如何做好运营管理经验分享

千头万绪而能够定位其中的关键经营点，才能着力于一处而得以精确打击。这不仅是对初创企业创始人的考验，也是关乎企业成功与否的关键。这里小编给大家分享一些关于如何做好运营管理经验分享，方便大家学习了解。

如何做好运营管理经验分享

1、考察运营管理流程的完备性

正如法约尔所说，一个有效的管理体系应该包括计划、组织、指挥、协调和控制五项基本职能。同样，运营管理流程也应该具有上述五项基本职能，通俗来说，应该包含P(计划)、D(执行)、C(检查)、A(调整) 四个主要部分。但在企业中，管理流程往往只关注编制和检查环节，在这两个环节中流程文件均能很好的描述，对于执行、调整环节却是一笔带过，甚至会存在明确规定"不允许运营计划进行调整"的管理制度。流程的缺失往往都是运营管理体系不能很好推行的核心原因。

2、考察运营管理流程可执行性

大多地产企业都不乏翔实的管理流程，这些流程文件能覆盖企业的各项管理职能，但在执行过程，这些流程却经常受限，难于发挥应有的作用，此时需要对流程本身的可执行性作出判断，比如在计划调整环节，看能否明确在"何时"进行调整，由"谁"来完成调整，遵照"什么样"的步骤完成调整等等。为了诊断的全面性，需要针对整个运营管理流程的所有业务环节执行同样的审查动作，以发现问题。

3、考察关键控制点的合理性

企业为了保证运营管理过程中各个环节的合规性，规避运营风险，都会在流程的各个环节设定相应的审核点，也就是流程的关键控制点，这些控制点设置的合理性也将影响运营的效率。我们往往从如下几点来判断关键控制点设置的合理性：能否有效控制或者降低风险，控制点的实施人员是否具有足够的知识和经验，是否有适当的权责划分，能否快速的处理例外情况等。

4、考察项目计划模板的适用性

项目计划模板是运营管理过程中需要使用的重要表单，每一个项目开发计划的制定都源于此模板，对于这个模板中的"关键节点计划模板"，我们主要考察是否吻合公司管控要点，比如关注进度推进，关注现金流影响等。而对于模板中的"主项计划模板"我们主要考察是否满足主项计划制定的原则，比如关键路径事项，历史瓶颈事项，多部门协同事项等。

5、考察周报和月报的合理性

地产企业为了有效获得运营管理过程的第一手一线信息，经常使用各种各样的周报/月报进行采集，因此我们需要考察周报/月报的合理性。在周报/月报使用上，各部门往往将其作为工作情况的汇报表，极尽所能的描述每天开展的工作及进展，这样的报告看似很详尽，却背离了管理的初衷——企业希望通过这些表单了解的应该是工作进展、遇到的.瓶颈、需要投入哪些资源解决、需要哪些部门协同等等。因此，诊断周报月报的合理性往往考虑表单设计的合理性，以及业务部门使用的合理性。

中小企业运营模式

1.运营特色战略

采取与众不同的运营特色战略在一定程度上是一种比较实际的运营战略，因为这种战略的制定也就是为了吸引消费者，所得到的成效自然而然是最明显的。新形势下的中小企业采用运营特色战略会在一定程度上增加自身的核心竞争力。中小企业在实施运营特色战略时可以从实现产品差异化战略和服务差异化战略方面下手。

产品差异化战略就是通过提高中小企业的产品的质量、风格、价格等，以产品自身的魅力来引起消费者的购买欲望，这种方法必须保证企业所销售的产品在市场上没有替代品，企业必须有着这类产品的设计版权，通过产品的差异化来吸引消费者的目光，从而实现中小企业的稳定的发展。服务差异化战略就是通过服务的态度、质量等方面来吸引消费者，如今的许多企业虽然自身发展得风生水起，但是其自身的服务水平引起许多消费者的不满。

