房地产市场状况论文

斯娃分享 2016-08-18 11:01:19

　　房地产业作为国民经济的基础性产业和主导产业,通过其关联效应和扩散效应,能直接或间接影响前向和后向关联产业的发展。下面是学习啦小编为大家整理的房地产市场状况论文，供大家参考。

　　房地产市场状况论文范文一：对中国房地产的几点认识

　　摘要：房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

　　论文关键词：房地产,现状,房价

　　　　一、中国房地产业现阶段的主要特点

　　　　(一)房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大

　　　　房地产业是我国重要的支柱产业，商品房消费是当前国民经济的重要增长点。它在拉动我国经济发展，改善人民生活中起着重要的作用，近几年房地产业有了大幅度的发展，但是出现了许多难以解决的问题。房价的上涨引起了一系列的问题，上涨的原因主要表现在以下几个方面：

　　　　1.房地产商拥有商品房定价权，并利用此定价权不断抬高房价，导致潜在住房购买者只能被动接受该高房价。

　　　　2.复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本，提高了商品房价格。

　　　　(二)供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重。

　　　　目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。

　　　　面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后性的特点所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。在2003至2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

　　　　进入2008年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。

　　　　(三)成交量萎缩，价格上升

　　　　中国指数研究院监测数据显示，2010 年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2009年相比同比下跌达40%，深圳跌幅最大，达49.98%;而天津、南京等二线城市全年成交量则同比下跌超20%。

　　　　(四)供需结构失衡

　　　　目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主)。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

　　　　二、我国房地产市场的发展趋势

　　　　(一)房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势

　　　　如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡;而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免;预计房价在2011年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

　　　　(二)保障性住房将得到加强

　　　　从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

　　　　(三)中国房地产在2011年以后会经历较快的发展过程

　　　　这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

　　　　(四)目前的房地产价格基本已经达到高位顶点

　　　　2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

　　　　三、结束语

　　　　在针对中国楼市的过热，国家有关部门先后出台了一系列政策，选取若干具有代表性的城市作为试点单位。

　　　　(一)政府出台加大房贷首付、提高利率的政策来抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限购住房，意在打击楼市过热。

　　　　各地也纷纷出台楼房限购令，抑制房价的过快增长。针对央企涉足房地产导致房价上涨的言论，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。虽然现在进程缓慢，但没有了众多央企“地王”的中国楼市，抑制房价的过快增长是很明显的。针对房地产商的自我炒作及空置率问题，目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，即通常所说的空置房调查。这说明国家已经非常关心这个问题，虽然届时结果可能不会公布，但这已经显示了国家稳定楼市的决心。

　　　　(二)国家另一个强有力的政策市建设保障性住房。

　　　　建部日前也向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套，投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。并以重庆等城市作为试点。重庆作为中国保障性住房建设的领跑者，已经受到了国家的高度重视和社会的广泛关注。2010年2月，重庆公布公租房建设方案：未来10年建设4000万平方米公租房。前三年在主城区建成2000万平方米，全市建成3000万平方米公租房。重庆规划到2020年将主城区常住人口增加到1000万，而目前约600万。到时候将会解决重庆大部分人的住房问题。

　　　　相信在政府的指导和监督下，国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，高房价会得到有效的抑制，房地产泡沫将会破裂，这会有利于老百姓的安定和社会的和谐。

　　参考文献：

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　　5.中国住宅与房地产信息网

　　6.朱小棣，易成栋.空置住房的政治经济学，2010

　　房地产市场状况论文范文二：我国房地产融资途径分析

　　摘要房地产业作为国民经济发展的先导产业之一，对一国经济的发展起着重要的作用。对于房地产业而言，融资问题是房地产业顺利发展的关键因素，如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房地产企业自身有着重要的意思，对一国的经济发展也起着重要的影响。因此，文章从房地产企业的角度出发，分析了我国房地产业融资的概况，融资渠道。并提出了房地产业融资战略的选择。

