物业管理企业财务管理制度

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　　物业管理企业财务管理制度

　　业主、业主大会及业主委员会

　　业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。

　　业主是指：

　　(一)物业的所有权人。

　　(二)已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。

　　(三)持有空置物业的建设单位。

　　业主的主要权利是：

　　(一)参加业主大会。

　　(二)享有业主委员会的选举权和被选举权。

　　(三)表决通过业主公约和业主委员会章程。

　　(四)决定有关业主利益的重大事项。

　　(五)监督业主委员会的管理工作。

　　业主的主要义务是：

　　(一)执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。

　　(二)遵守业主公约。

　　(三)遵守有关物业管理的制度、规定。

　　(四)按时交付分摊的物业管理、维修等费用。

　　第七条 符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

　　(一)物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。

　　(二)物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。

　　分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。

　　第八条 首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行主管部门指导下进行。

　　第九条 业主在300名(包括300名)以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

　　业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主代表大会。

　　第十条 业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。

　　第十一条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当持有过半数以上投票权的业主代表出席。

　　业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。 第十二条 业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。

　　第十三条 一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，并履行下列职责：

　　(一)执行业主大会或业主代表大会的决定。

　　(二)召集和主持业主大会或业主代表大会堂，报告物业管理的实施情况。

　　(三)草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。

　　(四)依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。

　　(五)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。

　　(六)监督共用设施、设备、场地的使用和维护。

　　(七)对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。

　　(八)审议决定物业维修基金的使用及其它有关物业管理的重大事项。

　　业主委员会不得从事投资和经营活动。

　　第十四条 业主委员会应当具备以下条件：

　　(一)属于物业管理区域内的业主。

　　(二)具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。

　　(三)按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度。

　　(四)未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。

　　第十五条 业主委员会委员不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。

　　业主委员会每届任期两年，业主委员会可以连选连任。

　　区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查。

　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。

　　(一)业主委员会登记申请表。

　　(二)业主委员会章程。

　　(三)业主委员会委员选举产生的报告及其资料。

　　(四)业主公约。

　　(五)其他相关资料。

　　区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。

　　第十七条 业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。

　　业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。 第十八条 业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。

　　业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业主代表大会进行换届改选。

　　第三章 物业管理公司与物业招投标

　　第十九条 物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，颔取营业执照后，方可从事物业管理业务。

　　物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。

　　物业管理资质证书实行年度工作检查制度。

　　第二十条 物业管理公司应当提供下列服务内容：

　　(一)建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。

　　(二)园林绿地的管理服务。

　　(三)环境卫生的管理服务。

　　(四)公共秩序的维护、安全防范。

　　(五)车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。

　　(六)物业档案资料的管理。

　　(七)法律、法规及合同规定的其他事项。

　　物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。

　　第二十一条 物业管理公司的权利是：

　　(一)独立经营，拒绝不合理摊派。

　　(二)依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。

　　(三)制止违反物业管理制度、业主公约的行为。

　　(四)法律法规规定的其他权利。

　　物业管理公司的义务是：

　　(一)履行物业管理合同，提供物业管理服务。

　　(二)组织、制订并实施物业管理制度。

　　(三)定期公布财务账目。

　　(四)组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。

　　(五)法律法规规定的其他义务。

　　第二十二条 物业管理公司的名称、住宅、法定代表人、注册资本等发生变更的，应自工商管理部门批准变更之日起15日内到市物业管理行政主管部门备案。

　　第二十三条 建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司。但符合下列条件之一的除外：

　　(一)物业由开发建设单位自用的。

　　(二)在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万平方米，或多层、高层混全物业总建筑面积低于1万平方米的。

　　第二十四条 物业未交付使用的，或物业已交付使用的，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作;业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。

　　业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业主代表大会讨论决定。

　　第二十五条 招标组织者享有下列权利：

　　(一)编制招标文件，组织招标活动。

　　(二)选择和确定符合资质条件的招标人。

　　(三)根据评标原则决定评标、定标办法。

　　(四)选定中标人。

　　(五)依法享有的其他权利。

　　第二十六条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有物业行政主管部门的代表参加。

　　招标机构负责招标活动具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。

　　第二十七条 招标组织者应制作招标文件。

　　招标文件包括招标书、招标须知、订立物业管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

　　(一)物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权情况、商业用房及管理用房、物业维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等。

　　(二)物业管理的内容和要求。

　　(三)招标书编制的方式及依据。

　　(四)投标人的资质条件。

　　(五)组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点。

　　(六)送达投标书的地点及截止时间。

　　(七)开标、评标的时间、地点。

　　(八)其他需要说明的事项。

　　第二十八条 参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：

　　(一)物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度。

　　(二)管理服务人员配备方案。

　　(三)管理服务用房及其他物资装备配备方案。

　　(四)管理服务费用收支预算方案。

　　(五)管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施。

　　(六)社区文化服务方案。

　　(七)管理服务模式设想。

　　(八)物业维修养护计划和实施方案等。

　　第二十九条 受开发建设单位委托，对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中表权。

　　前款物业管理公司有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中表权。

　　第四章 物业的管理与维护

　　第三十条 业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签定物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。

　　一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。

　　第三十一条 在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。

　　业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。

　　转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日其起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。