中小企业要在服务差异化上多做文章，在运营的过程中始终以顾客为主，通过服务差异化来抓住消费者的内心，这种方法在一定程度上会为中小企业带来许多回头客和老顾客，这样一来中小企业就能够得到长足稳定的发展，从而在拥有更大的市场。但是不管是产品差异化战略，还是服务差异化战略，都与企业的成本有着紧密的联系，所以，中小企业在实施运营特色战略的同时一定要权衡成本与特色之间的关系，保证中小企业的'稳定发展。

2.企业联合战略

企业联合战略是指中小企业联合在一起，在运营的过程中实现共同赢利和进步。中小企业具有规模小、产品种类少、资金周转慢等的特点，采取企业联合战略能够在一定程度上解决这些问题。采取中小企业联合的战略，各个中小企业可以在平等互利的基础上，结成较为紧密的联系，互相取长补短，开发共同市场，这种方法在一定程度上对于中小企业的稳定发展具有非常重要的作用。

采用企业联合战略是由于每个中小企业都有自己的许多优势，比如不同的生产技术和设备，各自的营销网络和目标顾客。企业联合战略就将各个中小企业的优势联合在一起，形成一个强大的运营结构组织，在运营过程中，可以为消费者提供全套的服务，这在一定程度上比只能够提供一种服务的企业更加具有竞争优势，对于消费者来说更加具有吸引力，在运营的过程中可以达到共同进步的地步，能够使各个中小企业得到长足稳定的发展，共同应对在激烈的竞争市场中所发生的种种困难和危机。

3.绿色运营战略

在经济高速发展的背景下，任何发展都不能以破坏环境为代价，绿色运营战略已经成为当今社会发展的主流问题，任何企业在发展的过程中都必须考虑到环境问题。新形势下的中小企业应该实施绿色运营战略，提高企业的市场竞争力，在运营的过程中要始终坚持绿色营销的理念，树立绿色的营销理念，要求企业在发展的过程中寓环保意识与运营决策中，在营销的过程中不能只是考虑到企业利益和消费者利益，也要考虑到公共利益和对环境的影响。

同时企业在运营的过程中要加强对绿色产品的研发，企业首先应该了解消费者的需求，根据消费者的需求设计出具有高效环保理念的产品，以绿色环保为主题来吸引消费者的购买。在可持续发展战略的背景下，中小企业以绿色运营战略为战略支撑必会屹立于不败的地位。

运营管理工作流程介绍

运营管理工作流程：

1.定义流程：用户可以自定义流程类型以满足企业需求;

2.设计流程：用户可以使用工具方便简单的设计工作流程图;

3.定义规则：用户可以在流程中触发执行自定义的脚本，完成特定的业务工作;

4.分配任务：用户可以分配工作任务，包括系统中的一些工作任务，如登入、登出、归档等;

5.分配人员：在每一个工作点可以分配工作人员。另外，管理者可以把工作委托给其他人完成，也可以在运行时确定工作人员;

6.启动工作：可以选择要处理的工程图纸或文档，启动工作流处理后继工作;

7.接收流程：接收本人要处理的流程;

8.执行任务：可以利用流程信箱接收和发送流程，执行分配给自己的任务;

9.发送流程：将流程发送到下一个节点;

10.跟踪流程：流程图节点以不同的颜色表示当前运行情况;

11.监控流程：流程的管理者可以及时掌握流程的情况。

管理流程存在问题：

1)分工过细导致一个经营过程有很多部门完成，运作的时间长，成本高，信息在各部门流通时，需要花费大量的时间和精力进行交流、沟通。

各个部门对需要处理的事件又有不同的优先顺序，都是把自己认为最重要的事件优先处理，因此很难保证一个经营过程按照顾客所希望的时间完成。

2)各部门按职能划分，员工只对自己的上级主管负责。

部门所追求的是部门的最优，各个部门都尽可能地占有企业资源以及获得最大利益，很难达到整个经营过程的整体最优。

但企业的生存取决于对顾客提供的产品和服务，顾客并不关注企业中的某个部门业绩，而是整个企业的经营行为。

3)现在的企业层次过多，机构臃肿，为了衔接各个部门和各个环节，企业需要设置许多管理人员，这些管理人员对经营过程进行协调，控制，监督，审查。

企业运营工作基本要求：

清晰的头脑思维：做为运营人员，一定要有很清晰自己企业产品链的思维，如果自己都弄不懂，如何安排与计划，所以想投入工作状态，这种必不可少的。

对产品的敏感度：不管您做哪个行业，做为一个有思维有潜力去挖掘与发现的人才在哪都会被欣赏的，所以，不要往往局限在原来的状态下，要学会去吸收与发现新事物，对新事物的敏感度强。

