房地产市场预测：房地产市场的未来政策走势的几点猜想

　　大会上再次强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

　　这句话有三个要点需要学习。第一，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。如果中央坚持房地产不应是投机品，进而从源头抑制投机则有必要。货币政策是资本市场的源头，从央行现行政策来看，今年3月以来央行已经开始坚定执行对房地产市场开发商和购房者的贷款限制，没有资金支持，想在房地产长期、大规模投机难。当然，政策实施效果会有时滞，大会开完，政策效果会更快得显露出来。第二，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这句话表明：在全国房地产市场商业化近20年后，我们要返本归源，中央要在房地产市场增加非商品属性的房源供给。既然是非商品属性的房源，那么也不是以追求商业利润为目标的房源，这块成为保障房的公共品类别房源则有望开始加大幅度进入住房市场。只要学过经济学的供求原理就会明白，加大非盈利的保障性住房供给对房地产市场意味着什么(真正有动作和喊口号是两码事)。第三，“让全体人民住有所居”。这是一个伟大愿景，需要有政策跟进，下面接着分析。

　　简单溯源，之所以提出：“房子是用来住的、不是用来炒的”这一论断，其实已经敏锐意识到，房地产已经全面推高了中国制造成本(极大削弱了中国外贸竞争力)、影响了全国人民的民生。如果继续放任房地产市场的野蛮生长，昨天小川行长说的“明斯基”时刻就会到来。作为最高决策者不希望，也绝不允许这样的影响产生。这也是各位中央部委领导在这半年，在各大场会议上反复强调要防控风险的原因。前天，在大会期间，宁夏颁布了一条“老房地产税”的修订政策，一时间激起千层浪。业内人士都知道，这是“老房地产税”的简单修订，但在这一时间点发布，不得不让大家猜测其背后的政策用意。

　　由于房地产市场体量已经发展到对经济系统能够产生巨大影响的水平，因此如何调控房地产市场是令领导非常头疼的事情。对于房地产市场未来政策走势，想必是大家都非常关心的问题。由于这个问题有点sensitive，所以只想在这里简单聊几句。第一，为了抑制投机，未来全国会把限售进行到底，并且把限售时间继续延长，有非常大的概率接下来全国会以5-8年限售作为各地城市的标配。在经济转型完成和新增长点培养成型前，领导人知道一定会有一个不短的政策阵痛期。在阵痛期内，为了保障房地产市场平稳，要尽可能抑制投机资金出来砸盘，所以锁定房地产市场投机资金的流动性是调控的第一步。第二，由于房地产流动性的缺失，房地产投机(投机)价值的消退，房地产市场的整体需求也一定会大幅下降，进而影响到各地土地出让金的积累。因此，在抑制投机政策执行到一定阶段后(1-3年)，各地土地出让金已无法覆盖地方财政支出时，中央地方财政分成改革也必然同步推进，其中最大的动作应该是出台真正意义上的房产税，使其作为地税的新财源。全国不动产登记联网工作今年年底即将完成，这也为房地产税的开征提供了技术准备。

　　雄安新区、粤港澳大湾区、一带一路、创业创新等等，都是中央在寻找下一个能和房地产相匹配的经济增长点。在不同阶段有不同阶段的主要矛盾，改革就是在矛盾中前进，如果我们静态地观察问题，那势必会刻舟求剑、缘木求鱼。

　　【本文作者：陈和】