房地产高级财务管理论文
房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理工作水平。下面是小编为大家精心推荐的房地产高级财务管理论文，希望能够对您有所帮助。
房地产高级财务管理论文篇一
房地产企业财务管理工作浅析
[摘 要]房地产行业产业链长,投资周期长,不确定性和风险程度较高。面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理工作水平。本文就如何加强房地产企业的财务管理工作从强化预算水平、做好资金管理和财务控制、做好税务管理等七个方面做了详细的阐述。
[关键词]财务管理 房地产企业 税务管理
财务管理是指企业为实现良好的经济效益,在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等一系列企业经济活动过程中管理工作的全称,其主要特点是对企业生产和再生产过程中的价值运动进行的管理,是一项综合性很强的管理工作。
企业财务管理是企业管理的重要组成部分,渗透到企业的各个领域、各个环节之中;是企业经营风险控制的重要手段,是企业经营成果的评判标准,是经营管理者日常决策的普遍依据。财务管理的水平,决定了企业的视力范围和视线长度,决定了企业对风险的可预见性和可控制性。当前财务管理一般存在两个误区:一是把财务管理简单化,仿佛财务管理只是财务部门的事,忽视其整体管理职能;二是财务部门完全听命于“老板”,忽视财务管理自身的规律性与相对的独立性。房地产企业做好财务管理工作,要从以下七个方面入手:
(一)强化公司的预算管理水平
作为房产公司财务责任人,要充分了解和利用好各种财务管理环境,组织和参与好投资、筹资、资金营运及分配活动等财务活动,积极处理好各种财务关系。
全面预算管理是一种全方位、全过程和全员的整合性管理系统,对与企业存续相关的投资活动、经营活动和财务活动的未来情况进行预期并控制的管理行为,它具有全面的控制和约束力,不仅仅是一种管理制度和控制方略,更是一种管理理念。
要强化全面预算的刚性,把它当成公司的宪法来执行,当成公司的一种战略来重视,明白全面预算对公司长久发展的重要意义,让公司上到公司领导、下至普通员工都参与到全面预算的编制、评审、执行、分析、调整、考核的全过程中,自觉地服从全面预算的管理。主要从组织保障以及制度保障进行控制:
1、 组织保障:从组织结构入手,构建组织管理体系,对预算指标层层分解,明确管理职能,对各种机构职能做出详细规定,以保证预算的严肃性和权威性。
2 制度保障:要明确财务计划流程,健全财务管理制度和绩效激励与约束机制。建立财务管理流程,使之符合企业总体战略与运营规划流程,结合企业战略规划,使预算管理具有前瞻性,既全面又有操作型。
(二)做好资金管理和财务控制
资金管理主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理。
资金管理要结合房地产项目开发的不同阶段开展,在项目初期,要根据项目的开发计划做好资金计划,及时向股东方申请项目推进所需的资金,同时做好项目融资的各项准备工作,尽量开拓一些新的融资渠道;当项目具备四证条件开工时,获得融资资金,并做好贷后管理,合理调配资金;当项目开盘以后,要协助销售部门做好银行与客户之间的衔接工作,加速应收款的回笼;在项目后期,要根据项目结算的需要做好资金计划,安排好各项资金的支付。
制订资金计划要充分尊重各业务部门的意见,在数据整合以后,结合公司的实际情况、项目开发的进度、资金来源进行分析,提出调整意见并与相关部门进行沟通,达到收支平衡后报公司领导审批,经过审批的资金计划要严格执行,控制特批次数及金额。
(三)做好税务管理
税务管理是企业的一项重要经济活动。企业要持续发展,对税收加强重视和管理势在必行。
项目公司财务人员要学习和熟悉各种税收法律法规政策,按时进行各税种纳税申报,用足用好税法,合理合法纳税,争取各种可能的税收优惠政策,适当开展项目的税务筹划,规避税务风险,积极应对各项税务审计及检查工作,尽量避免发生不必要的损失,实现税收收益最大化。
(四)制定和强化内部控制制度
内部控制制度是单位的管理人员为达到管理目标而采用的组织计划和全部方法与程序,在尽可能实行的范围内保证其业务经营的顺序和有效性,包括严格遵守管理政策,保护资产,预防和揭发舞弊和错误,保持准确和完整的会计记录,以及适时编制可靠的财务资料。
项目公司的制度包括财务管理制度、综管制度、人力制度、工程管理制度、成本管理制度等。企业要用制度来规范和约束每一个人的行为和语言,并严格执行,降低不确定性和交易成本、促进公司的运营效率。
(五)加强和规范会计基础工作
万丈高楼平地起,要提升财务管理水平就必须有扎实规范的会计基础工作。会计基础工作包括现金的使用和保管、银行存款的使用和安全、银行账户的开立和销户、固定资产的登记和盘点、发票的开具和保管、收据的开具和保管、财务印签的保管和使用、合同的审核和登记、费用的审批和清算、会计档案的整理和保管、付款的流程、月末的结账流程、工资的支付流程、往来款的核对和清理、备用金的出借和催收、纳税申报的及时和准确等。
(六)加快推进会计信息化建设,提高会计信息质量
完善现有财务软件设置和企业会计准则账套的使用,编制详实可行的操作手册,加强软件使用的培训,提高工作效率。
实现全面预算模块上线运行,方便全面预算的上报、评审、修订、批复、分析、评价和考核。
(七)提高财务系统的执行力
企业的执行力决定企业竞争力,执行力是将长期战略一步步落到实处的能力。执行力是企业成功的一个必要条件,企业的成功离不开好的执行力,当企业的战略方向已经或基本确定,这时候执行力就变得最为关键。战略与执行就好比是理论与实践的关系,理论给予实践方向性指导,而实践可以用来检验和修正理论,一个基业常青的企业一定是一个战略与执行相长的企业。