学习能力要强：做为一个运营人员，工作中涉及到计划，组织，营销与统筹，如果没有很好的理解能力与学习能力，自己做起来也是费劲的，所以在决定做这个行业的小伙伴一定要了解自身是否适合这个行业。与自己是否有这种抗压工作的能力，由于这种工作涉及部门与主导比较广，所以抗压能力是必须的。

必会的办公软件：制作结构流程图这是最简单的，也是必须要会的，只有脑袋有了清晰的结构布局图，开发人员才知道怎么开展工作，有了布局图需求也自然跟着一个一个出来了，这时运营人员与产品组要讨论整个产品的展示方式与用户体验。像PPT，word以及专用的草图软件这些都是必须要会用的办公软件。

营销理念与推广：营销是运营人员的重点，产品做为企业的核心，产品的好坏直接影响着将来的运营，而运营人员最初的结构布局就起了至关重要的一点，直接关乎将来运营效果，所以营销理念与推广是必须要懂的，不然做为一个运营人员都不知道如何销售自己的产品，那如果让用户来消费。推广有哪些手段与方法，将来如果规划这些都是必须要会的。

运营人员的工作内容：整理产品连锁链，制作产品结构布局图，制作产品需求图，计划企业营销方案与新产品开发连锁链，组织部门探讨与关联建议，分析营销数据并提出市场需求，掌握用户体验与建议分析。

物业运营管理工作的主要方面：

一、明确年度目标

年度工作目标是全年工作的行动指南，盐城中心管理处根据总部统一部署、结合项目实际运行情况，主要围绕团队建设、降本增效、培训考核、安全管理等方面落实各项工作，进行细化分解、不折不扣的全力推进。打造团队，规范管理，全面提升管理能力和物业品质。

(一)、各部门负责人就强化“三标一体”，夯实各业条线的基础工作，提高服务品质。树立“金鹰”的品牌意识，建立企业文化传承机制，等目标任务与项目签订了承诺书，细化到每周会议组织全员学习岗位标准、工作要求、操作流程，行政人事部协助各部门开展21场专业培训，全面提高人员服务意识、管理能力、专业技术能力。

(二)、注重团队建设，完善考核体系,加强骨干交流，搭建成长平台，制定了物业工程部门各级岗位的员工技能操作考核方案，各班长级的电脑文档考核标准，进一步提高大家的工作积极性，保持核心团队相对稳定性，简化流程，提高工作效率。

(三)、按照公司体系标准完成项目设备设施的维护，落实不同季节的维保及安全管理，确保设备运行完好率，持续对各电井的电流与温度检测，根据中心服务需求，组织工程部门快速有效的完成业主报修任务9293件，建立各项应急预案组织架构并按计划启动应急预案并组织演练，电梯困人救援、防火疏散、抗洪防汛等演练工作，全面贯彻预防为主的要求，零事故安全运行。

(四)、快速响应集团各项需求，促进组织“扁平化”运行。切实落实减员增效工作，分3次梳理公司的架编，对大、小物业的组织架编，拟定合并方案并组织实施，确保平稳过渡;对保洁岗位进行合理优化，;会同南京凯恩特公司现场勘查确认合理调整。从多方位做好开源节流、降本增效工作，实现节能降耗指标。

二、强化沟通渠道

物业管理是过程化管理的服务行业，随着商业服务需求的提高和物业管理专业化的进一步普及，运用合理的方法及技巧来沟通是物业人的基本技能，良好的人际关系也是物业管理工作成功的关键因素，强化沟通能力是贯彻落实服务措施、实现公司发展目标和提高企业竞争力的重要保障。