　　论文关键词：房地产融资,融资途径,战略选择

　　　　一、研究背景和意义

　　　　房地产业又是资本密集型产业，其项目开发规模大、周期长、价值高昂等行业特点决定了资金将是房地产企业发展壮大的关键因素。特别是我国加入世贸组织以后，企业所面临的来自国内外市场的竞争日趋激烈，融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂，这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。目前房地产融资的途径主要是银行贷款，据统计，房地产资金来源中银行贷款达到70%以上。资金来源的单一，风险逐渐扩大，使得房地产业发展一直受到束缚。相对而言，国外发达国家的房地产企业资金来源主要依靠直接融资，可以通过银行贷款、发行债券、上市融资、房产抵押、房地产投资基金等多种融资方式。如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房产企业自身发展有着重要意义，对一国经济的发展都会起到举足轻重的作用。因此，房地产业融资问题是我们现阶段必须解决的问题。

　　　　2、研究内容

　　　　文章的主要研究内容有：

　　　　(1)深入分析我国房地产市场融资的现状。对我国房地产市场融资情况进行较全面的了解，针对我国房地产融资的现状和存在的问题对我国房地产融资途径进行分析。

　　　　(2)深入分析房地产市场的特点，自身的特征以及影响房地产的因素，从而全面的了解房地产市场的特征，针对其特点进行更好的融资途径的选择。

　　　　(3)深入分析我国房地产融资的现有途径。较全面的了解我国房地产现有融资途径的优缺点，并不断的针对我国房地产的特点提出新的更加适合我国房地产市场发展的融资途径。

　　　　文章研究框架：

　　　　三、文献综述

　　　　(一)国外主要房地产融资理论

　　　　(1)MM理论

　　　　MM理论由弗朗哥·漠迪哥莱尼和默顿·H·咐咪勒提出，他们认为，企业资本结构与企业的市场价值是无关的，公司无论采用何种融资方式对公司的价值是没有影响的。根据MM理论，资产负债表负债一边究竟是多少对公司价值是没有影响的，当然这是不无安全真实的，但是，MM理论为融资结构问题的研究提供了一个有效的途径。Mille:认为MM理论其实就是让人们认识到资本结构与融资方式之间的关系。

　　　　(2)企业融资的平衡理论

　　　　在MM理论中，弗朗哥·漠迪哥莱尼和默顿·H·咐咪勒认为，企业的负债率也高，其价值就会越大。他们并没有考虑债务的扩大，会使得企业经营风险同时扩大，企业陷入财务危机的概率也会增大，甚至会使企业面临破产。而企业融资平衡理论认为，企业最佳的资本结构应该是平衡节税和陷入财务亏空的上升而导致的各种成本的一种权衡的结果。这在一定程度上抑制了企业追求节税优惠而无限借贷的欲望，从而使企业资本结构呈现出一定的分布规律。

　　　　(2)国内房地产融资理论

　　　　国内关于房地产融资途径方面的研究主要集中在分析国外现有的融资途径是否适用于我国，已经在国内的应用现状。中国社科院公布的《2005年房地产蓝皮书》指出，随着经济的不断发展，2005年将成为我国房地产融资模式不断的向多元化的方向发展，多元化融资方式将成为我国房地产业融资的主要方式和途径。中国指数研究院指出，自2005年以后，房地产资金来源发生了重大的变化，资金来源途径呈现了多元化的趋势，直接融资将不断的成为房地产融资途径的主流。总体而言，我国房地产融资途径正在不断的打开，呈现多元化的发展趋势，直接融资将成为未来房地产融资的主流途径。

　　　　第二章房地产融资问题概述

　　　　一、我国房地产融资概况

　　　　房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。20世纪80年代后，我国房地产业不断的发展起来，其融资方式主要呈现以下四种：

　　　　(1)银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源。我国金融市场还处于发展阶段，房地产融资很难通过信托融资、基金融资等途径进行，资金大部分来源于银行的贷款资金，房地产业对银行的依赖程度相当大。

　　　　(2)以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小。目前，我国房地产业融资途径比较单一，主要有股票市场融资、企业债券融资、信托融资等。对于上市融资而言，我国房地产上市企业很少，即使上市企业也很难具备再融资的条件。对于企业债券而言，其占房地产业融资资金的极少一部分，且不断的呈现下降的趋势。对于信托融资而言，据统计，来源于信托融资的资金占贷款资金的不到1%。

