韩国为什么房价会暴跌

邓镇分享 2024-02-08 06:34:10

韩国房价好像有点扛不住了。韩国房价一度高到什么程度?韩国为什么房价会暴跌?截止到2022年8月，韩国的房价能排在全世界前三名。即使是疫情比较严重，经济普遍低迷的2020年到2021年，它都上涨了40%。

韩国房价暴跌的原因主要有两个方面，一是外部因素，即美联储加息导致全球资金大规模外流，韩国房地产市场遭受严重冲击;

二是内部因素，即韩国房地产市场的泡沫已经十分严重，政府多次出台的调控政策并未取得实质性成效。

韩国人习惯将资金投入到房地产市场中，而美联储加息后，美国的利率提高，吸引了更多的资金回流美国。这导致韩国房地产市场资金流出，市场需求大幅减少，房价自然也开始走低。

房地产市场的泡沫逐渐膨胀

情期间，由于宽松的货币政策和积极的财政政策，导致购房需求激增。为了提振经济，韩国央行将基准利率降至0.5%的历史低位，并在这一水平停留了约一年半。但同时由于经济部分封锁，这期间完工上市的新房数量急剧减少，导致供给不足。

另一个刺激需求的因素则是所谓的逆周期房地产政策。为稳定房价，上一任总统文在寅执政期间推出了多轮抑制房地产市场的政策，包括限制购买用于出租的投资性房产，以及对持有多个房产的业主征收重税等。

但这一系列政策却起到了适得其反的效果，不但未能稳定房价，反而刺激那些还在观望的潜在购房者们一窝蜂地涌入市场，试图赶在政府进一步收紧政策，房价更大幅度上涨之前购入。这最终导致了追逐市场的疯狂抢购潮。

房价下跌也加剧了房屋建筑公司的困境。根据韩国国土交通部的数据，1月全国未售出房屋超过7.5万套，为2012年以来的最高水平，相比一年半前增加了五倍多。

这可把房地产公司逼急了，他们正使出浑身解数去库存。据彭博社报道，在首尔周边的一个城市中，一家开发公司推出了抽奖活动，购买公寓的业主有机会赢得一辆奔驰车。还有开发商用香奈儿包包和苹果无线耳机作为礼物来吸引用潜在买家前往参观样板房。

在乐高乐园开发商去年秋天债务违约事件过后，韩国央行和政府承诺提供价值数百亿美元的政策支持，以安抚投资者。同时韩国政府还在去年年底至今年年初，放松了房地产市场的多项监管措施。

问题核心是项目融资，这是许多开发商利用的一种短期债务工具。他们希望在项目完工前就可以通过出售房屋开始偿还债务。眼下在房地产市场动荡的背景下，任何信贷上的小波动，都有可能再次掀起与项目融资相关的风浪。

在政府采取措施，以及央行暂停加息之后，目前韩国的房地产市场压力有所缓解。但考虑到未来一两年内计划的大量住房供应，前景依然令人担忧。

荷兰国际集团预计，由于供应过剩，短期内韩国房地产市场的疲软趋势将持续。他们认为，韩国央行将对房地产市场不景气带来的金融市场压力做出反应，预计该央行可能在年中将政策立场转向中性，并在年底开始降低政策利率。

野村证券和花旗等一些投资银行也预测，韩国央行将在今年晚些时候开始降息，以实现房地产市场的软着陆。

房地产市场大幅下滑，将打击经济中的私人支出，削弱消费者和企业信心，并可能损害总统尹锡悦所在执政党赢得明年议会选举的机会。同时它还可能重新引发信贷市场的压力。

总的来看，韩方作为一个资本主义国家，在一些制度和规定上都更加偏向资产阶级。在这种特殊租赁制度的影响下，即便韩方的楼市价格下跌，很多普通人也都买不起房。接下来韩方楼市的问题，或许还会带来一系列连锁反应。