物业管理条例深圳(2)
任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。
第五十四条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房房号、面积等相关资料。
市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业服务用房房号。
第五十五条建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权。
第五十六条从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业的名称中应当标示“物业”字样。
物业服务企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。
第五十七条物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书。
物业服务从业人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。
第五十八条物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。
本条例实施前已取得物业服务企业资质证书的企业应当自本条例实施后三个月内加入市物业管理协会。
异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。
第五十九条市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正;情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。
市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的，应当报区主管部门备案;给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的，应当向社会公告。
第六十条物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
第六十一条物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十二条物业服务企业应当按照有关法律、法规规定、物业服务标准和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务标准由市主管部门依照有关规定另行制定和发布。业主大会对物业服务有特殊要求的，由物业服务合同约定。
第六十三条物业服务企业应当向区主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关统计资料。具体办法由市主管部门制定。
第四章 物业服务
第六十四条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第六十五条划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：
(一)物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分;
(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域;
(三)不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。
第六十六条物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。
关于物业服务内容约定不明的，依照市主管部门发布的物业服务标准执行。
第六十七条物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。
酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。
包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。
第六十八条采用酬金制计费方式约定物业服务费的，酬金的计提标准由物业服务企业与建设单位或者业主大会根据企业资质、服务内容与水平等因素在物业服务合同中约定。
第六十九条物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。
第七十条建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料，并同时移交业主相关资料。
物业服务企业应当在物业服务合同终止时将前款资料移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。
禁止建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员泄露业主资料。
第七十一条物业服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第七十条规定的资料外，还应当 同时移交下列资金、资料和物品：
(一)采用酬金制计费方式发生的物业服务费结余;
(二)物业专项维修资金结余;
(三)物业服务用房;
(四)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
(五)采用酬金制计费方式收取物业服务费的企业，用物业服务费购置的资产及物品。
第七十二条选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。本条例另有规定的除外。
逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。具体办法由市政府制定。
第七十三条物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。
由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。
第七十四条符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
(一)物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的;
(二)物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的;
(三)在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的;
(四)公开招标的投标人少于三人的。
符合前款第(三)、(四)项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准;未经批准的，选聘行为无效。
第七十五条物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。
第七十六条物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定，并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作。
安全防范应急预案应当报区主管部门备案，区主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导
发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。
