签订购房合同的注意事项都有哪些
在购房的时候，购房者都需要跟开发商签订购房合同，从而来维护自己的权益，但是，签订购房合同的时候，也是需要谨慎小心的。以下是由学习啦小编为大家整理的签订购房合同的注意事项，希望能帮到你们。
签订购房合同的注意事项
1、合同中概念模糊
实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在短时间内解决”，“不知道合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
2、合同主体认定不明
购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。在签约前您好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。
3、要求不那么具体明确
房屋的户型、朝向、装修要求、门窗规格、数量、使用材料、房屋交付时间，要尽可能约定详细，避免模糊约定，如“高档门窗”、“名牌电梯”等。购房者对房屋标准要求约定的越明确，因约定不明而产生争议也就越少，对购房者也就越有利。
4、违约责任条款不公平
设定公平、切实可行的违约责任条款，是保证和促使双方顺利履行合同的有效方式.合同中关于买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平。
5、在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
6、房屋面积模糊
在合同中分别约定套内建筑面积和分摊面积的多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差的处理方法(通常不超过合同约定面积的3%)。
7、约定提前交纳部分费用
比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。
对策：购房者应该将物业管理条款写清楚。
8、不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定限制因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。
对策：看清楚补充协议的条款，好的办法是找一个律师来帮你的忙。
9、开发商出具普通的收款收据
应当注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的，由税务部门印制的商品房销售，而不能用普通的收款收据代替。
10、价格条款不清晰
房屋价格及付款方式应明确、准确，如缴纳定金、首付款及剩余房款的时间、数额，分期付款的步骤、时间、数额等。对于需要办理货款的购房者，应明确如果不能获得贷款银行审批情况下的处理方式，是否可以解除合同，收回已支付的款项而无需承担违约责任，避免因银行贷款原因而承担损失。
签订购房合同的流程
一、认真阅读合同当中的内容
拿到购房合同后,购房者先不要着急签定合约,应该仔细阅读合同中的内容,如果对其中的部分条款和专业术语不理解或不清楚,可以向对方咨询,在自己全部理解之后才开始签约。
二、认准签约主体
认准签约主体,避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。
三、检查合同中是否包括以下内容:
1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房等; 2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等; 3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等; 4、交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等; 5、质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等; 6、产权登记和物业管理的约定; 7、保修责任; 8、乙方使用权限; 9、双方认定的争议仲裁机构; 10、违约赔偿责任; 11、其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
四、签购房合同流程后的温馨提示
1、对开发商提出、而自己不明白的地方,要详细询问清楚; 2、对双方有分歧的地方如何与开发商进行沟通; 3、对于开发商提出的"霸王"条款,如何与之谈判,维护自己的合法利益; 4、签定完合同,不要忘记了自己拿一份。
常见合同无效的情况
情况一：房屋主体结构质量不合格或误差过大的合同
房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房合同无效，购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权据此退房。
开发商擅自变更规划设计,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的,购房人有权退房。此外，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出3%,购房人有权退房。
情况二：卖方无民事行为能力或限制行为能力
根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。
限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。
情况三：非主观真实意愿情况下签订的房屋买卖合同
凡以欺诈、胁迫，或者乘人之危的情况下签订的购房合同，终都不能成为有效合同。其中，欺诈是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
胁迫是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。乘人之危则是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
对于购房人因重大误解,或者显失公平而订立的合同,或者开发商存在欺诈、胁迫、乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销,但购房人需要举证证明。
情况四：未征得权人同意的合同
出卖房屋的主体必须是该房屋的权人。非权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。
房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。在共同共有关系存续期间,部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
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