认识物业管理法

　　物业管理法是为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。下面是学习啦小编精心为你们整理的物业管理法的相关内容，希望你们会喜欢!

　　物业管理法

　　一、物业管理企业侵权的民事责任

　　物业管理企业侵权的民事责任形态，是指物业管理企业侵权所导致的民事法律责任在当事人之间的分配和负担，它所要解决的问题是，责任主体承担特定法律义务的内容和形式。依据侵权法理论，侵权人的侵权责任主要有以下几类：直接责任(自己责任)与替代责任(亦称转承责任),单方责任与双方责任，单独责任与共同责任(包含连带责任、按份责任、补充责任)。物业管理企业侵权责任的特点，主要体现为替代责任，以及在特殊情况下涉及到共同责任。

　　(一)替代责任替代责任，是指责任人为他人的侵权行为和为人之行为以外的自己管领下的物件所致损害负有的侵权赔偿责任，可以分为对物的替代责任和对人的替代责任。对物的替代责任包括对物件致害的替代责任和对动物致害的替代责任。物业管理企业为其下属的物业管理从业人员在从事物业管理与服务过程中侵害业主或非业主使用人合法权益的行为所承担的民事责任就是典型的对人的替代责任。物业管理企业对其内部工作人员履行职责的行为承担责任，是基于侵权损害的后果，但物业管理企业从业人员的侵权行为完全超越了其职责范围，物业管理企业则可不负责任。物业管理企业对由其管理服务人员直接管理的建筑物或者其他设施以及建筑物上的悬挂物、搁置物发生倒塌、脱落、坠落致损所承担的作为管理人的民事责任，则是典型的对物的替代责任，该种替代责任的性质应是一种过错推定责任，在这种责任形式中，只要物业管理企业不能证明自己没有过错，就推定其主观上对损害的发生有过错(未尽管理人的注意义务)，就须承担民事责任。

　　(二)特殊情况下的共同责任物业管理企业侵权的共同责任是相对于单独责任而言的。单独责任是指物业管理企业因其单独的侵权行为侵害了业主的合法权益并造成了损害结果，物业管理企业须对其侵权行为单独承担民事责任的情形。相反，物业管理企业侵权的共同责任是指物业管理企业的法定代表人及其他工作人员与一个或一个以上的行为人各自实施了侵害业主合法权益的侵权行为并造成了同一损害结果，由该一个或一个以上的行为人与物业管理企业一起来共同承担对该危害结果的侵权责任，这其中有物业管理企业的法定代表人及其他工作人员与物业开发商共同侵权的(尤其是在前期物业管理服务合同履行期间)，有物业管理企业的法定代表人及其他工作人员与水、电、热及管道煤气、天然气等物业性公用事业服务商共

　　同侵权的，也有物业管理企业的法定代表人及其他工作人员与部分业主共同侵害其他业主权益的，更有上述几种侵权行为主体一起实施的共同侵权行为等。根据责任的性质、份额、比例等因素，物业管理企业因共同侵权行为所应承担的共同责任可以分为：连带责任、按份责任、补充责任。

　　二、物业管理企业承担侵权责任的方式

　　在前面关于物业管理企业侵权的类型部分的分析中，笔者已针对每一类侵权行为的特点，对物业管理企业承担民事责任的方式分别作了分析，这里仅仅将上述分析加以简单总结。依照《民法通则》第134条的规定，物业管理企业承担民事侵权责任的方式主要有：停止侵害，排除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，修理、重作、更换，赔偿损失的财产性质的保护方式以及消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等人格权性质的保护方式。有损害自然应有救济，而赔偿是救济的最有效和最常用的途径之一。物业管理企业侵权损害的赔偿应当遵循以下原则：

　　(一)填补损害的原则。通过对业主及非业主使用人受害的权益给予赔偿，使其尽可能恢复到被侵害前的状况。

　　(二)过失相抵原则。我国《民法通则》第131条规定“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”但根据最高法院关于人身损害赔偿的司法解释的规定，物业管理企业因故意或重大过失致业主或非业主使用人损害的，业主或非业主使用人只有一般过失的，不减轻物业管理企业的赔偿责任。

　　(三)连带赔偿原则。物业管理企业法定代表人及其他工作人员与第三人共同加害的，物业管理企业应当与第三人承担共同侵权的连带赔偿责任。

　　(四)精神损害赔偿原则。对物业管理企业的法定代表人及其他工作人员所造成业主或非业主使用人的精神损害以金钱赔偿。

　　1.对人身损害的赔偿根据《民法通则》以及最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，物业管理企业法定代表人及其工作人员造成业主及非业主使用人的人身损害的，应赔偿业主及非业主使用人就医治疗支出的各项费用及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、交通费、护理费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费;受害人因伤致残的，还应当赔偿其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被抚养人生活费以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费;造成业主及非业主使用人死亡的，物业管理企业除应根据抢救治疗情况赔偿就医治疗支出的各项费用及因误工减少的收入外，还应当赔偿丧葬费、被抚养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。

　　2.对财产损害的赔偿对物业管理企业侵害业主财产的行为，在要求其返还财产和恢复原状不能的情况下，可以考虑赔偿，赔偿范围应当以全额赔偿为原则，即损失多少，赔偿多少，损失既包括直接损失，也包括间接损失。如对于侵占挪用业主共用设施维修基金的侵权行为，物业管理企业既要返还该基金，也要赔偿给业主造成的正常的利息损失。当然，上述赔偿的损失必须在合理的限度内。由于业主未及

　　时采取补救措施导致的扩大部分的损失，物业管理企业不承担赔偿责任。

　　3.对精神损害的赔偿精神损害赔偿是指民事主体因其人身权利受到不法侵害，使其人格利益和身份利益受到损害或遭受精神痛苦，要求侵权人通过财产赔偿等方法进行救济和保护的民事责任。针对物业管理企业侵权行为所造成的精神损害，对物业管理企业科以金钱赔偿，既可给业主或非业主使用人以经济上的补偿和精神上的安慰，同时也是对物业管理企业的一种惩戒。因人身损害所引发的精神损害赔偿比较常见，本文不再赘述。除此之外，笔者认为，物业管理企业侵权中的环境侵权也应当给予受害人精神损害赔偿。