承德市物业管理条例(2)
第三十二条 被取消物业服务经营资格，物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内履行下列移交义务，并撤出物业管理区域：
(一)移交物业共用部位共用设施设备;
(二)移交前期物业交接查验相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
第三十三条 物业服务企业有下列行为，由资质审批部门予以警告，限期整改，直至撤销物业服务企业资质：
(一)管理制度不健全，管理服务混乱的;
(二)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;
(三)不履行物业服务合同及规定义务的;
(四)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;
(五)擅自改变物业服务用房用途或按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(八)发生重大责任事故的。
第三十四条 前期物业服务合同期满，仍未成立业主大会的，开发建设单位可以续聘;物业服务企业不能继续履行合同的，开发建设单位应重新选聘，新选聘的物业服务企业的服务标准应不低于物业出售时公示标准，并告知全体业主。未能及时重新选聘的，由开发建设单位临时负责前期物业管理，承担期间发生的服务费用。
第三十五条 物业交付使用前的物业服务费用由开发建设单位承担。物业交付使用后的物业服务费用由业主承担。
第三十六条 在业主办理入住手续时，物业服务企业向业主收取的物业服务费用自物业交付使用的下一个月开始计算。
第三十七条 物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视、环卫等专业经营单位应向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业代收。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业经营单位提供的服务。
第六章 物业的使用和维护
第三十八条 业主依法对物业共用部位、共用设施设备享有权利，承担义务;不得以放弃权利而不履行义务。
第三十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第四十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位要按照与业主签订的合同服务到最终用户，并依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，保证服务质量。
第四十一条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位承担最终用户计量表或阀门及以前管线、设施设备的维修养护责任。
第四十二条 市政排污管理单位承担化粪池外第一个检查井以外的排水管道的维修养护责任;环卫部门应当保证垃圾转运站正常运转，物业服务企业负责将生活垃圾集中到管理区域最近的垃圾转运站，由环卫部门负责清运至处置地点(已移交环卫部门的除外)。
第四十三条 各专业经营单位负责维修养护的管线和设施设备出现问题，各运营单位必保20分钟内派人到场维修。有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行维修养护义务。
第四十四条 物业交付使用后，业主应在6个月内完成装饰装修， 期间要严格遵守作业时间、噪音控制、环境卫生、禁止行为和注意事项等相关规定。
第四十五条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应向物业服务企业申报登记，签订住宅装饰装修管理服务协议，并告知相邻业主;需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
第四十六条 住宅装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)管理服务费用;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第四十七条 住宅装饰装修活动，禁止下列行为：
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第四十八条 未经批准，业主在装饰装修活动中不得有下列行为：
(一)搭建建筑物、构筑物;
(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;
(三)拆改燃气管道和设施。
第四十九条 装修人不得拒绝和阻碍物业服务企业对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业服务企业应当制止违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，并及时向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门在接到物业服务企业的报告后，应当及时对违法行为予以制止或依法处理。
第五十条 物业服务企业占用业主共有的道路或场地设置车位，应履行有关手续，所得收益属全体业主所有，主要用于本物业管理区域的物业服务支出，或按照业主大会的决定使用。
第五十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。开发建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。
开发建设单位不履行保修责任，业主或物业服务企业可以申请使用物业质量保修金进行维修。保修期满，监管部门应将余额退还给开发建设单位。
第五十二条 因物业服务企业原因，不能继续履行合同的，街道办事处(乡、镇人民政府)可申请使用物业服务质量保证金暂时进行维修养护。
第七章 住宅专项维修资金管理
第五十三条 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与住宅结构相连的非住宅物业的业主，在办理房屋交付使用手续前，应按规定缴纳首期住宅专项维修资金。
第五十五条 首期住宅专项维修资金的交纳标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，具体标准由市、县住房和城乡建设局根据本地区情况公布。
第五十六条 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人，房屋登记机构不予受理登记申请。
第五十七条 开发建设单位在申请办理房屋初始登记前，一次性将自用、尚未售出以及购房人应缴未缴的首期住宅专项维修资金，按规定存入住宅专项维修资金专户。待房屋售出或补缴到位后，开发建设单位直接冲抵代缴款项并办理更名手续。
第五十八条 各相关单位和个人要认真执行住宅专项维修资金归集、管理、使用、续筹等规定要求，充分发挥专项维修资金在保障房屋安全使用方面的作用。
第八章 旧住宅区物业管理
第五十九条 县、区人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造和对旧住宅小区物业管理费用的补贴。
第六十条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织改造后的旧住宅小区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处(乡、镇人民政府)确定管理方案并实施。
