2017广州物业管理条例(2)

维伟分享 2017-06-09 13:47:48

　　第四章　物业的营理与维护

　　第三十条　业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签订物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。

　　一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。

　　第三十一条　在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。

　　业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。

　　转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。

　　第三十二条　建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。

　　物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。

　　物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业生代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。

　　第三十三条　业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理;业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。

　　第三十四条　建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：

　　(一)建筑规划方案图、标准层竣工平面图。

　　(二)房屋及配套的基础设施、设备竣工图。

　　(三)地下营网竣工图。

　　(四)建筑工程质量检查合格证、建设工程规划验收合格证。

　　(五)房屋产权明细表。

　　(六)法律法规规定的其他的资料。

　　第三十五条　物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起15日内向业主委员会和其选聘的物业管理公司办理下列移交手续，并报区、县级市物业行政主管部门备案：

　　(一)物业管理服务费的结余部分。

　　(二)全部物业档案资料。

　　(三)物业管理专用房屋以及全体业主共有的房屋、场地和财物。

　　第三十六条　任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。

　　机动车辆在物业管理区域内行使、停放，应遵守物业管理公司的管理规定。

　　第三十七条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意并向有关部门办理审批手续。

　　第三十八条　房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施维修时，相邻的业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。

　　第三十九条　业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理公司。

　　物业管理公司应当将装修的禁止行为和注意事项书面告知业主、使用人，对装修施工中改变房屋结构、加大负荷、影响安全的，应当予以制止并督促改正。

　　第四十条　因物业装修、维修造成相邻业主、使用人的物业损坏或者其他财产损失的。责任人应负责修复或赔偿。

　　第五章　物业管理服务费与物业维修基金

　　第四十一条　物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价。

　　物业管理服务费标准应当遵循公开、公平、统一的原则，物业管理服务质量应当与服务收费标准相适应。

　　第四十二条　已成立业主委员会的，物业管理服务费由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。

　　物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定。

　　第四十三条　物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。

　　第四十四条　物业管理服务成本核算包括下列项目：

　　(一)物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。

　　(二)公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。

　　(三)物业管理区域内公共秩序维护服务费。

　　(四)园林绿地日常维护费，包括淋用水费。

　　(五)环境卫生、除“四害”管理服务费。

　　(六)用于物业管理的固定资产折旧费。

　　(七)公用设施设备、部位及场地水电费。

　　(八)建筑物公共设施保险费。

　　(九)建筑物外观经常性清洗刷新费。

　　(十)物业管理合同规定的费用。

　　公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。

　　物业管理公司的酬全，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。

　　第四十五条　物业维修基金属全体业主共同所有。

　　物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。

　　市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。

　　第四十六条　商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基全。

　　商品房售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴文另有书面协议的除外。

　　建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。

　　第四十七条　非购房业主应按同一物业市场售房均价的百分之二分期缴文物业维修基金。

　　前款所称非购房业主是指在城市房屋拆迁中获得房屋产权调换补偿以及持有空置商品房的建设单位等拥有房屋所有权的业主。

　　第四十八条　实施物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房，业主应按同等同类房屋市场售房均价的百分之二缴交物业维修基金。

　　第四十九条　业生缴交的物业维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得娜作他用。

　　第五十条　物业的维修责任除在保修期内按规定由建设单位承担外，按下列规定处理：

　　(一)房屋室内部分的维修由业主负责，费用由业主承担。

　　(二)房屋单体共用部位和共用设施设备维修费用，由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。

　　(三)物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。

　　(四)市政公用设施由设施归属单位负责维修，其费用由设施归属单位承担。

　　第五十一条　物业维修使用前，物业管理公司应当将维修项目在公共显著位置向全体业主公布。经业主委员会同意，报区、县级市物业行政主管部门备案后方可使用。

　　经物业行政主管部门根据国家和省、市有关房屋修缮规定确认应当维修的项目，物业管理公司应当组织维修，所需费用按第五十条(一)(二)(三)项的规定支出。

　　第五十二条　业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。

　　第五十三条　业主和使用人应当按照物业管理合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。

　　建设单位的空置物业应当分摊物业管理、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。

　　第五十四条　物业管理公司应将物业管理服务费、物业维修基全的收支帐目每3个月在公共显著位置向业主公布一次。

　　第六章　法律责任

　　第五十五条　业主、使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理公司予以制止，并依照业主公约进行处理。

　　第五十六条　业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定;经催收仍不交付的，累计记帐存入该房屋在房地产行政主管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除;物业管理公司也可依法向人民法院起诉。

　　建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，业主委员会可以催缴，限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。

　　第五十七条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业行政主管部门责令其限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主、使用人。

　　第五十八条　物业管理公司违反第三十五条规定，未向业主委员会和其选聘的物业管理公司移交或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料财物的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。

　　物业管理公司违反第十九条规定，未取得物业管理资质或已被物业行政主管部门取消物业管理资质，从事物业管理活动的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。

　　第五十九条　物业管理公司违反法律法规和本办法，损害业主、使用人合法权益的，应当予以赔偿，有关行政主管部门应当依法处理。

　　第六十条　物业行政主管部门及其工作人员玩忽职守、询私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。