(一)、我们每天每天都要面对形形色色的业主，而为他们提供服务的所有物业管理人员就更需要加强沟通，建立这种渠道，通过见面问候、设立服务热线、业主意见箱、满意度调查、召开座谈会等日常性沟通，主要是把我们的信息、思想和情感在服务业主的大群体中传递、交流、渗透、达成共识的工具。增进彼此的了解，及时消除误会，从而提高业主的满意度，融洽关系可以取得业主对我们工作的理解与支持。

(二)、物业服务是离不开当地政府各级主管部门的大力支持，所以我们加强并拓展与政府相关职能部门、各事业单位、社区居委会等外联单位的联系，积极相应并参与各类会议、培训及活动，对房管、物价、城管、公安、消防、市政、规划等重要主管部门定期拜访与沟通，这些都是物业项目管理中宝贵的资源。

(三)、目前的管理早就跨越个人主义，而倡导的是团队作战，在与上级、下级、平级跨部门的沟通也是尤为重要的，所以项目营造出良好的沟通氛围，通过企业文化建设，树立沟通全员化，创造时时事事能沟通，建立开放分享的沟通机制，经常性保持意见交流，通过良好的沟通可以增强企业的凝聚力，提高工作效率和具备市场竞争力。

(四)、我们重点是做好物业项目的管理，通过专项业务外包，可以从繁杂的具体事务中脱离出来，真正成为项目管理的计划组织者、监督协调者，把物业公司的职能从初始化的保姆升级成管家，组织架构也变得更为简化，从业人员也更专业化，项目涉及的综合服务商的业务分包，但是在管理上必须强调统一性，业主面对的是物业公司，必须明确公司统一的服务标准，落实到各个专项业务，通过晨会、周会、培训、演练等多种形式强化督导，在服务过程中加强信息共享平台，避免推诿扯皮现象，月度召开服务质量评估专项会议，建立奖惩机制来全面保证服务品质。

三、有效控制成本

物业管理的成本构成主要包括： 薪资成本、房屋设备的维保、能源消耗、行政以及各种市政管理费用，因此为了有效控制运营成本，要着重做以下几项工作：

(一)、合理配置人力资源

对照物管委托合同，甲方的要求，物业项目的特点等因素合理定编定岗，整合资源，按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，通过招聘和在企业内部培养一专多能复合型人才，使员工队伍精干，并加强培训，让新员工能熟练掌握各岗业务，从而提高工作效率。部分项目实行专业分包化转变，将部分项目分包给专业公司，例如：将清洁卫生这一技术含量较低，利润率不高的项目分包给社会上的专业清洁公司，他们在清洁卫生方面能够提供比物业公司更加专业的服务，而且成本会更低，物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任，这样有效降低管理成本。

(二)、落实能耗管控措施

在日常工作中加强全员节约的意识，节约指的是人力、物力的节约。我们要杜绝浪费和不良行为，把容易出问题的环节，如耗材、水电费等。通过对水、电的测算来防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生，更换专项专控开关、对附属用房，过道采用节能光源分流点等办法来节约能耗;充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在萌芽状态。

(三)、高效使用维保费用

对于商业项目而言，客流量巨大、服务要求高、管理点分散、营业时间性强，所以日常的物业管理难度比住宅物业要高很多。日常商业项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理和意外事故处理等。对于真正想长期经营好商业项目的地产企业而言，由于各项商业设施的使用频次特别高，需要特别注意有计划地维护保养。维修保养费用包括设备设施运行的维护、公共部位维修费用和业主日常维修费用，在公司的成本中占很大比重。在管理中控制了维修费用就在很大程度上控制了支出，维修工作的效果也直反映出管理的能力。因此，对维修费用做到最恰当的控制。

(一)、认真编制全年维修预算，同时建立和完善维修费用审批制度。为了更加合理地编制修缮计划，同时更好地分析物业管理过程中存在的共性问题，需要建立维修服务档案，切实提升运营管理的水平，同时也为将来的维修、翻新、扩建等提供重要参考信息。

