2017抚顺市物业管理条例(2)

　　第四章　物业管理服务

　　第三十六条　物业服务企业应当与业主委员会签订书面物业服务合同。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则是物业服务合同的组成部分。

　　物业服务合同签订后，业主委员会应当向业主公示或者印发给业主，物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。物业服务合同应当使用省有关行政管理部门制定的物业服务合同示范文本，并于签订之日起15日内报区、县物业管理行政主管部门备案。

　　第三十七条　物业服务企业应当按照物业服务合同和相关的服务标准、技术规范对物业进行管理，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、消防设施等特种设备进行定期检验检测并定期向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

　　第三十八条　物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施。物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托具有相应资质的专业单位维修和养护。

　　第四十条　物业服务项目应当包括以下内容:

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理;

　　(二)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;

　　(三)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理;

　　(四)疏通、清掏下水管线、污水井;

　　(五)公共绿地、景观和花草树木的养护管理服务;

　　(六)物业管理区域内公共秩序、交通、环保等协助管理的事项;

　　(七)车辆停放及场地管理;

　　(八)装饰装修管理工作;

　　(九)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

　　(十)双方约定的其他服务事项。

　　第四十一条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权要求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害。

　　第四十二条　对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居(村)民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。

　　第四十三条　物业服务合同期限届满前2个月，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业，并在物业管理区域内公告，同时将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘物业服务企业的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前1个月与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定不继续聘用的，可以依法重新选聘新的物业服务企业。

　　第四十四条　物业服务合同期限未满，业主大会要求提前解除合同的，业主委员会应当提前3个月以书面形式告知物业服务企业、物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。物业服务企业应当在收到业主委员会的书面通知后继续做好物业服务工作。

　　第四十五条　业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业费。

　　第四十六条　物业服务企业不得擅自终止服务。物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，物业服务企业应当提前3个月在物业管理区域内进行公告并以书面形式告知业主委员会、物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，原物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。

　　第四十七条　物业服务企业决定不再提供物业服务或者续签物业服务合同以及被解聘的，应当由业主委员会和物业服务企业组成移交小组进行物业清产核算。物业服务企业应当在物业清产核算结束之日起10日内，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业费及其收支账目和物业服务用房并退出物业管理区域。

　　第四十八条　建设单位、物业服务企业及其他任何人，不得向业主收取或者变相收取各种名目的抵押金。

　　第四十九条　住宅的物业服务收费，实行政府指导价;非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、县价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　第五十条　物业服务企业应当向业主、物业使用人提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。物业服务企业应当按照价格行政主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。

　　物业费收费标准调整的，应当由业主大会决定并在物业管理区域内公示。物业服务企业不得违反物业服务合同约定或者法律、法规规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

　　第五十一条　物业费由物业服务企业向业主直接收取。业主应当根据物业服务合同约定，按时足额交纳物业费。收取物业费的时限由物业服务企业与业主委员会协商确定，但一次收取物业费的时限不得超过一年。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业费;未结清的，买卖双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务企业。

　　第五十二条　已竣工并交付给物业买受人的物业，物业费由物业买受人承担。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受入的物业，物业费由建设单位承担。建设单位出售物业时，不得承诺减免物业费。否则，承诺减免部分由建设单位承担。

　　第五十三条　物业服务企业不得以部分业主拖欠物业费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业费。

　　第五十四条　业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当配合物业服务企业督促其交纳。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第五十五条　外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、资质证书等材料到市物业管理行政主管部门办理登记备案。

　　第五十六条　业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

　　第五十七条　市和区、县人民政府应当制定旧住宅区综合维修改造规划并安排资金逐年对供电、供水、供气、供热、排水等公用配套设施进行修缮和改造。

　　第五十八条　有条件的旧住宅区可以依据本条例的有关规定成立业主大会，选聘物业服务企业;尚不具备引入专业物业服务条件的，业主可以在居(村)民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的费用。

　　第五十九条　物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用信息档案库并向社会公开。市物业行政主管部门负责全市物业服务企业信用信息管理。区、县物业行政主管部门负责本辖区内的物业管理信用信息核实、上报工作。

　　第五章　物业的使用与维护

　　第六十条　物业管理区域内不得有下列行为:

　　(一)擅自拆改房屋承重结构;

　　(二)在室内外挖掘，建设地下室、建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改变物业规划用途;

　　(四)侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备;

　　(五)分装、存放、销售易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品;

　　(六)从事排放有毒有害物质的修理、加工、喷漆、电镀、化工、农药等生产经营活动;

　　(七)排放超过规定标准的噪音或者违反规定燃放烟花爆竹;

　　(八)违反规定饲养家禽、家畜、宠物;

　　发生上述行为，业主有权投诉举报;物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正;拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当依法处理。

　　第六十一条　因房屋装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏或者导致他人财产损失的，由装修的业主负责维修，并承担相应的赔偿责任。

　　第六十二条　车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。

　　业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　第六十三条　物业管理区域内占用公共场地、道路或者规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本物业管理区域内业主、物业使用人的需要。在满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后，可以将车位、车库出租给本物业管理区域外的其他人，但租赁合同期限最长不超过6个月。

　　第六十四条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取费用，并依法承担相关管线、线路和设施设备等的维修、运行、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第六十五条　物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业负责，费用从物业费列支。物业共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修养护之外的维修、更新和改造费用从住宅专项维修资金列支。业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。

　　第六十六条　业主及出售公有住房的售房单位应当依法交存住宅专项维修资金。未依法交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。住宅专项维修资金不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交具体办法由市人民政府另行制定。

　　第六十七条　住宅专项维修资金属于业主共有，经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总户数2/3以上的业主同意，可以用于保修期满后的屋顶、户外墙面等共用部位和电梯、水箱等共用设施设备的维修、更新和改造。住宅专项维修资金的使用情况应当在物业管理区域内公布。

　　第六章　法律责任

　　第六十八条　违反本条例第二十九条规定，未经业主大会同意改变物业管理区域内会馆(所)原有规划用途的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十九条　违反本条例第四十六条规定，物业服务企业擅自终止服务的，录入物业服务企业信用信息档案库，并向社会公布。自公布之日起三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业服务活动;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任，赔偿金可以从履约保证金中扣除。

　　第七十条　违反本条例第四十八条规定，擅自向业主收取或者变相收取各种名目抵押金的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期退还已收取的抵押金。逾期不退还的，从履约保证金中退还。

　　第七十一条　违反本条例第五十条规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依法进行处罚:

　　(一)提供的服务质价不符，只收费不服务或者多收费少服务的;

　　(二)不按规定实行收费公示和明码标价的;

　　(三)擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的。

　　第七十二条　违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第七章　附则

　　第七十三条　本条例自2013年5月1日起施行。[1]

　　地方性法规(类别)

　　20130329(批准时间)