　　　　(3)外资在房地产融资中的比重不断下降。2001年之后，我国房地产利用外资的数量不断的增加，但是外资占整个房地产业资金的比重却在减少。目前，我国不提倡利用外资进行直接融资，外资多以间接方式进入房地产业，不能为房地产业提供较好的融资途径。

　　　　(四)宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试。2003年以来，国家采取了一些调控措施，不断的多元化房地产融资途径。

　　　　2、房地产业融资的特点

　　　　(一)资金需求量大，对外源性融资的依赖性强

　　　　房地产业是资金密集型行业，资金直接影响着房地产业的顺利发展。开发商的资金大部分来源于银行借款、其他融资等，只依靠开发商的自由资金是很难顺利完成开发项目的。资金需求量大是房地产业的一大典型的特征。

　　　　(二)土地和房产的抵押是房地产融资的重要条件

　　　　房地产是一种不动产，开发商在进行融资时，往往蔡荣土地使用权和房产所有权的抵押，对金融融资机构而言可以降低风险，相对比较安全。对开发商而言，抵押贷款相对比较容易。

　　　　(3)房地产业资金存在很大的经济和财务风险

　　　　房地产业是资金密集型企业，受经济政策、国家宏观调控的影响比较大。相对一般企业，房地产企业存在更大的经济风险和财务风险。在我国，国家对房地产业的调控是宏观调控的主要内容之一，房地产业受经济政策的影响比较大，经济风险是房地产业的主要资金风险。房地产业的资金投入量很大，占用时间长，周转率相当的低，如果市场形势变化较快不利于房地产业的发展，那么，房地产业将会面临严重的财务风险，很容造成资金链条的中断。

　　　　3、房地产融资的影响因素

　　　　由于房地产行业是一个资金密集型行业，资金是房地产业发展的关键因素，如何进行房地产资金的融通是房地产业成功的关键。要想解决这个问题，首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。

　　　　(1)外部因素

　　　　(1)国家政策调控

　　　　房地产业是我国国民经济的主要产业之一，受国家政策调控的影响较大。房地产业发展的两大关键因素是资金和土地。

　　近几年，国家不断出台关于银行贷款利率和土地使用方面的政策，对房地产业的发展影响较大。

　　　　(2)行业的总体形势

　　　　每个行业都有其发展的周期，房地产业也不例外。在房地产业处于复苏和繁荣的阶段，人们会看好其投资前景，开发商则会叫容易的筹措到资金，融资渠道相对会多一些。相反，如果房地产业处于萧条和衰退阶段，开放商将很难筹措到资金。

　　　　(2)内部因素

　　　　(1)企业经营状况

　　　　房地产业是一个资金密集型的企业，资金是房地产业顺利发展的关键。开发商是大量资金的融入方，如果公司经营状况良好，那么，前期融入的资金可以在后期不断的收回。如果公司经营状况不好，那么，可能会出现很多的资金周转问题。一个公司经营状况的好坏，对房地产业的发展有着一定的影响。

　　　　(2)企业规模

　　　　房地产公司规模的大小在一定程度上反应了公司的企业信誉、偿债能力等的好坏。在同等的信誉下，银行倾向于将借款带给公司规模较大的开发商。对于其他的融资途径，规模大的开发商往往会凭借这一点更容易进行融资，融资的难度相对较小。

　　　　第三章我国房地产融资途径分析

　　　　一、房地产一般融资途径分析

　　　　(一)自有资金

　　　　房地产企业自有资金主要来源于开发商自己的资金、企业各方面的投入、税后利润中的盈利公积金以及其他的财产收入等。这些资金全部属于开发商的自有资金，开放商可以自行支配，长期持有。自有资金是房地产业资金来源的一部分，资金实力雄厚的开发商在其他融资方式上相对会更加的容易。

