常州市物业管理条例(2)
物业服务合同的主要内容包括：
(一)当事人和物业的基本情况;
(二)双方的权利和义务;
(三)物业管理服务事项和服务质量要求;
(四)物业服务费的标准和收取办法;
(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;
(六)专项维修资金使用方面的约定;
(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;
(八)违约责任及解决纠纷的途径;
(九)双方当事人约定的其他事项。
第四十三条 物业服务事项主要内容包括：
(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;
(二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;
(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;
(四)物业装饰装修和垃圾清运管理服务;
(五)应业主要求进行的室内特约服务;
(六)物业档案资料的管理。
第四十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。
原有住宅小区经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。
第四十五条 物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
业主大会决定续聘原物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业管理企业续签物业服务合同。
业主大会决定重新选聘物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业管理企业，原物业管理企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。
物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。
物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价：
(一)普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市物价部门会同市房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布。
确定政府指导价，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。
通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格，应报市物价部门备案，作为前期物业管理服务收费的依据。物业管理企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。
已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
(二)非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。
前期物业管理阶段由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定服务费用。
物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。
第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十八条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第四十九条 市物价部门应当会同市房管部门，加强对物业服务收费的监督。
第五十条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。
第五十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十三条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业组建保安队伍的，应当遵守国家有关规定。保安人员应当经过政审、培训后方可上岗。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
五十四条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和业主公约的约定。
物业使用人违反本办法的规定和业主公约的约定，有关业主应当承担连带责任。
第六章 物业的使用和维护
第五十五条 新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于非营业性公建配套设施，除社会公益性配套设施以外，产权属全体业主所有，由市房管部门代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
未列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于营业性公建配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。
新建住宅小区的车库(含机动车和非机动车)属住宅小区规划停车位控制指标以内的，按非营业性公建配套设施认定，列入住宅小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理企业统一管理。
业主依法确需改变公建配套设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公建配套设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十六条 新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容，应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人;办理权属初始登记时，应按公建配套设施的性质进行区分登记。
原有住宅小区经综合整治实施物业管理的，应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购;根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。
第五十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十八条 供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位，按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，原有职责和养护渠道不变。委托物业管理企业代为维修、养护的，应当与物业管理企业签订委托合同，并支付维修、养护费。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业管理企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。
第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构;
(二)擅自改变房屋用途;
(三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;
(四)私搭乱建;
(五)侵占绿地、毁坏绿化;
(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;
(八)未经批准摆设摊点;
(九)无序停放车辆;
(十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
(十二)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;
(十三)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第六十条 业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
业主、使用人装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的，应当向房屋安全管理部门办理相关手续。
物业管理企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的，应当及时劝阻，并及时向市房屋安全管理部门报告。
第六十一条 物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第六十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
(一)房屋室内部分，由业主自行维修;
(二)房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。
第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省、市有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四条 利用业主共有的公建配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入专项维修资金，但合同另有约定的除外。
第七章 罚 则
第六十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定，由市房管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六十六条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由市房管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十七条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定，由市房管部门责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十八条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由市房管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。
第六十九条 未按照规定交纳专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由市房管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由市房管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定，由市房管部门责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
第七十一条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定，由市房管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第七十二条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会和物业管理企业应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，并可向人民法院提起诉讼。
第七十三条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第七十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第七十五条 金坛市、溧阳市根据本地实际情况可参照本办法执行。
第七十六条 本办法自发布之日起施行。
常州市住宅小区物业服务收费管理实施办法
第1条 为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。
第2条 本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 市、区价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责本市市区物业服务收费的管理和监督工作。
第五条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。
第六条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。
非普通住宅以及办公用房、商业用房、厂房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
第七条 实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分项目收费办法和收费标准执行。
业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标，与选聘的物业服务企业在合同中约定具体的服务项目和收费标准，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。同时，物业服务企业或开发建设单位应与物业买受人在前期物业管理服务协议中预先约定收费标准，并同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的管理和监督。
业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。
第八条 实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行;业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方依法、合理约定收费及有关事项。
第九条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 物业公共服务费用构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业管理区域秩序维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用;
(六)办公费用;
(七)管理费分摊;
(八)固定资产折旧;
(九)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(十)经业主同意的其它费用;
(十一)合理利润，其中：普通住宅较高不超过8%;
(十二)法定税费。
第十一条 物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算;尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费;办理权属登记的独立附属房(独立车库)以建筑面积计算物业公共服务费。
第十二条 业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间;没有合同约定的，应当按照入住通知书(符合竣工验收交付条件)约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。
物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。
第十三条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出
或者因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
分期开发建设、分批交付使用的物业，给先期入住业主造成噪音、粉尘和环境等污染，先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。
因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期(连续超过六个月及以上)未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。
住宅小区内的非营业性公建配套用房的物业公共服务费由物业产权人或使用人交纳，收费标准由物业服务企业与物业产权人、使用人在住宅实际执行标准的范围内协商确定。
第十四条 业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十五条 物业的共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定;业主委员会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理、公开分摊。
第十六条 物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、车辆停放服务收费等，按我市相关的收费管理规定执行。
第十七条 物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定标准向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装修方面的费用。关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的相关规定另行发布。
非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主、使用人和装修单位(或装修施工人)进行协商确定。
第十八条 实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证(含IC卡等)。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。
第十九条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第2十条 物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
第2十一条 物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。
第2十二条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。
实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。
第2十三条 物业服务企业应当按规定实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布。每年至少1次向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
第2十四条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。
第2十五条 市价格行政主管部门在制定或调整本市市区范围内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。
第2十六条 各级价格行政主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反国家和省物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家与省的有关规定予以处理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》
和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第2十七条 金坛市、溧阳市可参照本办法制定具体实施细则。
第2十八条 本办法由常州市物价局会同常州市住房保障和房产管理局负责解释。
第2十九条 本办法自2010年11月1日起执行，以前凡与本办法不一致的有关规定同时废止。
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