
第十二条 业主或业主大会与物业企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业企业享有和承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同第十三条 物业公共服务费可以预收，具体由物业企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取，约定时间不得超过物业服务期限;未作约定的，预收期不得超过6个月。
第十四条 物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算;尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
第十五条 业主、物业使用人应当按照购房合同和入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。
依法改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
普通住宅小区内普惠制幼儿园，其物业公共服务费比照住宅标准执行。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十六条 物业服务住宅小区因开发建设单位分批交付使用等原因，造成小区配套设施未全部完工的，业主交纳的物业服务费应按照约定收费标准的20%优惠，差额部分由开发建设单位承担，待小区配套设施全部完工，再按约定的物业费标准执行。
第十七条 半年以上未入住且月用电量不足2度的普通商品空置住房，其前期物业公共服务费按房屋所在小区相应等级物业费标准的10%优惠。
第十八条 业主、物业使用人装饰装修房屋，应当缴纳装修垃圾清运费。装修垃圾清运费标准为每平方米建筑面积不高于2.00元。
第十九条 物业企业因政策性因素或服务项目和内容等变化，导致服务成本发生较大变动时，如需调整前期物业服务收费标准，物业企业应在服务区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过小区总户数(产权人)60%及以上的业主同意，由物业企业与业主协商重新约定具体收费标准。
第二十条 执行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业企业在收费前，应当向价格行政主管部门备案并申领《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。物业服务企业无证收费的，业主、使用人、开发企业有权拒付。
备案时，应提供以下资料：
1、物业企业营业执照;
2、物业管理资质证书;
3、前期物业服务合同及房屋买卖合同样本
4、工程竣工验收备案表复印件;
5、物业公共服务收费标准备案表。
第二十一条 物业服务收费实行明码标价，物业企业应将服务等级、服务内容、收费项目、标准、举报电话等在经营场所或服务地点醒目位置公布。物业企业每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。
实行酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布物业服务费用收支情况，接受监督。
第三章 共用设施设备收费管理
第二十二条 住宅小区公用附属设施用电、用水(不包括从事生产、经营活动用水、用电)执行居民用电、用水价格。
第二十三条 物业服务区域内，公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元电子门禁系统等共用设施设备运行费用(含维护、保养、检测、能耗等费用)和物业企业办公所用电费已列入物业公共服务费，不得再向业主分摊收取。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第二十四条 电梯及由物业企业管理的增压水泵等公共设备设施运行费用由物业企业单独列帐。
水泵电费按用水量、电梯电费可按户(无架空层的一楼住户免收)的原则进行分摊，公示后结算;经业主委员会同意也可按其他方式公示后据实分摊。
第二十五条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十六条 物业企业对人员、车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。
第二十七条 设有集中供暖系统的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业企业提出收费方案，经业主委员会或业主大会同意后收取。物业企业在供暖期结束后，应向业主公示收支情况。
第二十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业企业同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充物业公共服务费和住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。
第四章 责任与义务
第二十九条 物业服务企业须严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量、减少服务内容。
第三十条 物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时交纳物业服务费，未交纳的，业主委员会、物业企业可督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
第三十一条 各级政府价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量的监督管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十二条 各区物业主管部门要建第五章 附 则
第三十三条 市辖三县价格主管部门和物业行政主管部门，可依据本办法，结合本地实际制定物业服务收费办法。
第三十四条 本办法由市价格主管部门和市住建委负责解释。
第三十五条 本办法自2015年1月1日起执行，市物价局、市住建委2011年印发的《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》(蚌价管﹝2011﹞124号)同时废止。
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