　　　　(二)土地使用权抵押贷款

　　　　发地产业的只要资金来源于银行贷款，在银行贷款中使用土地使用权进行抵押贷款是房地产业贷款的主要方式之一。使用土地使用权进行抵押贷款是一种获得资金的主要途径，但是其操作过程十分的繁琐。开发商在利用自有资金获得土地使用权后，将土地使用权抵押给银行获得银行贷款，然后将这些资金投入到生产中，进行项目的开发建设，通过商品房预售来回笼资金，并归还银行贷款。在这期间，由于土地的使用权抵押给了银行，开发商的商品房是不能直接进行出售的，要将土地使用权收回后才能进行。所以，在回笼资金之前，开发商必须和银行协商进行土地使用权的收回。

　　　　(三)预收账款

　　　　预收款是开发商资金的主要来源之一。预售款主要包括开发商预收的购房者的资金和开发商预收的委托单位的开发建设资金。房地产在开发过程中，开发商可以先预售商品房得到一部很预收款，这样不仅可以增加资金的来源，减轻开发商的资金压力，而且可以将部分房地产未来的风险转移给购房者。对于购房者而言，可以先付出少部分的资金，就可以得到未来收益的增加，因此，预付账款在房地产业是主要的融资方式之一。近年来，国家意志对购房者的首付款额度进行调整，使得开放商利用预付账款方式进行融资的难度不断加大。

　　　　(四)银行货款

　　　　银行贷款是房地产企业主要的资金来源途径，我国房地产企业80%的资金来源于银行贷款。银行贷款主要包括抵押贷款和信用贷款两种。。抵押贷款主要是针对个人的抵押贷款。信用贷款主要开发商通过融资租赁形式进行贷款。一般信用比较好的开发商凭借其了良好的信誉通过融资租赁形式进行融资，解决资金问题。开发商在进行银行贷款时主要可以采用房地产抵押贷款、存款抵押贷款。

　　　　2、房地产新型融资途径分析

　　　　(1)股权性融资

　　　　上市融资

　　　　所谓的房地产企业上市融资指的是房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而达到企业融资目的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式，该融资方式在国际房地产企业较为通行。股票上市融资实质就是将优质资产证券化的过程，同时增强该房地产企业的行业竞争力和市场地位。首先，股票上市融资实现了公司业务与资本市场对接。房地产行业上市后，可以通过资本市场募集资金，降低对银行信贷资金的依赖风险，优化财务结构，增强房地产业务持续发展能力。其次，房地产企业的上市，有利于该房地产企业在房地产行业的做大做强，形成品牌优势、规模优势。不仅帮助企业迅速获得融资，分摊资金风险，又能为企业做宣传，使其获得极大的品牌效应，可谓是一举两得。此外，股票上市融资增强了原有股东股权的流动性，有利于股权的保值增值。

　　　　房地产企业上市融资对房地产企业来说是一把双刃剑。上市对房地产企业意味着获得更多的发展机会，同时也会承担更多的风险。房地产企业发行股票上市，要支付数额巨大的资金筹集费用。而且直接上市要求的高透明性让开发企业内部问题暴露，导致融资能力下降。

　　　　发行企业股票

　　　　由于房地产投资开发的投资大、风险高，房地产企业采用股票融资方式筹集资金非常重要。企业股票融资是企业发行股权类证书，持有证书的人有权参与公司的经营与管理，股票表明了其持有者对企业财产和经营管理拥有参与权和决策权。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。对于企业债券而言，企业债券是一种债权债务合同，是房地产开发企业与持有人之间是债权债务关系，企业债券的持有人没有参与企业经营管理的权利，只是企业债券到期时获得本金和利息。由于房地产投资开发的风险高、投资大、房地产企业成为股份公司从而可以采用股票融资方式筹集资金是非常重要的。

　　　　(2)债券性融资

　　　　房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。一般企业债券性融资包括两种形式：

　　　　(1)可转债

　　　　2001年我国发地产开发商开始尝试发行公司可转债的形式进行融资。可转债是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息;也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。但可转债的发行条件目前比配股和增发都要严格，除了主承销商需要关注的十二方面的问题外，还要求公司必须满足最近3年连续盈利且最近3年净资产利润率平均在10%以上，属于能源、原材料、基础设施等行业的公司可以低于10%，但不得低于7%等等。可转债融资方式的产生给房地产开发商提供了一种新型的融资方式。

