物业管理问题

　　物业管理条例中对物业管理的定义是：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。下面是学习啦小编精心为你们整理的物业管理问题的相关内容，希望你们会喜欢!

　　物业管理问题

　　一、物业管理存在的主要问题

　　(一)关于物业公司的归属问题

　　(1)实践中，物业公司一般都是由开发商选好的，业主入住前，物业公司就已经开始介入小区的管理了，业主入住后每个月缴纳物业费，即使业主对物业公司不满意，也只好得过且过。建设公司选择物业公司的时候并不能保证是以业主利益为出发点，相反的，一些物业公司为了得到管理小区的权利，会和开发商搞好关系，从而变成小区的物业管理者，比起如何提高业主的满意度，和开发商的关系才是决定物业公司客源的主要因素，因此，在物业管理的过程中，物业公司并未足够重视如何更好的服务业主，改善与业主之间的关系。物业公司作为与业主成立物业管理关系的主体，却不是由业主的意思选择的，这有违于民法的“意思自治”原则。业主自主选择不仅可以很好地体现出业主的意志，也会增强物业公司的竞争意识，使物业公司更用心于如何更好地为业主服务以获得更好的企业形象，更多的商机。

　　(2)在物业管理过程中，物业管理活动有一种行政化的倾向，物业管理公司不是作为服务者，而是作为管理者。业主经常会遇到这样的情况：当房屋使用过程中出现问题需要修缮时，业主向物业公司反映，而物业公司并不立刻想办法解决问题，反而是一种居高临下的姿态，先是拖拖拉拉的安排工作人员前来检查问题是否存在，如果属于很好解决的问题的话，就立刻安排人前来修理，但是如果属于比较难修缮的问题的话，就没有消息，有的甚至推脱说是开发商的问题，不属于物业管理范围。在物业管理活动中，业主与物业公司经常会发生矛盾，而此时，物业管理公司并不是以服务者的姿态想办法令业主满意从而化解矛盾，反而对业主的要求置之不理，这种情况下，有些业主会选择拒绝缴纳物业管理费

　　调查了解到的物业管理方面存在的主要问题有以下几个方面：

　　1. 物业公司与业主之间的法律关系不明确

　　国家有关部门和北京市政府最近几年相应颁布了一些物业管理方面的法规，对许多问题已经有了明确的限制，但在实际执行过程中却有很大的距离。按照有关法规，业主管理委员会应该是物业区内的最高权力机构，物业管理公司是受业主管理委员会之委托和聘用从事管理工作的，业主管理委员会有解聘物业管理公司的权利。实际上，许多物业管理公司并没有受到业主管理委员会的委托开展工作，业主管理委员会即使对物业管理不满意也很难另换物业管理公司。

　　3. 收费与服务不相符

　　部分物业小区的业主反映缴纳的物业费较高，而享受的服务不足，物业公司服务不到位。确实有个别物业管理公司自定收费标准，不与业主协商，不报物价局批准的情况，也有只收费不服务或少服务的物业公司，这是引起业主不满而产生抵触情绪的主要原因。另外，物业公司的财务透明度不够，也是导致纠纷产生的原因。按《北京市居住小区物业管理办法》规定，

　　管理公司账目应每6个月公开一次，但真正能实行的小区很少。管理费用的开支往往是业主最为关心的问题，因为业主想知道自己缴纳的物业费用到那里去了。

　　4. 业主的配合问题

　　有的小区物业管理公司收费难问题比较突出，多数是由于物业公司等原因导致业主不满而引起的。由于物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，甚至发生冲突。一些物业管理公司在没有办法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾加剧。

　　(5)物业管理从业人员素质不高物业管理公司从业人员大多数属于半路出家，相当多的人员来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，这些人员大多未受过正规的管理技能培训，缺乏系统的物业管理知识，缺乏必备的综合协调经验和能力。管理内容局限于公共服务项目，较少涉及专项经营和多种经营。面对纷繁的管理业务，面对需要协调的众多关系，许多管理人员力不从心。

　　一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

　　(二)物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

　　目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。

　　(三)物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

　　有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求;有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

　　(五)业主欠费比例在有的地方较为严重

　　根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

　　二、物业管理服务问题产生的原因

　　(二)物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

　　规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。如建盈小区

　　(三)行业队伍素质偏低，人才短缺

　　物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

　　中国物业管理的发展状况与当前要解决的主要问题

　　一)物业管理的发展成因

　　1、住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。

　　改革开放以来，住宅建设飞速发展。我国城镇现有住宅已近80亿平方米。仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

　　4、人民群众生活水平的不断提高。居民对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，广大住户拥有了自己的产业，对保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。

　　四)物业管理发展中存在的主要问题

　　1、法制建设滞后

　　物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。

　　3、建管之间缺乏有效衔接

　　一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。

　　5、物业管理收费有待规范

　　目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。也有的物业管理企业存在多收费、少服务问题，引发住户的不满。

　　6、行业队伍素质偏低，人才短缺

　　物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使

　　管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。