(二)、加强工程外包监督管理。对项目大型的维修维护统一按照公司要求发出招标邀请，根据投标单位所提供的资质、服务、价格等综合评估，确定出合适的外包单位，尽量把费用控制到最好的水平。合同中明确在施工过程中，双方共同就技术、造价以及将来的影响进行全面考虑，同时要求对方派驻专人对整个施工质量进行全程监督，确保工程质量。

(三)、把握好维修时间节点。为了确保商业设施的完好运行，要根据年度的维修计划，结合往年的维修保养记录，在商贸春秋调之前完成“三修”工作，(大修、中修、小修)，为商贸经营提供有力保障。

(四)、做好维修行业的信息调查和信息收集。及时掌握市场的价格信息、技术信息，是我们确定维修方案的重要依据之一。通常设备在周期内发生故障有如下三类情况。初期：此时设备的故障率运行在准许故障率之下。在这一阶段着重提高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。中期：设备维护人员对设备中需要定期更换的易损件经常加以关注;了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预案;还要了解设备在安装方面的缺陷，找出隐患并加以解决，尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。后期：设备或系统已快达使用年限，由于零部件的磨损故障率将上升，但能在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低故障率，减少维修材料的更大消耗。

(五)、有效控制行政费用。要求各岗人员离开办公室时间较长或下班时，必须关闭空调、饮水机，电灯和电脑、打印机、复印机等办公设备;在日照光线充足的情况下，室内不得开灯;禁止上网聊天、玩游戏，复印机设置较低色度，节约碳粉。打印纸双面使用。对于一些日常费用，如办公用品、耗材等都严格控制，并统一执行以旧换新的制度，定期通报费用使用情况,促使各部门增强节费意识。按照月度对各部门领用办公用品数量及金额进行统计分析，发现问题及时处理，切实使各部门能够按需领用办公用品。做好开源节流，才能够在日常管理中更加有效的控制运营成本，企业赢得市场竞争力，从物业管理的角度盘活公司现有及未来的存量资产。

四、提升服务品质

品质是金鹰物业永恒的主题，在安全保障前提下放在第一位，重心是围绕质量体系来运行，物业的经营目标、企业文化是靠全体员工共同努力才实现的。加强项目体系建设，规范并完善各级岗位的工作流程、巡检标准及工作标准，做好基础建设和标准化管理，提升员工的服务品质。

(一)、物业管理工作要提高服务质量，首先要有服务意识。也就是说，只有想到，才能做到;先有意识，才有行动。这一点说起来很简单，但要每一位物业管理人员都能做到，也是很不容易的。对内，要做到上级为下级服务，尽而使员工以良好的状态面向业主，为业主提供优质的服务。对外，要不断强化员工"把业主的事当成自己的事"，让每一位业主真切的感受到平时许多方面都离不开物业服务。

(二)、物业管理的实质是服务。"管理"是就具体事物的管理，既然是服务，就要有服务意识，就要求物业管理从业人员都必须树立强烈的服务意识。要从思想和认识上明确知道自己所从事的这个行业的`特点和要求。那就是：为客户提供最好的服务，最大的便捷;为客户想的更多，做的更好;用我们的服务和效率去创造企业和自身的价值;用心去创造完美。这既是物业管理企业的质量方针和服务宗旨，也是物业管理从业人员应当具有的基本素质。

(三)、不断积累工作经验。工作经验也是提高服务质量的基础。总结经验不仅可增强物业与业主之间的关系，而且可为我们提高服务质量提供极为重要的信息。物业管理人员应充分利用这些信息，总结经验，进一步提高服务质量。主要做到以下几点，首先要找出物业管理产生差错的根本原因。服务差错通常表明服务体系中存在严重的缺陷，管理者应尽力找出差错产生的根本原因，解决服务体系中存在的问题，而不能就事论事地纠正具体的差错。其次改进服务过程检查工作。系统地记录、分析各种服务差错，以便管理人员发现服务过程质量检查工作中的不足之处，采取必要的措施，改进服务质量检查工作。对经常出现差错的服务工作，管理者更应加强服务质量检查工作，制定服务差错记录制度。使用电子档建立管理信息体系，记录业主投诉的问题。服务人员可直接检索有关信息，例如投诉者从前经历过的服务质量问题，就能更好地做好善后服务工作。管理者则可以根据服务质量问题的类别和频率，研究具体的改进措施，提高服务质量。