第六十一条 旧住宅小区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下，实行住宅小区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。
第九章 法律责任。
第六十二条 违反物业管理有关规定的，依据《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规予以处罚。
第六十三条 擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物的，改变住宅外立面扒门、开窗，住改商的，由城市管理行政主管部门依法查处;从事经营的，相关部门不予行政许可，工商部门不准核发营业执照，并加强监管，依法取缔非法经营;拟交易的，房屋登记机构不准办理产权交易变更登记。
第十章 附则
第六十四条 本办法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
第六十五条 本办法所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第六十六条 本办法所称最终用户，是指水、电、气、热、通讯、有线电视等的最终使用人。
第六十七条 本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
第六十八条 本办法所称共用设施设备，一般包括：在物业管理区域内封闭运行的冷暖设施、太阳能热水、直饮水设施、中水处理系统，电梯、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等(属于专业经营单位的除外)。
第六十九条 本办法由承德市住房和城乡建设局负责解释，自2012年5月1日起施行。
物业管理责任有哪些
物业管理法律责任有多种分类，包括：公法责任和私法责任;过错责任、无过错责任和公平责任;职务责任和个人责任;财产责任和非财产责任等。按法律责任的内容不同，一般分为民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责任范围。各种法律责任可以单独发生，也可能与其他法律责任同时发生，换言之，一种违法行为不一定只承担一种法律责任，许多场合，违法行为人要承担两种以上法律责任，即出现所谓法律责任复合现象。
(一)建设单位违反招投标规定的行政责任[2] 第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。为了保护业主的合法权益，避免在业主、业主大会聘用新的物业管理企业之前，在物业前期服务过程中，建设单位和物业管理企业相互勾结，侵害业主合法权益的情况发生，针对目前建设单位私自选聘物业管理企业，导致所选聘的物业管理企业素质差，造成业主和物业管理企业之间纠纷不断的现状，条例第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本条就是从法律责任的角度确保了第二十四条的落实。出现这类违法行为以后，行政机关首先是责令限期改正，要求建设单位采用正确的方式选聘物业管理企业，并给予警告。行政机关还可以行使自由裁量权，视违法情节或后果决定是否给予罚款。
(二)建设单位擅自处分的行政责任和民事责任第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。本条规定了建设单位擅自处分的行政责任和民事责任。转让业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备，首先是一种严重的民事侵权行为，因此违法行为人必须对权利人承担民事赔偿责任。其次，在物业管理领域，由于涉及物业管理区域内众多业主，建设单位擅自处分业主拥有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备，已经侵犯了公共利益，构成了对行政管理秩序的破坏，所以应当给予行政处罚，由违法行为人承担罚款的行政责任。要明确的是，民事责任和行政责任并不互相排斥，行政责任是对国家承担的责任，带有惩罚性质;而赔偿的民事责任是对受侵害业主的责任，不具惩罚性，一般只有补偿性，目的是使业主的利益恢复到侵害未发生之前的状态。所以，行政责任的承担不影响民事责任，反之亦然。但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。
(三)拒不移交资料的行政责任第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处l万元以上10万元以下的罚款。本条规定了拒不移交资料的行政责任。物业资料和相关的物业应当是一体的，其所有权应当属于全体业主。在物业管理活动中，在建设单位、物业管理企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷，更换物业管理主体时，常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理，对物业进行维修养护所必需的基础资料，如果掌握资料的一方拒不移交，将会给对方的工作造成许多障碍，是对行政管理秩序的破坏。所以，条例特别规定了拒不移交的行政责任。
(四)无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任;以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。本条规定了无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。由于物业管理直接关系到广大老百姓的日常生活，为了确保物业管理工作的正常开展，为了能够给业主提供优质的管理服务，我国对物业管理企业实施资质管理制度，未经主管部门进行资质评定并取得资质证书而从事物业管理业务的，是一种扰乱市场秩序的行为，应当受到行政处罚。另一方面，不具备资质证书的企业和业主签订的物业服务协议是无效协议，如果该企业的违法行为给业主造成了损失，违法企业必须承担民事赔偿责任。在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。
(五)物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。本条规定了物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任，包括行政责任和民事责任。物业管理人员的素质决定了物业管理的服务水平和服务质量，为了保障物业管理活动的顺利开展，依法维护业主的合法权益，条例不仅规定了物业管理企业的资质要求，而且规定了物业管理企业从业人员的资格要求，要求物业管理从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。但是如果物业管理企业对此要求置之不理，对未取得物业管理职业资格证书的人员仍然加以聘用的话，关于从业人员友格的要求就会成为虚置，就无法从根源上杜绝无资格人员从业的违法现象。所以，为了预防不符合条件的从业人员进入物业管理的人力资源市场，本条专门规定了违法聘用无资格从业人员的法律责任。
