相邻关系纠纷的特点与难点分析(2)
四、处理原则
1、明确物权归属，定份止争
相邻关系问题从根本上说应该是一个物权问题，所谓定份止争，要想止争，必须先定份。对相邻关系问题而言，一些问题的产生根源就在于对物权归属问题的争议，尤其涉及到哪些部分属于专有，哪些部分属于共有，问题尤为复杂。我国物权法专有部分与共有部分的区分虽然没有明确规定，但最新的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此作出了较为明确的规定，指出建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
该三项标准不应孤立来看，而是应该同时具备，方可认定为专有部分。而在具体司法程序的认定过程中，该三项标准可具体为：是否是独立的部分;是否具有独立的出入口;是否属于合法建筑。另外，该司法解释规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。概括起来就是有规划、有合同。而既不属于业主专有也不属于市政公用部分的，就应认定为共有部分。
通常来说，对专有部分的使用只要不侵害共有部分的使用、不侵害他人的专有部分的使用，就不应轻易认定为非法，而应对其使用权利进行保护。对具体案件而言，如果争议一方的物权占用、使用、处分是基于其专有物权部分，而且也未有证据证明该使用范围超过其专有部分，则一般不能认定其侵权。对共有部分，则应按照以下第二项原则——合理利用原则进行处理。
2、合理利用
实际在相邻案件的民事审判中，真正针对专有部分发生纠纷的较少，大多数的案件发生争议还是针对的共有部分。既不属于业主专有也不属于市政公用部分的，就应认定为共有部分。但具体来说，共有部分应分为两大类：一是法定共有，即涉及物权法所规定的物业服务用房、公用设施等;另一部分即自然共有部分，即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。所谓的天然共有部分，也就是构造这个建筑物所必须的，是指从小区建设成立之后，就不可能归为个人所有，也不能由开发商把这个部分拿走的部分。该部分的争议，主要涉及使用权限的大小，相邻方谁使用的多了一些、谁使用的少了一些、使用的方式方法达不成一致所引发的矛盾。因此，在处理时必须遵循合理利用原则。所谓合理利用，首先不能违反法律、法规、管理规约、不能损害他人合法权益。比如说，利用其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权;但如果利用到了他人专有部分所对应的外墙部分，则具有侵权的可能性：空调可以安装在自己房屋的外墙上，但有的空调主机安放在别人的外墙外，占了别人的位置，就不能叫做合理。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条对“损害他人合法权益”有较为明确的规定，在审判中必须大胆应用。合理使用的第二个标准，应该是利益分享的合理性。比如，利用屋顶共有部分晾晒衣物或安装太阳能热水器，使个人生活获益、便利，应在合理范围之内，但如果是擅自安装广告或利用屋顶进行其他盈利性活动，收益归个人所有，则无法认定为利用的合理性。总之，处理相邻关系问题，首先应明确争议目标的物权归属性，确定使用方使用权利的合法性，再判断其使用方式、方法的合理性，合法性与合理性的统一，是处理相邻关系案件的基本原则。
五、具体解决措施
1、完善城市化过程中的相邻关系法律规定
我国关于相邻关系的法律规定一直存在规定过于原则、难以解决实践中相邻关系的民事纠纷的问题。尤其随着城市化发展，城市相邻关系纠纷日益增多，但法律上却对此规定甚少，这为审判带来了极大的难度。法官在裁判过程中，虽可通过调解、勘验、经验法则等方式方法的应用解决审判中的实际问题，但这种自由裁量缺乏必要的、具体的参照标准，容易造成尺度不一，进而造成当事人的不认可，难以到达息讼的目的。