(四)、强化法制观念。我们有了高超的服务技能，强烈的服务意识外，还必须树立高度的法律观念，做到在日常工作生活中知法、懂法、守法，并运用自己掌握的法律知识，维护企业的利益、客人的利益、自己的利益。在对外交往、对客服务中，不能出现法律漏洞，以免使自己和企业受到不应有的损失。

物业管理人员只有明确树立以上观念，才能真正成为合格优秀的管理者。每位服务人员都高度树立了从业观念，那么企业综合服务竞争力就会强大，核心竞争力就会得到提升，企业在市场竞争中，就会获得较好的经济效益和社会效益，就能够给顾客提供一流的服务。

五、保洁保安管控

年初就组织各部门对外包项目做市场摸底调研，完成当年度招投标或续签工作，严格执行第三供方合同的各项条款，完成管控规程、考核标准和绩效评估工作并，进行有效监管和月考核工作。

(一)、委外安保负责项目外围现场秩序的维护，落实区域内24小时防火、防盗、防破坏、防爆炸、防治安事故发生。对机动车与非机动车停放做好引导，保证整齐与安全，对商贸大型节假日在广场促销活动予以配合，及时发现和处理可疑情况，减少治安事件的发生，为中心提供一个良好的营业环境，确保管理区域的安全。综合部每天晨会宣导，每班专人检查，员工着装规范、精神饱满、积极热情、礼貌待人，严格纪律和检查考核制度，查岗和点名相结合;双方每周进行1次全面的保安服务检查，每月不低于4次，按4次的均分进行考核，分A、B、C、D四级：A级良好，正常付款;B级一般，给予书面提醒改进质量，不合格项改正后正常付款;C级不合格，将扣除月服务费总额的2%-5%进行处罚;对不符合项整改不及时纳入当月的绩效考核。坚决执行制度管理，防止人员虚设满勤，侵害公司利益;管理激励机制的健全，使秩序员和车场队伍从而走向“制度管人，制度约束人”的良性轨迹。

(二)、外包保洁是负责购物中心的整体公共区域，严格按合同核定的人员编制安排工作，不允许人员顶岗加班，每天采取不定期形式按照排班表及岗位分布表对保洁人员实际出勤进行检查，每天晨会都对仪容仪表、行为规范等不间断的宣导及检查，要求遵守各项管理规章制度，文明礼貌、热情服务并服从管理，自觉维护金鹰的良好形象，每周分班次对工具使用、保洁流程等组织集中培训，并针对不同岗位进行实操培训，使保洁员全面掌握保洁工作知识，达到金鹰保洁的工作要求;每季度都督促保洁公司对全体保洁员进行《保洁工作手册》学习，并结合保洁实际工作质量着重进行以下培训：清洁剂的分类和使用、卫生间保洁流程、不锈钢保养技术和流程等，中心管理员每天对保洁实际工作状态进行检查考核，不合格处要求立即整改,良性管控保洁服务质量，对保洁的耗材采取出入库形式，统计登账，统一定期发放材料，以控制耗材的实际使用及保洁质量的稳定性。

六、创新管理思路

创新是企业发展的灵魂。我们要求全员除了扎实地掌握好服务的规范化、标准化以外，还要因人、因时、因地的做好个性化服务、特殊服务、超值服务。创新是延伸服务和发展服务的生命。企业需要树立创新观念，创造新服务、新营销理念，经营一定会是蓬勃发展、长盛不衰的。

(一)、商场物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于物业全员要协助商业项目形象的宣传与推广，如物业全员配合商贸“金鹰购”、“微信大标”的推广，不断扩大商业及物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，也便于商业特色具体体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念，从购买名牌产品到投资店铺的转变，加速商场的印象时期转入到成熟时期。

