司法拍卖房屋都有哪些流程

李婉分享 2017-08-07 09:29:31

　　在生活中，司法拍卖房屋的数量越来越多，也有很多购房者喜欢参加这种司法拍卖房产的活动，那么，在进行司法拍卖房产的时候，都有哪些流程呢?以下是由学习啦小编为大家整理的相关资料，希望能帮到你们。

　　司法拍卖房产的流程

　　1、第一次拍卖(拍卖不动产，会在拍卖的十五日前进行公告)

　　⑴竞买人应于拍卖前向人民法院预交一定的保证金。申请执行人参加房屋竞买的，可以不预交该保证金。保证金的数额会由人民法院来确定，但不能够低于评估价或者是市价的百分之五。

　　⑵人民法院应当于拍卖的五日之前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人在拍卖日要到场。

　　⑶拍卖时无人竞买或者是竞买人的高价格应低于保留价，到场的申请执行人或者是其他执行债权人若申请或者同意以该次的拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交出抵债。

　　2、第二次拍卖

　　拍卖时无人竞买或者是竞买人的高应价低于保留价的，应当于六十日内再次进行拍卖。

　　3、第三次拍卖

　　对于第二次拍卖仍未成功的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次的拍卖。

　　4、变卖

　　第三次拍卖未成功且申请执行人或者是其他执行债权人拒绝接受或是依法不能够接受该不动产抵债的，人民法院应在第三次拍卖终结日起的七日内发出变卖的公告。自公告日起六十日内没有人愿意以第三次拍卖的保留价购买该财产的，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产来抵债的，应当解除查封、冻结的措施，将该财产退还给被执行人，但对该财产可以采取其他措施的除外。

　　5、权转移

　　不动产拍卖成交或是抵债以后，不动产自拍卖成交或是抵债裁定送达购买者或者承受人时起转移。通常需法院出具裁定书，到房屋所在地的交易去办理产权的过户。

　　司法拍卖房产存在的风险

　　第一大风险

　　房屋原权人的身份背景。

　　大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于失败。

　　资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。

　　一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24 守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。

　　第二大风险

　　户口问题，房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。

　　第三大风险

　　长期租赁的法律风险。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。

　　第四大风险

　　补缴相关税费的风险。营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费、物业费及其他费用如果拖欠了很久，也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。