因此在今后，应加强对不动产相邻关系的制度研究，将相邻关系的中的各种权利、义务关系由法律作出明确规定，做到相邻关系中的物权法定，减少审判的随意性。在完善立法的过程中，我国可以学习其他国家已经成型的立法。例如，在相邻建筑物构建方面，《日本民法典》就规定，建造建筑物，应自疆界线起保留五十厘米以上的距离;与人违反前款规定进行建筑时，邻地所有人可让其废止或变更建筑。但是自建筑着手起经过一年，或其建筑竣工后，只能请求损害赔偿，该规定既明确了两建筑物之间的距离，并且明确了两种责任承担方式的适用时间范围。
该种明确的法律规定方式值得我国借鉴。再例如，在有关烟尘、气味、噪音等不可量物侵入的法律规定上，《瑞士民法典》则规定“依土地的位置或性质，或依当地习惯属于未邻人所不能容忍的去年概况的，尤其应为严禁”，而我国台湾地区民法典则规定“其侵入轻微或按土地形状、地方习惯、认为相当者，不在此限”。两部法律从正反两方面规定了对不可量物进行进行自由裁量的依据。此外，关于相邻关系的归责方式与免责情况也在审判实践中适用不统一。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百零二条规定了相邻房屋滴水纠纷适用过错责任，而我国的民诉法及相关解释，也没有对相邻关系纠纷的归责原则作进一步规定，《物权法》第九十二条对用水、排水、通行、铺设管线造成损害时仅规定造成损害的应给予赔偿，虽有人认为这体现了相邻关系的无过错归责原则，但笔者认为该规定并不明确。实践中，也有很多当事人以自己无过错为由进行抗辩，对审判、尤其是调解、释法工作造成阻碍，笔者建议，法律应将相邻关系的归责原则进行明确规定，由于相邻关系标的额小和鉴定成本高昂的特点，建议立法明确规定为无过错责任或过错推定责任，可以达到避免鉴定、为当事人节约诉讼成本的法律效果。
此外，对于补偿标准，也应该规定相应的计算标准与范围，做到有法可依、计算明确。
2、注重居委会、街道办事处的调解作用
相邻关系纠纷的复杂性在于当事人心态的复杂，有的确实是为了恢复原有居住空间，但也有的是为了争夺物质利益，或者是为了报复借机生事，或是因为往日积怨出气。而法院就个案进行审理的时候，往往难以查清隐藏在具体案件背后的种种其他矛盾，即使能够查清，限于诉讼的特殊性，不能判超诉请，故单纯就该具体案件进行调解有时难以达到案结事了的目的，在单个案件结案后也容易因为其他纠纷未解决造成结案不能服判息诉。相比之下，居委会与街道办事处的调解则有很多优势。
第一，居委会调解可以通过做当事人家人、朋友、邻居等相熟人员的工作，间接做通当事人的工作，或通过与对方冲突矛盾对立情绪不严重的家人与对方的接触，缓和、化解纠纷。比如在我院处理的某一案件中，在调解过程中我们了解到，与被告同住的父母愿意支付一部分赔偿金以解决原、被告之间的纠纷，鉴于此原告也同意撤诉，但被告本人因为一些案外原因坚决不同意赔偿，也因为被告的态度导致原告坚决不撤诉。如果诉前通过居委会调解，被告父母可以支付部分赔偿金给原告，也许就可以避免诉讼的发生。
第二，居委会与街道办事处工作人员，相比法院法官与法院其他工作人员而言，与当事人日常接触较多，对争议现场及争议标的的历史也比较了解，更容易通过各种相熟人员侧面了解争议背后的情况，将当事人的一些相关纠纷进行一揽子调解，找出一个利益最优化的解决方案。调解的过程其实也是当事人利益的一种博弈过程，在相关人员之间有多种纠纷的情况下，当事人为了争取某种利益或扩大某种利益也会愿意适当放弃另一部分利益，此时，就容易达成调解的目的，而且在对多种矛盾综合下的一揽子调解，有利于最终化解当事人矛盾。
3、与行政执法部门配合,重视事前救济,增强事后执行力度