　　第三十二条 建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。

　　物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。

　　物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业主代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。

　　第三十三条 业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理;业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。

　　第三十四条 建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：

　　(一)建设规划方案图、标准层竣工平面图。

　　(二)房屋及配套的基础设施、设备竣工图。

　　(三)地下管网竣工图。

　　(四)建设工程质量检查合格证、建设工程规划验收合格证。

　　(五)房屋产权明细表。

　　(六)法律法规规定的其他的资料。

　　第三十五条 物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起15日内向业主委员会和其选聘的物业管理公司办理下列移交手续，并报区、县级物业行政主管部门备案：

　　(一)物业管理服务费的结余部分。

　　(二)全部物业档案资料。

　　(三)物业管理专用房屋以及全体业主共有的房屋、场地和财物。

　　第三十六条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内道路、场地。因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。 机动车辆在物业管理区域内行驶、停放，应遵守物业管理公司的管理规定。

　　第三十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委 员会的书面同意并向有关部门办理审批手续。

　　第三十八条 房屋共用部位、共用设施及市政共用设施维修时，相邻的业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成他人才财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。

　　第三十九条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理公司。

　　物业管理公司应当将装修的禁止行为和注意事项书面告知业主、使用人，对装修施工中改变房屋结构、加大负荷、影响安全的，应当予以制止并督促改正。

　　第四十条 因物业装修、维修造成相邻业主、使用人的物业损坏或者其他财产损失的，责任人应负责修复或赔偿。

　　第五章 物业管理服务费与物业维修基金

　　第四十一条 物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价。

　　物业管理服务费标准应当遵循公开、公平、统一的原则，物业管理服质量应当与服务收费标准相适应。 第四十二条 已成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。

　　物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理报价格行政主观部门核定。

　　第四十三条 物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。

　　第四十四条 物业管理服务成本核算包括下列项目：

　　(一)物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。

　　(二)公用设施设备运行维护费及场地日常小维修费。

　　(三)物业管理区域内公共秩序维护服务费。

　　(四)园林绿地日常维修费，包括淋用水费。

　　(五)环境卫生、除“四害”管理服务费。

　　(六)用于物业管理固定资产折旧费。

　　(七)公用设施设备、部位及场地水电费。

　　(八)建筑物公共设施保险费。

　　(九)建筑物外观经常性清洗刷新费。

　　(十)物业管理合同规定的费用。

　　公共设施设备、部位的水电费可另行按实结算。

　　物业管理公司的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。

　　第四十五条 物业维修基金属全体业主共同所有。

　　物业维修基金是用于物业公共部位、公用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。

　　市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。

　　第四十六条 商品预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应该按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。

　　商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二分期缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议 的除外。

　　建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。

　　第四十七条 非购房业主应按同一物业市场售房均价的百分之二分期缴交物业维修基金。

　　前款所称非购房业主是指在城市房屋拆迁中获得房屋产权调换补偿以及持有空置商品房的建设单位等拥有房屋所有权的业主。

　　第四十八条 实施物业管理的已购公用住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房，业主应按同等同类房屋市场售房均价的百分之二缴交物业维修基金。

　　第四十九条 业主缴交的物业维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得挪作他用。

　　第五十条 物业的维修责任除在保修期内按规定由建设单位承担外，按下列规定处理：

　　(一)房屋室内部分的维修由业主负责，费用由业主承担。

　　(二)房屋单体公用部分和公用设施设备维修费用，由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。

　　(三)物业管理区域内公共设施设备的维修费用，由物业管理区域内全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。

　　(四)市政设施设备由设施归属单位负责维修，其费用由设施归属单位承担。

　　第五十一条 物业维修基金使用前，物业管理公司应当将维修项目在公共显著位置向全体业主公布。经业主委员会同意，报区、县级市物业管理行政主管部门备案后方可使用。

　　经物业行政主管部门根据国家和省、市有关房屋修缮规定确定应当维修的项目，物业管理公司应当组织维修，所需费用按第五十条(一)(二)(三)项的规定支出。

　　第五十二条 业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。

　　第五十三条 业主和使用人应当按照物业管理合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。 建设单位的空置物业应当分摊物业管理、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。

　　第五十四条 物业管理公司应将物业管理服务费、物业维修基金的收支帐目每3个月在公共显著位置向业主公布一次。

　　第六章 法律责任

　　第五十五条 业主、使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理公司予以制止，并依照业主公约进行处理。

　　第五十六条 业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额的千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定;经催收仍不交付的，累计记帐存入该房屋在房地产行政主管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除;物业管理公司也可依法向人民法院起诉。

　　建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，业主委员会可以催缴，限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。

　　第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业行政主管部门责令限期改正或者撤消其决定，并通知全体业主、使用人。

　　第五十八条 物业管理公司违反第三十条规定，为向业主委员会和其选聘的物业管理公司移交或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料财物的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。

　　物业管理公司违反第十九条规定，未取得物业管理资质或已被物业行政主管部门取消物业管理资质，从事物业管理活动的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。

　　第五十九条 物业管理公司违反法律法规和本办法，损害业主、使用人合法权益的，应当予以赔偿，有关行政主管部门应当依法处理。

　　第六十条 物业行政主管部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。