北京二手房购房的具体流程
如今,很多人在购房的时候都会选择购买二手房,因为二手房入住方便且价格相对于新房较低。那么,在北京,购买二手房的时候,需要哪些流程呢?以下是由学习啦小编为大家整理的北京购买二手房的流程,希望能帮到你们。
北京购买二手房的流程
1、准备买房
买方首先要看自己有没有购房资格。以北京为例,没有北京户口,想在北京买房,需要连续缴纳5年个税或社保,有合法有效的暂住证,并保证自己名下在北京无房产。其次需要根据自己的经济实力,对房款总数有一定的预期。可以通过各种渠道了解在售新房楼盘的具体情况,制定一个大概的购房计划。
2、看房选房
二手房的房源可在网上浏览房源信息,也可去门店找专业的经纪人咨询。核实房屋产权,产权清晰很重要,避免日后的纠纷。去看房时,需要重点关注房屋质量、小区环境、周边配套。
房屋质量主要看楼体墙面、室内墙壁有没有裂缝等重大质量问题;小区环境主要看安保强度、绿化率,小区住户的组成成分等,判断社区的安全和居住舒适度;周边配套主要看基本生活配套,包括超市、菜市场等,交通配套、医疗配套等。
PS:购买二手房要注意,看房时购房者要对房子的各项指标亲自观察,以免房屋出现质量问题。
3、签约定房
购房者如果想买房子,可以向房东缴纳一部分的意向金,证明自己买房的诚意。交意向金后,会有一个意向金收据。然后跟房东谈房价,谈妥以后签订购房合同。重要的事情要落实到合同中,合同中需要明确的包括首付、过户、户口迁走的时间,条件、违约责任,以及房屋核验出问题,谁来负责等。
4、贷款
选择按揭贷款的需要带齐身份证、户口本、结婚证、买卖合同等等。如果是申请公积金贷款,根据国管公积金和市管公积金的不同,带齐相关材料,申办贷款。
5、付款
如果是按揭贷款,那么你只需要支付首期房款;如果是全额付款,建议你先做资金。
无论是支付首付款还是全款,都应当在银行柜台现场完成。支付房款后,一般同时要到房产交易税务部门进行房产核价、核税等等。
6、缴税过户
签订购房合同后,买卖双方同时到缴税大厅办理缴税业务,缴纳的税费种类有契税、个税、税,如果是经适房,还需缴纳土地出让金,公房需要多缴纳综合地价款。缴税成功后,买卖双方才能去不动产登记办理过户手续。
7、物业交割
要注意前业主的物业费、水电煤气等费用有没有结清。需要让前业主将这些结清之后,再准备入住事宜。
8、入住
在购买二手房的过程中,产权、贷款、合同都容易发生纠纷,买卖双方都应该在对应的购房流程中,将事情讲清楚,写明白。
北京二手房过户的流程
步骤一:了解房屋状况
买卖双方需要建立起信息沟通渠道,让买方了解了房屋整体现状以及产权的状况,一定要要求卖方提供合法的相关证件,包括房屋权证书、身份证件和其它证件。
步骤二:审核购房资格
居民家庭在购买住房前,应当向经纪机构或存量房网签服务窗口,提交材料,进行居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)购房资格的审查。目前北京的限购政策是比较严格的,具体如下表所示:
步骤三:签合同
如果上面两个都没有问题,双方也就一些细节问题协商一致,包括房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付时的产权办理等情况,就可以签合同了。
签合同时,卖方提供了房屋的合法证件,买方交纳购房定金的(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同,一般是至少一式三份的房屋买卖合同。
步骤四:办理网上签约
也就是我们俗称的“网签”。
经纪机构和存量房网签服务窗口对提交的材料进行初步核查。对符合条件的,在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息,并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的,不予办理购房手续。
之后,住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内,对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭,方可办理网上签约手续。
网上签约完成后,经纪机构和存量房网签服务窗口将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件,在申请办理房屋产权登记时一并提交。
步骤五:住房按揭贷款
如果购房者按揭买房,要到银行做按揭贷款,需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。如果能够一次性付清二手房价款,可以直接进入“资金”,接着走下面的流程。
办理按揭贷款买房的,也需要将首付款放到“资金”,然后再接着走其他步骤。
步骤六:缴税过户
二手房税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。一般比较重要的税费包括契税、个税、税。
目前北京很多区域的二手房缴税过户都是即时办理,指房屋登记部门从窗口受理业务时起,即时完成对该业务的受理、审核、记载进登记簿、制证等程序。申请人缴纳房屋登记费、印花税等相关税费后,当日即可领取房屋权属证书。
步骤七:余款批贷及交房
银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋权证后,银行将贷款一次性发放。
北京二手房的交易时需要的材料
1.买方:本人到场,提供有效身份证件、结婚证、离婚证、单身证明、房屋买卖合同等。
2.卖方:持有效身份证件、结婚证、离婚证、单身证明、房屋权证到场办理。
3.该房产为夫妻共有时,则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。
4.如果该房产处于出租状态,卖方除提供上述证件外,还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。
5.买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理交易手续时,可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件、房屋权证等相关手续前去办理。
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