诉讼是一种事后救济手段，有时需要花费高昂成本，不利于当事人经济的解决问题。而相邻关系的一些问题，其实可以通过行政行为的预先介入，达到化解纠纷的目的。例如一些老房子因为年久失修，造成漏雨发霉，可以通过街道办事处找房管部门，动用公用的房屋维修基金进行修缮，这既有利于问题的解决，也可避免相邻方在面对面的诉讼过程中增加对立情绪。再比如，在对房屋顶层或外墙进行其他用途前，可以通过召开业主大会或与全体业主就使用费用等进行协商，避免事后发生纠纷。同时规范完善行政审批、环境评估、行政复议、行政申诉制度，通过多种方式解决纠纷，避免最后的司法手段的介入。
而在面对强制拆除、恢复原状的判决过程中，法院有时也难以单独履行职责，需要其他行业、其他部门配合、协助与支持，才能真正的解决问题。当然，一些当事人选择民事诉讼作为救济手段，是因为过去长期的“官本位”思想导致不愿直接与行政部门打交道，或在与行政部门沟通并未取得预期效果的情况下的不得已选择，但相信随着我国行政部门的服务性职能越来越被强调，严格依法行政，达到有法必依，执法必严，一些相邻关系的解决方式也会日益多元化，诉讼也将不会是当事人的必然选择。
4、注重现场勘验与经验法则的应用
相邻关系是来源于实践的问题，最终也必然通过实践的方式去解决，这就需要审判人员注重现场勘验与经验法则的应用。在相邻关系案件中，当事人会提供照片、录像、图纸等证据证明自己的主张，但这些平面的证据并不能让审判人员对损害的事实产生直观感受，因此必须要进行现场的实地勘察。
在勘验过程中，一方面可以更清楚的感受到损害是否对当事人产生了不利后果、影响大小，可以在双方的对话中对损害发生的原因、因果关系有个初步的认识，更可以通过现场勘验接触其他邻居、居委会等人员，听取他们的意见，为合理裁判做好基础。
另一方面，在实地的现场勘验也是调解的另一次有利机会，法官与当事人边走边看边沟通的过程中，比在法庭上正襟危坐的调解更加没有距离感，更容易让人信服、利于沟通。
通过现场勘验之后，审判人员会对纠纷的产生、状况大致做到心中有数，在接下来的审判中就要大胆应用经验法则，节省诉讼成本，做出公正裁判。法律习惯本身就是法律渊源的一种，而从有利于生活秩序稳定和和睦邻里关系的考虑，习惯与经验也是相邻关系案件要考虑的重要因素。例如，对公共通道的使用是否是符合日常习惯的，是否超过了其他楼层的程度，噪音的产生是否超在一般人可忍受范围内;再例如，楼上装修，楼下发生漏水现象，如果被告不能举证证明与其无关，则根据经验法则可推定漏水是由被告装修所造成的。
如遇到赔偿损失的诉讼请求，原、被告对数额达不成一致意见，可以通过找寻双方都认可的维修部门议价的方式确定修缮费用，减少申请评估带来的时间、金钱的损耗。如遇到不配合现场勘验或评估的当事人，也可以利用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，由阻碍方当事人直接承担不利后果。现场勘验与经验法则的应用是相互补充的。如判断所受侵害是否超过必要限度，应考虑受害方的特殊感受。而经过现场勘验，发现受害人家有老人、小孩或特殊疾病者，对侵害事实的感受特别敏感的，在应用经验法则时就应该多加注意，考虑其特殊感受。
5、建立社区法庭制度，创新纠纷解决机制，促进社区和谐
在城市，由于人口居住的社区化，导致人口以居住地为中心会产生一系列的矛盾与纠纷，其中就包括因相邻关系而产生的纠纷。而这类社区的矛盾纠纷案件基本上都要在基层解决。因此，在现行基层法院人员紧缺的情况下，投入大量的人力、物力进行调查、取证、调解、做群众的工作是非常困难的。基于这种状况，就必须积极的探索新的纠纷解决机制来快速的处理这类问题。近日来，市南法院就针对青岛市西部云南路片区居住人群结构复杂、矛盾纠纷较多、处理难度较大的特点，着手创建了新社区法庭。即在市南区的云南路设立一个社区法庭，抽出对审判、调解等有丰富经验的法官到社区法庭任职，并通过与居民委员会、街道办等的相互联动机制，处理云南路周边的地区的居民的各种矛盾。通过社区法庭制度，一方面达到社区事务处理的专门化、专业化效果、另一方面因社区法庭紧邻相近的社区，对社区内发生的事情及时了解、及时处理，将矛盾化解在社区，消除在萌芽状态。