　　　　(2)发行公司债和企业债

　　　　企业发行债券在国外是一种非常重要的融资方式，但是目前在我国房地产企业债券融资方式少至又少。一方面是我国相关的法律、法规不健全，不完善，另一方面是房地产公司风险比较大使得企业债券发行很难获得国家的批准。就债权性融资而言，公司债券以其发行程序简捷、融资期限长、利率比银行贷款低许多而优势明显。但是，债券性融资还债的压力比较大，所以有的时候风险也比较大。

　　　　房地产债券融资有着还款期限较长，附加限制少，资金成本较低等优势对于房地产行业这种利润率较高的行业，发行债券可以不摊薄股东的利润，在一定程度上保证了股东利益的最大化。但是，房地产债券设计品种单一，大部分是三年期，固定利率，到期一次还本付息，不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力。再加上国家针对企业债券的非市场化政策措施阻碍了房地产债券的发展。

　　　　总之，债权性融资现在在中国比较难，目前企业发债要通过国家有关部门批准，而国家更愿意支持那些重点大中型基础建设项目。所以，一个地产公司去发债会很难批。债权性融资在我国现阶段的可行性并不高。

　　　　(三)房地产证券化

　　　　房产证券化是近几年比较常见的发地产开发商使用的融资方式。

　　所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变为有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系，由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。资产证券化不仅包括企业上市、产业基金等，其最主要的表现形式是住宅抵押贷款证券化。住房抵押贷款的证券化，即以房地产所作的授信贷款为担保而发行证券(抵押贷款支持证券)，住房抵押贷款证券化作为住房融资证券化的一个重要组成部分，在发达国家己成为金融机构融资、增强资金流动性、分散投资风险的重要手段。不仅推动了那些国家房地产业的发展，而且还在很大程度上解决了老百姓住房难的问题。就我国而言，我国在经济体制、金融政策上同那些国家有很大的差异，加上资本市场还未完全放开，所以，并未大力推行房产抵押贷款证券化进行融资。但是，发展经济就必须大力发展房地产业，而要大力发展房地产业就有必要推行房产抵押贷款证券化。近几年，全球经济一直在走下坡路，但我国经济仍保持了较快的增长，应该说其中房地产业的健康发展是功不可没的。通过房产证券化可以增加商业银行信贷资金，满足消费者的购房信贷需求，从一定程度上缓解按揭供需矛盾，最终将促进房地产业的繁荣，从而带动整个宏观经济的发展。

　　　　(四)其他融资渠道

　　　　(1)国外资金入市

　　　　房地产企业利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用直接投资、一般有成立合资或合作公司的方式。在这里，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，国外商业贷款利率一般都很高，其风险较大。

　　　　(2)保险资金入市

　　　　保险资金主要包括保险公司的资本金和准备金，资金数个较大，如果保险金可以作为融资方式进入房地产业确实对不动产有着不小的优势。国家允许保险资金融资方式不仅可以为房地产业提供一种新型的融资途径，而且可以为保险公司提供一种新的投资方式，合理的分分散保险公司的资金风险。目前从各种情况来看，保险公司是非常适合于投资房地产，保险不可以投资任何的房地产项目的规定是不利于我国经济发展的。国家应该开放保险公司，可以容许他们至少投资一部分收租的物业和房地产投资的信托基金。保险基金的资金量是很大的，所以至少应该可以让保险基金投资收租型的物业。

　　　　第四章我国房地产企业融资战略选择

　　　　(一)不同开发阶段融资方式的选择

　　　　房地产开发可以根据不同的融资需求分为三个阶段。第一阶段是准备阶段，并主要是开发项目的立项、规划设计等开发项目的前期工作。第二阶段是建设阶段，主要是开发项目的建设和管理过程以及项目的竣工验收。第三个阶段是销售阶段，主要是房地产商品的经营、销售和物业管理。针对不同的开发阶段其融资方式是不同的。

　　　　(1)准备阶段

　　　　对于房地产企业前期的准备工作主要是对开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权等工作。这些工作主要是对开发项目的整体估计，从而确定项目融资的方式，融资金额等。这一阶段的融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到 30%以上才可获得银行贷款的限制。在这一阶段的融资方式应以债券融资和股权融相结合的融资方式，以规避了政策限制。当其融资金额达到35%以上，便可以使用信托融资。从而进一步扩大发地产企业的融资金额。