(二)、物业在承接服务的过程中，通过对商业日常在提供设备设施运营、秩序维护井然、环境卫生整洁等各项保障工作的前提下，创新管理思路，提供多种特色化的服务项目，如月饼销售指标688盒，积分卡销售指标150万，物业团队积极开拓资源，取得超额完成351万的业绩，获得商贸总经理室的表彰及嘉奖，这些就超越《物业管理服务合同》中所约定的服务要求，又满足了业主对物业管理的基本需求，也使业主在享受服务的过程中体现出物业其他价值。

(三)、对外营造独特的企业文化，根据商贸同城三店提升业务技能培训的需要，拟定三店的店长培训ppt，物业管理知识及随堂考核试题，全员关注特种设备的安全运行，针对电扶梯注意事项安排委外单位对中心营业员与外包保洁进行分班次专项学习，塑造了物业良好的专业形象，对内要重视资产管理，把“资产台账要清晰”、“运营风险要可控”这两大项同时抓，要理清年度指标的计算基础，并且要落实财务制度执行过程中的管控，起到规避经营风险的作用。通过规范化的管理及物业自身品牌的打造，给业主注入一种强大的文化内涵，让其成为我们物业特有的标志。

运营管理工作应具备的能力：

1、 团队的管理，团队设立目标，指定执行方向及计划，给予团队学习及发展的空间。

2、 运营的监控，有效的数据监控，发现运营过程中的问题，及时的提出调整方案及正确的方法。

3、 有效的策略，面对困难，面对瓶颈，如何突破，如何发展。

4、 市场的拓展，网站的发展需要市场的磨合，需要资源的利用，如何有效的利用资源，开展网站市场拓展的工作，建立网站品牌及影响力。

公司运营管理方案：

1、物流部

1)负责执行储运部的各项工作流程和作业标准，合理利用仓储空间，积极探索新的运输模式，不断提出优化物流作业流程改善建议;

2)寻找物流公司、进行比价、议价及运输合同的签订;

3)执行运输考核指标，定期对承运商进行考核与评估;

4)及时监控运输市场动态,及时调整运输策略,加速物流速度,降低运输成本;

5)合理利用人力资源和仓库设施,降低人力成本、能耗和物料的消耗;

6)负责物流运输异常投诉的处理与跟进;

7)相关沟通、协调工作，运输公司运营方案。

2、商品配送

1)接收出库单，打印拣货单，填写物流单，规划方案《运输公司运营方案》。

2)将物流单的信息反馈业务员和跟单员。

3)查询物流单号，以及处理问题件。

4)处理与物流公司交接事务。

5)配合物流平台操作员为相关货运公司上门提货，做好货品归类、清点数量等准备工作。

6)与业务部作好沟通工作。

7)做好接单，写单，查单工作。

3、核心业务及关键控制点

物流内部作业管理，需抓住物流作业中必须控制的点，制定相应的作业管理目标，并针对管理目标制定相应的管理流程及作业标准。

1.)尽量减少外叫车参与市内配送工作;如一定要用外车，需要业务员签字;方可交由物流部调车。

2.)建立长期合作物流公司档案及物流合同(物流公司营业职照、税登记证、机构带码证、专线报价)。

3.)每月15日前物流部完成回单对账工作(单据：物流托运单、我司出货清单、对账单，以客户在我司清单上签字或盖章为准)，从财务到公司付清运费以每月25日完成，账期为55天(月结承运商)。

4.)回单结承运商，应在回单财务部3天之内;将运费付出(拿现金或转账)。

5.)建立运费账目明细(客户、数量、名称、地址、金额)，每月10号前递交公司。

资产运营管理培训课程：

首先，无形资产本身具有超乎想象的价值，这是有形资产所不能比拟的。其次，无形资产营运能够给企业带来超额利润。并且无形资产营运有利于企业进行低成本扩张，实现规模经济。无形资产同有形资产一样，通过营运都可以实现价值增值。企业可以将自己的知识产权、管理优势等无形资产对外参股，或者转让，扩大企业生产规模，实现规模经济效应。在具体运作过程中，企业要根据自身的实际情况，采取适宜的策略，才有可能获得成功。