第七十七条物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。
第五章 物业使用与维护
第七十八条物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改;行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。
第七十九条物业服务企业从事物业维护、修缮、装修监督等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。
需要业主或者物业使用人提供方便的，应当事先通知，并就相关具体事项与业主或者物业使用人协商。
第八十条物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担;物业专有部分的维修由业主负责。共有物业遭人为损坏的，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。
公用事业以及通讯、有线电视等经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。法律、法规另有规定的，从其规定。
第八十一条物业天面、外墙和楼梯间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。
业主自有空调架、防盗网等外观设施，应当每三年至少检修或者粉刷一次，费用由业主承担。
第八十二条物业影响市容美观或者存在安全隐患的，业主或者业主大会应当按照有关法律、法规规定及时修缮或者改造。
对影响市容美观或者存在安全隐患的物业未及时修缮的，物业服务企业可以请求区主管部门责成业主或者业主大会限期修缮;逾期不修缮的，物业服务企业可以代为修缮，修缮费用由业主或者业主大会承担。
第六章 费用和资金
第八十三条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。
物业服务费的具体标准，由当事人根据前款规定在物业服务合同中约定。
第八十四条业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无 正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。
第八十五条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。
物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。
日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。
市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。
第八十六条市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。
物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。
市主管部门可以在代管的物业专项维修资金的增值收益中提取一定比例的管理费，以支付相关单位的代收、代管等费用。具体办法由市政府制定。
第八十七条物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。
物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。
第八十八条物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：
(一)物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担;
(二)物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。
物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。
第八十九条物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业主大会应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。
第九十条业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让;因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。
业主未缴清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。
第九十一条本条例实施前，建设单位未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨公用设施专用基金的，应当按照该条例有关规定继续缴交。未按照规定缴交的，由区主管部门予以追缴。
按照前款规定收取与追缴的公用设施专用基金，应当存入物业专项维修资金专户。
第九十二条本条例实施前，业主按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳的住宅维修基金，应当由该物业的管理单位按户设账，以物业管理区域为单位全额存入物业专项维修资金专户。
本条例实施前，业主未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳住宅维修基金的，应当按照该条例的有关规定予以补足。
第九十三条业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用。
第九十四条业主转让物业时，应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。
物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。
第九十五条物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况。业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计，审计费用从物业服务费中支出。审计报告由业主委员会在本物业管理区域内公布。
第九十六条物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。
第九十七条物业服务应当依法实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。
第七章法律责任
第九十八条业主委员会违反本条例第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十八条、第四十九条有关规定的，由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的，对责任人处以二千元以上五千元以下罚款。
第九十九条建设单位违反本条例第四十六条规定，未将临时管理规约报区主管部门备案并公示的，由区主管部门责令限期改正，并处以二万元以上五万以下罚款。
第一百条建设单位未按照本条例第五十二条规定提供物业服务用房的，由区主管部门责令限期三个月内提供;逾期未提供的，由区主管部门责令建设单位按照本物业管理区域内物业市场平均售价和规定的物业服务用房面积，向业主大会支付专款，存入物业专项维修资金专户，专项用于承租、购置物业服务用房，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。