　　　　(2)建设阶段

　　　　对于房地产企业的建设阶段主要是开发项目的建设和管理以及项目的竣工验收。在这一阶段开发商融资进度要与开发进度相配合，既要满足工程的需要，又不能因过度融资导致资金成本过高。在建设阶段经常会出现建设项目拖延、原材料价格上涨等风险，使得开发项目资金产生不足，应先开发项目的顺利进行。因此，基建垫款是本阶段实际操作中主要资金来源之一，这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。此外，可以选择股票上市融资和债券融资，这种融资方式受政策的影响和限制较少。如果房地产企业信誉较好，也可以利用公司的信誉进行短期担保贷款。

　　　　(3)销售阶段

　　　　对于房地产企业的销售阶段主要是对商品的销售。在这阶段经常会出现贷款利息税升高，购房者拖欠款等现象，使得开发项目投资资金难以顺利收回，直接影响着房地产企业的资金周转。在这一阶段主要的融资方式就是按揭贷款。这也是我国目前使用最多的贷款方式。对于那些一定财产积蓄的购房者可选择住房公积金、抵押贷款，或综合使用以上方式。

　　　　(2)不同房地产开发项目融资方式的选择

　　　　不同类型的开发项目具有自身的特点，因此，不同的开发项目有着不同的融资特点和最佳的融资方式。一般把房地产开发项目分为住宅类和商业类。

　　　　(1)住宅类开发项目

　　　　对于住宅类开发项目主要包括高档住宅、普通住宅和经济适用房。住宅类项目是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅类开发项目主要是开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。首先，高档住宅。高档住宅要求较高设计水

　　　　准，可行性研究和专业设计费用高昂，在开发的准备期融资需求大。一般比较适合的融资途径是夹层融资、信托、项目融资等。其次，普通住宅。融资需求适中，针对这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产企业融资的主要来源，同时也是房地产证券化的主要来源。再次，经济使用房。这一类开发项目地价便宜，其设计一般。融资压力不是很大。而且可以受到国家的优惠政策。主要的融资途径以银行信贷为主，适当的进行夹层融资。

　　　　(2)商业类开发项目

　　　　对于商业类开发项目主要包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各商业类开发项目主要是开发商进行开发并持有，以出租获取回报为主，产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更旺盛。主要的融资方式可以选择联合开发、短期融资券、海外基金等。联合开发可以帮助多数从住宅开发转过来的商业地产开发商，可以实现优势互补，帮助企业顺利转型。短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目，保证项目开发期间获得稳定的资金流。海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。

　　　　(3)不同规模房地产企业的融资方式选择

　　　　由于资产规模不同，其自有资金的多少，承受的融资成本也不相同，因此，对于不同规模的房地产企业，应采取不同的融资策略，选取适合自己的融资方式。

　　　　(1)中小企业

　　　　一般中小企业自有资金少，承接项目不大但融资需求大，可以承受融资成本不高。对于这类房地产企业应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、工程转包融资不被大型企业垄断的方式进行融资。

　　　　(2)实力雄厚的大企业

　　　　一般实力雄厚的大企业自有资金多，承接项目多而且大，融资需求大，可以承受融资成本也较高。对于这种房地产企业几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。

　　　　第五章结论

　　　　房地产业是我国国民经济发展的主要支柱产业之一，改革开放以来，房地产融资伴随房地产业的复苏有了一定发展，而且在品种和体系上逐步得到培育和完善。本文在分析我国房地产企业的融资方式现状的基础上，看到了我国房地产企业融资困难的问题。

　　本文通过对于房地产贷款、房地产上市融资、房地产债券融资、房地产基金以及一些新型的创新的分析，认为应该大力发展房地产直接融资，逐步发展房地产投资基金，同时借鉴海外经验，加强对于国外不断创新的房地产融资手段进行学习;同时根据我国经济发展的自身特点，来不断完善我们的间接融资方式。

　　参考文献

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