安阳市物业管理条例(2)
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求。
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。
(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。
(七)法律、法规规定的其他条件。
第三十七条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续：
(一)前期物业服务合同。
(二)临时管理规约。
(三)物业承接查验协议。
(四)建设单位移交资料清单。
(五)查验记录。
(六)交接记录。
(七)其他与承接查验有关的文件。
物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内的显著位置公告。
第四章 物业管理服务
第三十八条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得相应资格证书。
第三十九条 业主大会依法选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)房产管理主管部门和街道办事处(乡镇政府)备案。
业主委员会在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行约定。
第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。
电梯、消防、机械式停车设备等涉及人身财产安全的，鼓励委托给专业机构进行维修和养护。
第四十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同中安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。
物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
第四十二条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费。逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示;公示后仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。
第四十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。
物业服务费，根据房屋的性质和特点可实行政府指导价和市场调节价。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准由双方另行约定。
第四十四条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的监督。
第四十五条 物业服务企业应依据有关规定明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况如实公示。
物业服务费用由物业产权人或物业使用人按月缴纳，经双方协商可预收物业服务费用，预收期限最长不得超过12个月。
第四十六条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、供气、供暖、通讯等单位向业主收取费用，应当收费到每一个业主。
物业服务企业受上述有关单位委托代收费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。
第四十七条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业。形成决议后，书面告知物业服务企业、物业所在地房产主管部门、街道办事处(乡镇政府)，并在物业管理区域内的显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会、物业所在地房产管理主管部门、街道办事处(乡镇政府)，并在物业管理区域内的显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
第四十八条 业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：
(一)移交占用的物业共用部分和由前期物业管理开办费所购买的固定资产。
(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料。
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录。
(四)结清预收、代收和预付、代付、未付的有关费用。
(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前3个月书面告知另一方当事人和物业所在地房产管理主管部门、街道办事处(乡镇政府)，并在物业管理区域内的显著位置公告。
第四十九条 物业所在地房产管理主管部门、街道办事处
(乡镇政府)、社区居委会应当加强对物业服务企业退出、交接工作的监管，确保物业管理秩序正常、依法有序、平稳过渡，维护社会稳定。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地房产管理主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第五十条 物业所在地房产管理主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案，并向社会公开。
第五章 物业的使用和维护
第五十一条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。
物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第五十三条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)擅自改交物业的用途。
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
(三)违法搭建建筑物、构筑物。
(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备。
(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品。
(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风。
(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧。
(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施。
(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆。
(十)破坏或者擅自改变房屋外观。
(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画。
(十二)随意改变公共管道的使用性质。
(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十四条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。
业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
第五十五条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业公共部分的维修责任由全体业主承担，物业共有部分的维修责任由共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。
第五十六条 物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人损失的，责任人应当予以赔偿。
第五十七条 物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。
业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施、设备的管理、养护、维修，按产权归属由产权人负责，法律、法规、规章另有规定的除外。
第五十八条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，各县(市、区)政府应当采取措施进行改造整治。老旧住宅小区的范围，由各县(市、区)政府确定。
老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由物业所在地政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
第六章 法律责任
第五十九条 业主或者使用人、空置物业所有人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业服务企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉。
第六十条 业主、使用人、物业服务企业及建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商解决或者向物业所在地街道办事处(乡镇政府)申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第六十一条 物业服务企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准，擅自搭建建筑、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的，责令限期改正，恢复原状;逾期不改正的，可以降低其资质等级直至吊销资质证书，有关部门可以依法强制拆除。
第六十二条 物业服务企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业服务费，并按合同约定追究违约责任。
第六十三条 损害物业管理区域内的公用设施、设备、花草树木等，应当恢复原状;不按时恢复原状的，由物业服务企业恢复，费用由责任人承担;不能恢复原状的，赔偿损失。
第六十四条 未办理资质证手续或者超出资质证核定范围从事物业管理服务的;逾期不改正或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，并处2000元以上10000元以下罚款。
第七章 附则
第六十五条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称的业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第六十六条 本办法自下发之日起施行。
物业管理的行业起源
通行的观点认为物业管理是一新兴行业。
一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。
从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。
从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。
由于我国物业管理行业起步晚，市场化程度较低，行业在发展的过程中出现过不少问题。在行业初创的很长一段时间里，物业管理企业服务水平良莠不齐，管理价质不符、违规、侵权的现象时有发生，投诉率居高不下。
历经三十余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。不少地区都相继出台相应的法律规范，协助行业往良性发展的道路上走。在市场进一步规范化发展的道路上，优秀的物业服务企业将抓住机遇实现做大做强。
据《2013-2017年国际物业管理行业发展经验分析报告》统计，目前我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。
前瞻网认为，物业服务企业将部分服务进行分包，一方面可以降低企业管理运营成本，充分利用社会资源，提高企业的运营效率;一方面专业的保安、保洁、绿化、设备维修管理服务机构，业务相对单一，专业化优势突出，有利于提升服务质量，提高业主满意度。
实际上，业务分包也存在着服务提供时问较滞后、协调管理难度大等问题，这需要物业服务企业签订合同时细化相关条款，加强对日常工作的管理、与外包公司的监控与协调，严格控制服务质量，真正使专业分工成为提升服务品质的推力。
行业规范及标准的日益完善，为物业服务企业服务品质的发展提供了良好的外部条件，行业的专业化分工有利于提高工作效率、控制服务质量。
同时，物业服务企业不断改进创新，巩固专业领先能力，提供新的、技术含量较高的管理服务内容。我国物业服务企业即将迎来良性竞争的快速发展时代。
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。
1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会;1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
《房地产业十二五发展规划》指出，“十二五”期间继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求，积极发展住房二级市场和租赁市场，继续加强房地产市场监测。
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