第一百零一条建设单位违反本条例第五十五条规定，擅自处分依法属于业主的共有物业、共用设施设备的，由区主管部门责令恢复原状或者赔偿损失，并处以五万元以上二十万元以下罚款。
第一百零二条物业服务企业违反本条例第五十七条规定，未按照国家有关规定取得资质证书从事物业服务的，由区主管部门责令停止违法行为，并责令退还所收取的物业服务费，处以五万元以上二十万元以下罚款。
第一百零三条物业服务企业违反本条例第五十八条规定，未加入市物业管理协会的，由区主管部门责令限期一个月内改正;逾期未改正的，按逾期月数每月处以一万元罚款。
第一百零四条物业服务企业违反本条例第五十九条第三款规定，聘用受到公开谴责的物业服务从业人员的，由区主管部门责令改正，并处以一万元以上五万元以下罚款。
第一百零五条物业服务企业违反本条例第六十条规定，将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给他人的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万元以上二十万元以下罚款;情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第一百零六条物业服务企业违反本条例第六十一条规定，转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的，由区主管部门责令改正，并处以五万元以上十万元以下罚款。
第一百零七条物业服务企业违反本条例第六十三条规定，不按时报送统计报表和相关资料，或者提供虚假报表和相关资料的，由区主管部门责令改正。对不按时报送统计资料的，处以五千元罚款;对提供虚假统计资料的，处以二万元以上五万元以下罚款。
第一百零八条建设单位违反本条例第二十条第二款和第七十条第一款规定，不提供或者移交相关资料的，由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的，由区主管部门给予警告，并处以十万元以上二十万元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第七十条第二款、第七十一条规定，未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款;情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第一百零九条建设单位、物业服务企业违反本条例第七十条第三款规定，故意泄露业主资料的，由区主管部门处以二万元罚款，并对直接责任人员处以五千元罚款。
业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的，由区主管部门处以一万元罚款。
第一百一十条建设单位违反本条例第七十四条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正，并处以十万元以上二十万元以下罚款。
业主大会、业主委员会违反本条例第七十四条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正，并对应当负责的业主委员会委员处以一万元罚款。
第一百一十一条物业服务企业违反本条例第七十五条规定，未将物业服务合同报区主管部门备案的，由区主管部门责令限期改正，并处以五千元罚款。
第一百一十二条物业服务企业违反本条例第七十七条规定，拒不退出物业管理区域的，由区主管部门责令其限期退出;逾期仍不退出的，由区主管部门责令退还逾期所收取的物业服务费，并按月处以五万元罚款;逾期三个月仍不退出的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第一百一十三条违反本条例第八十一条规定，未保持物业天面和外墙等设施安全整洁的，由区主管部门责令业主、业主大会或者物业服务企业修缮、粉刷，并处以一千元以上五千元以下罚款。
第一百一十四条物业服务企业违反本条例第八十五条规定，不履行代收物业专项维修资金义务的，由区主管部门责令其追收;非业主原因而拒不执行的，由区主管部门责令物业服务企业代为缴纳。物业服务企业代为缴纳物业专项维修资金后，有权向未缴纳的业主收取。
物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存入专户的，由区主管部门责令限期存入，并按逾期月数每月处以一万元罚款。
第一百一十五条物业服务企业违反有关规定，侵占或者挪用物业专项维修资金的，由区主管部门依法追回被侵占或者挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处以被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款。
第一百一十六条建设单位不按照本条例第九十一条规定缴交公用设施专用基金，经区主管部门责令限期缴交后拒不履行的，由区主管部门按应交款项逾期天数处以每日万分之五的罚款;情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其相关资质证书。
第一百一十七条物业服务企业违反本条例九十二条第一款规定，拒不移交住宅维修基金的，由区主管部门责令其限期移交;逾期仍不移交的，按逾期月数每月处以五万元罚款。
第一百一十八条物业服务企业违反本条例第九十五条规定，未按季度公布物业服务费收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款;业主委员会违反本条例第九十五条规定，未将审计报告在本物业管理区域内公布的，由区主管部门责令改正，处以直接责任人五千元罚款。
第一百一十九条物业服务企业违反本条例第九十六条规定，未按期公布物业专项维修资金收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款。
第一百二十条物业服务企业违反本条例第九十七条规定，未实行明码标价的，由价格主管部门依法予以处罚。
第一百二十一条建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例有关规定，不及时移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，经区主管部门依法处罚后仍拒不改正的，由区主管部门提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定处罚。
第八章 附则
第一百二十二条本条例对物业管理相关事项未作规定的，按照法律、法规的有关规定执行。
第一百二十三条未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责。
第一百二十四条市主管部门应当制定物业服务合同、业主大会和业主委员会议事规则、临时管理规约、管理规约等示范文本。
第一百二十五条本条例要求市政府或者市有关主管部门制定具体实施办法、示范文本的，市政府或者市有关主管部门应当在本条例实施后十二个月内制定。
第一百二十六条本条例规定罚款处罚的，市主管部门应当制定具体实施标准，与本条例同时施行。
第一百二十七条本条例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》同时废止
物业服务费的包干制和酬金制比较
酬金制与包干制
业主聘请物业公司提供物业管理服务，需要签订一份合同。那么这个合同究竟是应该酬金制的，还是包干制的呢?近几年，这个问题渐渐成为一个焦点话题。从2006年上海组织相对规模较大的研讨会至今，酬金制与包干制的优劣已经在很多物业人和一部分业主中间获得共识——酬金制可以做到业主与物业公司“各就其位、相得益彰”，而现行的包干制却总是将二者关系导向“两败俱伤”。