无形资产开发策略

专利和商标是已经权利化了的智力创新成果，是企业在市场竞争中法律承认并给予保护的独占市场的武器，企业必须采用一些先进的跟踪与分析的方法去观察、分析竞争环境和竞争者，进而制定一系列行之有效的无形资产开发策略，最终取得无形资产开发的优势。

无形资产延伸策略

企业利用现有的品牌生产其他产品，在一把名牌大伞下聚集系列产品，形成名牌的“王国”。实施品牌延伸，可以帮助新产品顺利进入市场，减少新产品上市的风险。同时，可以大幅度降低产品介绍期的促销费用，消费者会有意无意地将对原产品的信任感传递到新产品上。并且，品牌延伸可以进一步扩大名牌的影响，增加名牌的价值。

无形资产融资策略

企业利用本身的无形资本进行融资具体措施是：第一，若是创业筹资，可以利用企业的技术、管理、营销、人才等综合优势，借助一项优秀的创业方案就可以吸收风险投资取得创业资本;第二，若是企业持续生产经营活动中进行筹资，可以将部分无形资产进行抵押取得贷款。 第三，若是以合资或合作方式吸收外资，企业要对我方的资产进行全面评估，特别要对容易疏漏的技术、人才、营销网络等重要资源进行全面评估、合理作价，以此获得更多的资本。我国许多企业都成功地运用了这一策略，特别是一些知名的上市公司，更是从资本市场筹集了大量资金。 第四，若是以特许经营方式接受投资，对受资方来说前期只投入部分资金就可以取得特许方的先进管理经验、配方、商标权等无形资产的特许使用权。

无形资产扩张策略

企业利用名牌效应、技术优势、管理优势、销售网络等无形资产可以盘活有形资产，通过联合、参股、控股、兼并等形式实现资产扩张。利用无形资产进行资本扩张，其最大优势在于成本低、投资省。

无形资产分配策略

党的十 五大提出把按劳分配与按生产要素分配结合起来的分配制度，这是对我国现阶段生产力发展水平和生产关系的充分肯定。在现代企业中，科技人员、管理人员的劳动不仅要按照他们为创造企业价值所作的贡献大小按劳分配，而且要把他们的劳动成果资本化，为企业的无形资产参与利润分配，并且企业的品牌、技术、管理诀窍、计算机软件、营销网络等无形资产都可以作为资本投入其它企业，特别是那些高科技企业，在企业尚未投入运营之前，技术就可以作为资本投入，参与企业的利润分配。

无形资产营运应注意的问题

加强无形资产投入。目前，加强无形资产投入应包括：利用知识产权营造无形资产;在质量信誉中营造无形资产;广告宣传中营造无形资产;在人才科技中营造无形资产;在经营管理中营造无形资产。我国企业在这五个方面投入中，特别是在人才、科技和广告中的投入普遍很少，这必然形成较高的产品成本，造成所谓的“橄榄型”经济(两头小、中间大)。

充分利用和发展现有无形资产。多数无形资产项目受时间的制约，因而企业应当在其有效的时间内，尽量充分加以利用，并努力将现有的无形资产尽快转化为现实的生产力。抓住现有无形资产的各种优势，主动开展各项业务，充分发挥无形资产的延伸、融资和扩张等功能。

无形资产的扩散和传播。所谓扩散，就是指无形资产通过市场或非市场途径传播。没有扩散和传播，无形资产就不可能产生巨大的经济与社会效益，就难以得到消费者的理解、认同和支持。在无形资产的扩散和传播过程中，企业形象是最重要的内容，名牌是最直接的体现，互联网是最有效的渠道。

无形资产的保持与维护。无形资产既然已成为企业最为宝贵的资源，那么企业就有责任去很好地珍惜和维护它。一是运用好法律手段。二是不断地调整与变化。要适应消费者的需要，在保持无形资产内在特色的前提下及时适应消费者习惯、偏好的变化，以使企业生产经营与市场和消费者的需要保持同步。三是保证质量。开发和创造无形资产需要高质量，维护无形资产也需要高质量。高质量是无形资产的灵魂和生命力所在。四是要不断创新。只有不断创新才能增强竞争力，才能巩固已取得的优势地位和避免竞争对手模仿，也才能真正不断满足市场需求。