总之，相邻关系是来源于实践的问题，最终也只能通过实践去解决;相邻关系的解决，既要重视法律效果，更重要的是重视社会效果，要符合人之常情、社会常理，决不能机械的适用法律，而要使用灵活的裁判方式和机动的调解模式。审判过程中，应注重判决的合理性和可操作性，加强执行力度，体现法律权威。更要通过各种方法、寻找纠纷的源头，利用居委会、街道办事处或其他行政机关的力量，协助解决其他纠纷，进而解决相邻关系纠纷，促进社会和谐。
相邻关系的处理原则
兼顾利益
兼顾各方的利益，互谅互让、互助团结
相邻各方对土地、山林、草原等自然资源的使用权和所有权发生争议，或因环境污染发生争议以后，必须本着互谅互让、有利团结的精神协商解决;协商不成的，由有关国家机关和人民法院解决。在争议解决以前，争议各方不得荒废土地、山林等自然资源，不得破坏有关设施，更不得聚众闹事，强占或毁坏财产。对故意闹事造成财产损害和人身伤害的，除追究当事人的民事责任外，还应追究其行政责任，甚至刑事责任。
相邻各方在行使所有权或使用权时，要互相协作，兼顾相邻人的利益。以邻为壑，损人利己，妨害社会公共利益的行为，是与相邻关系所应遵循的原则相悖的。人民法院处理相邻关系纠纷，也要兼顾各方的利益，使纠纷得以妥善解决。
提供利益
有利生产、方便生活
处理因相邻关系发生的纠纷时，应从有利于有效合理地使用财产，有利于生产和生活出发。例如在处理地界纠纷时，如果原来未划定地界，就应当根据如何便于经营管理和有利于生产发展的原则，来确定新的地界线。
公平合理
公平合理是民法所追求的价值目标，也是处理相邻关系的基本原则，其中有四层含义：
(1)坚持权利义务平等。相邻各方都是平等的民事主体，谁也不能只行使权利，不履行义务。相邻一方不履行义务的，应承担民事责任。
(2)行使权利应保持在合理限度内。
(3)尊重历史形成的客观状况和先后顺序。
(4)避免或排除不妨妨害，合理赔偿损失。
相邻关系的种类很多，法律很难对各种相邻关系都作出具体规定，这就需要人民法院在处理相邻关系纠纷时，应该从实际出发，进行深入的调查研究，兼顾各方面的利益，适当考虑历史情况和习惯，公平合理地处理纠纷。
相邻关系的主要特点
不动产相邻关系具有以下特征：
第一，相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有权人或者使用人之间。相邻人可以是自然人、也可以使法人;可以是财产所有人，如集体组织、房屋所有人，也可以是非所有人，如承包经营人、承租人。
第二。相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益，如噪声影响邻人休息，对于不动产和动产本身的归属并不发生争议。有的相邻关系的客体是物，例如，相邻竹木归属关系。
第三，相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。如上例承包经营人乙不通过承包经营人甲承包的土地不能到达自己承包的土地。如果甲、乙之间的土地一个在河北，一个在西藏，自然就不可能发生这种通行关系。
所谓“相邻”，不以不动产的直接相邻为限。例如甲、乙两村处于同一条河流的上下游，两村虽然不直接相邻，但亦可能因用水、流水、截水与排水关系，而又相邻关系适用的余地。
相邻关系的规则一般应由法律明文规定。但是，由于不动产利用关系的复杂性，法律不可能对所有的相邻关系都作出明确的规定，因此，《物权法》第85条规定：对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”
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