包干制是业主交钱，却不知道这些钱到底用作了什么，去了哪?就是说物业公司只是承诺把小区管好，但是这笔钱如何花怎么花就不告诉业主。管得不好业主们也无法处罚物业公司。这种关系，是建立在所谓的“信任”和“权威”的基础上的，但信任和权威不可持续维持，故这种业主们只有交钱的业务、没有知情权、更没有决定权的制度很快就走入死胡同。
其实，这种制度在设计的初期就注定是短命的。
举个“包干制”的简单例子，业主们给物业公司100万元钱用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，既无知情权也无裁判权。
而“酬金制”则是我给物业公司100万元钱用于小区管理。事先约定好，其中10万元钱是物业公司的工资，其他90万元钱物业公司都得明明白白地花在小区里。
从发展趋势来说，“酬金制”必将取代“包干制”。因为，前者制度关系中，物业费并非就是物业公司的钱，而是物业公司替全体业主来管、来用的。目前北京市要求物业公司每年必须公示账目，其实这就基本相当于终结了“包干制”。
酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费，业主可以控制每一分钱的使用;其二使业主能够自己合理安排消费(即进行预算时，哪些方面可以多支出一点，哪些方面能够节省一些，减少不必要的浪费)。现我国绝大多数物业公司实行的是包干制。这种方式对打的弊病是：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长物业服务企业“偷工减料”的行为发生。这样一来，一些物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。
酬金制则克服了包干制模式的弊病。酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，因为其广泛存在，就足以证明其合理性和适宜性，引入酬金制概念是我国物业管理行业的一大进步。酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。同时，也是绝大多数业主最易接受和最放心的方式。酬金制下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。另外，由于酬金制是要公布账务的，不像包干制是由企业独自操作，所以不易使业主对物业服务企业无理取闹、故意挑剔，并由此引发矛盾和纠纷。
依常情常理判断，签订酬金制物业服务合同后，可以让业主团体直接对所须发生的维护保养等各类事项，逐一作出决定、支付费用，保障业主享受到质价相符、公开透明的物业服务，同时还可以保障物业公司收到合同约定的酬金而不会出现以往经常出现的亏损。那为什么会出现物业公司拒绝为酬金制合同呢?其深层次的原因值得挖掘和反思。
再来看看一些物业公司为何会抵制酬金制吧。在对包干制和前期物业服务的讨论中，有一种声音颇有市场——“交费不足，只能降低服务质量” 因此“偷工减料”也就成了包干制的“潜规则”。继而引申出另一个惯性思维，当收费不足时，占用共有部位经营收益是顺理成章的事情。甚至当收费率较高时，一些物业公司也因为包干制难以被业主监督，而主动减少投入。有的物业公司老总也曾亲口讲，利润率的要求值在25%以上。而北京的小区在实行酬金制后，普遍约定利润率在10%。粗略估计，同样的收费率下，则物业公司采用酬金制后，年利润减少达75万。而在另一家物业公司老总那里，则是另一种计算方式——包干制下，所有物业费都计入公司收入，而酬金制下则物业费属于代收性质，只有酬金部分属于公司收入。两相比较，采用酬金制后财务报表上公司收入将大幅缩水。更有甚者，当采用酬金制后，原来采用包干制的物业公司将被迫向业主全盘托出小区的管理成本和人员实际配置。这将令曾经的“偷工减料”行为暴露无遗。
种种原因之下，已经习惯于包干制的物业公司抵制酬金制也就在“情理之中”了。业主的欠费尽管暂时可能收不上来，但通过诉讼追缴或转移债权，这些欠费都是公司的潜在巨大利润。而酬金制下，虽然公司赢利可以变得立竿见影，但“偷手”的机会和潜在收益都踪迹全无。当下，已经有部分率先觉悟的积极业主和物业公司在积极推动酬金制物业合同，但毕竟还是散点式的，尚未形成合力。可以说，从包干制到酬金制的普遍转变，将是物业管理服务市场的一次革命。公平、效率都将得以保证。但在转变初始，参与各方都要付出巨大的努力，而其中最需要克服的，就是来自于内心的恐惧，当然还有对降低交易成本而付出的各种努力，而良药则无疑是信息的公开透明、对制度设计的完善，以及对契约的尊重。
物管“疲软”的源头：包干制
从物业管理公司的现状看，无论是南京、天津，还是北京的物管公司，整体上呈全行业亏损状态。然而，在整体利微的情形下，却仍有不少物业管理公司可以挣个“脑满肠肥”—北三环的某物业，2011年年收物业管理费总计150万元，却有70余万元的利润;另一处高档物业，所有消防、水循环全部诱死瘫痪，但物业管理公司却仍正常营业，获取利润。
为何全行业会呈亏损状况?为何有的公司却可以挣到“半儿劈”的利润呢?
北京物业管理商务会长于庆新一语道破：“目前物业管理的漏洞百出，原因在于目前施行的物业管理为‘包干制’。”于会长解释到，所谓“包干制”，就是按第196号文件规定的收费办法：即约定了物业管理的各项收费标准，但该规定并没有指出物业管理企业的获利形式。这样就形成了一种必然结果：收取的物业管理费是定额定量，省的越多，我就挣的越多，花的越多，我就挣的越少。
这样以前不明白的问题，也就明白了：目前绝大多数物业管理公司的帐目是不愿公开的—怎么公开呢?利润全指着偷工减料呢，一下子全抖落开，还有何利可图?因此一种现象也就成了不公开的秘密—凡规规矩矩的企业，必然亏损，凡是不规矩的企业，全都挣钱。包干制实际上仍是计划经济的做法，即划拨一笔经费，由企业完成产品定额。这样的运行体制，已根本不适应商品房迅速发展的需要。
“酬金制”： 剔除包干“灰金”的利器
那么，应当采取什么样的管理方式，就可以让物业管理公司既提供到位的服务，
也能挣到阳光收入呢?于庆新指出，“酬金制”是取代“包干制”的理想管理方式。酬金制”即在物业管理公司进驻一处物业时，要约定获利，一般而言，两种方式，一是固定额度，二是物业管理费总额的10-15%不等。无独有偶，日前，新华远总裁任志强在研讨“房地产物权计算办法”时指出，如让物业管理费可以公示于业主，惟有“酬金制”才能解决。那为什么迟迟无人提出“酬金制”呢?一是此项管理条例的变动，牵扯太多，管理部门变动成本较高，二是相当多的物业管理公司，“包干”后，把钱“包”了，活儿却没“干”，挺舒坦。因此，“酬金制”一直得不到呼吁。
包干制与酬金制的优劣比较：
■酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。
委托关系，即委托你买10元钱的瓶水，给你2元钱跑腿费;而交易关系则是，给你12块钱，买瓶水来，规矩的就买了瓶10元钱的水，而“聪明的”就买瓶2块钱的水，自己挣10元钱。
■酬金制的监控作用。
酬金制可让物业管理费的花销账目明示业主，但包干制下的物业管理费则无法透明。包干制下的物业管理费的支出靠自律，而酬金制下的物业管理费不是靠自律，是固定支出，如果年度内透支，经业主委员会同意后，可以追加。
■酬金制利于培育健康的物管企业。
包干制，“锻炼”了一批短视企业，不管水、电、气件诱死瘫痪，只要我能收到今年的物业管理费就算是赚了。而酬金制，则要靠把物业管理费认真花出去，服务到位，才能收到完整酬金
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