(六)物业管理企业违反委托管理限制之法律责任第六十二条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50》6以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。本条是关于物业管理企业违反委托管理限制之法律责任。业主大会选聘物业管理企业，物业管理企业只有在符合一定资质条件的情况下，才能承接物业管理项目，业主正是基于对物业管理企业管理能力和服务水平的认可才选聘相应的物业管理企业，被选聘的企业除部分专项服务业务可委托给专业性服务企业外，应当亲自完成其他有关的物业服务。物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，也可能造成对物业管理资质管理制度的规避，使得资质管理制度形同虚设。因此，行政机关将对此行为进行行政处罚。另外，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人也是违反其与全体业主签订的物业服务合同的行为，应当承担相应民事责任，给业主造成损失的，应当承担赔偿责任。
(七)挪用专项维修资金的法律责任第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。本条是关于挪用专项维修资金的法律责任。房屋的专项维修资金只能用于特定的用途，即房屋的维护和保养。挪用专项维修资金的行为，首先，它违反了条例第三十五条物业服务合同中关于专项维修资金的管理与使用之规定，行为当事人，无论是法人还是自然人，均应承担违约责任;其次，它也违反了条例第五十四条第二款关于“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。不得挪作他用”的规定。挪用专项维修资金的行为不仅违反了本条例的规定，也违反了物业服务合同的规定，因此是应受到处罚的行为。挪用专项维修资金的行为，还可能涉及刑事法律责任。这里有可能涉及的罪名是挪用资金罪或挪用公款罪。
(八)建设单位(开发商)不配置物业管理用房的法律责任第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。本条主要是关于违反本条例第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”规定的行政法律责任。物业管理用房是物业管理工作正常进行的前提条件，建设单位在开发建设的时候应当为物业管理工作考虑，预留必要的物业管理用房。不按照规定配置必要的物业管理用房，影响到物业管理工作的开展，损害物业管理区域内全体业主的合法权益的，应当给予行政处罚。
(九)物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修与养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。本条规定了物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任。物业管理用房是归业主所有，提供给物业管理企业专门用于物业管理使用的，擅自改变物业管理用房的性质，侵犯了业主的财产权利，同时也势必会影响到物业管理的质量，应当给予行政处罚。另外由于擅自改变物业管理用房的用途的行为在本质上是侵犯了业主的财产权，本条对违法所得收益的处理的方式，实际上是规定了民事责任的承担方式。也就是说行政机关应当将查获的非法收益交还给业主，优先用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余的部分，由业主大会决定其使用。通过规定民事责任承担的方式，来实现政府对社会事物的管理，这是条例的一个特色。
(十)业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(1)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(3)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上l万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。本条是关于业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任。本条中违法行为的主体可能是多方面的，既可能是业主，也可能是物业管理企业，他们的共同特点是侵害了物业管理区域内的共同利益，因此其违法行为不仅侵犯了行政管理制度，应当承担行政责任，而且在本质上侵犯了全体业主的合法权利，所以，如果因为违法行为而获得利益，这部分收益实际上是来源于业主的权利，应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余的部分，由业主大会决定其使用，而不是采用国家没收的方式。本条同样体现了通过规定民事责任承担的方式，来达到行政管理的目的的精神，同样是对于民事违法行为，采用了行政处罚和民事责任并举、民事责任优先的处理方式。
(十一)业主逾期不交纳物业服务费用的民事法律责任第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。本条规定了业主逾期不交纳物业服务费用的民事法律责任。由于业主在物业管理法律关系中处于核心地位，一切物业管理活动都是围绕着业主及其利益。另一方面，业主也在物业管理中承担着大量的义务，违反这些义务必然承担法律责任。业主和物业管理企业之间是平等的民事法律关系，物业管理企业按照物业服务合同的约定提供一定标准的服务，业主按时交纳物业服务费。业主不交纳物业服务费构成了违反物业服务合同约定或者业主公约规定的行为，应当承担相应的法律责任。
(十二)业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的法律责任第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。本条是关于业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。实践中存在着一些业主利用业主大会或者业主委员会的名义，从事与物业管理无关的活动，如聚众闹事、斗殴，从事封建迷信活动，甚至可能走向有组织的犯罪等。虽然这些活动以业主大会或者业主委员会的名义作出，但是没有得到授权，也与物业管理无关，其法律后果，应当由利用业主大会或者业主委员会从事违法活动的业主承担。这些违法行为如果构成犯罪的，应当追究刑事责任，如果违法情节较为严重，但尚不构成犯罪的，应当按照治安管理处罚条例的规定，给予治安管理处罚。
(十三)物业管理主管部门工作工员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。本条是关于物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任。行政机关在行政管理中的违法行为包括作为和不作为。作为的违法，是指行政机关在物业管理活动中的管理行为违反法律规范或者行政行为违反了为其设定的不为某种行为的义务，作为的违法通常表现为一定的积极的违法行为。不作为的违法，是行政机关不履行法律规范或者行政行为违反了为其设定的为某种行为的义务，不作为的违法通常表现为一种消极的状态。无论是作为的违法，还是不作为的违法，都违反了法定的义务，都对管理相对人、国家管理秩序造成损害，都应当承担法律责任。
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