财务人员应尽可能早的介入到项目公司运营过程中,财务负责人要重视团队的建设和团队精神的培养,通过各种途径、方式方法来增强财务部门的团队意识,调动这个集体中的每个人的积极性和主动性,使他们为了共同的目标,发挥各自的能力,提高团队执行力,充分发挥团队的合力达到最好的结果。
房地产高级财务管理论文篇二
房地产开发项目的财务管理
摘要：房地产开发属于资金密集型行业，资金投入量大且回收周期长，财务管理作为企业管理的一项重要工作，帮助企业做出正确的投资决策、科学管理成本和现金流，从而提高企业的抗风险能力，是现代房地产开发企业应当高度重视的工作。本文描述了房地产开发项目财务管理的重要性以及财务管理工作中尚存在的问题，并提出了财务管理工作的优化措施。
关键词：房地产企业 财务管理 问题 措施
财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投入量大，回收周期长，财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后，房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈，为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。
一、房地产开发项目财务管理的重要性
(一)引导正确的投资决策
房地产开发项目多为重大投资项目，投资风险较高，在选择投资项目时，客观的财务分析和预测是项目可行性研究的核心内容，对投资决策起着非常重要的作用。
(二)保持安全的资本结构
房地产开发属于资金密集型行业，资金投入量大，科学合理的融资渠道和资本结构是保证企业长久发展的基础。
(三)保证资金的科学管理
房地产项目开发周期长，资金成本高，在项目全生命周期中巧妙安排营运资金的使用，可以提高资金使用效率，降低资金使用成本。
二、房地产开发项目财务管理工作中存在的问题
(一)投资前财务风险揭示不足
房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素，例如国家的宏观政策等;同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。
(二)筹资方式单一
目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一，即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格，银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。
(三)疏于现金流管理
房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数，过度投入;自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。
(四)财务预算管理流于形式
全面预算管理越来越被企业所采纳，但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算，但在预算执行过程中控制力度薄弱，预算执行缺乏刚性，预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。
(五)税务筹划观念淡薄
与其他行业相比，房地产开发行业税负较重，因此投资立项前进行税收筹划就显得非常重要。中国的房地产开发企业经历了一个较长时期的高速、高利润率发展时期，在高速发展和高利润的条件下，很多企业忽视了税务筹划工作。随着房地产宏观调控政策逐步发挥作用，房地产行业利润空间已逐渐减小，在这样的情况下，如果仍然对税负进行粗放管理，企业就不能通过合法合理减少税负来增加利润。
三、房地产开发项目财务管理工作的优化措施
(一)建立风险评估系统，充分揭示项目风险
房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高对政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中;除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分，项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时，会使企业实际投资成果达不到预期，甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数，减少因财务分析人员对风险的个人偏好不同而导致不同人员的财务分析数据偏差太大，而使得分析结果失去可采纳性。
(二)拓展融资渠道，提高资金链抗风险能力
首先，积极发掘内部融资的潜力，房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率，降低资金成本。
其次，开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。为了能够顺利及时地取得开发贷款，开发企业应在项目拿地之初就开始与拟合作银行接触，在项目开发活动推进的过程中与拟合作银行商谈贷款的方式和条件，在项目满足开发贷款放款条件的同时争取准备好所有贷款所需的资料，尽量使得工程款支出与银行放款能够同步，这样可以使企业自有资金占用量减少，降低资金短缺风险。
再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件，企业一旦不能取得银行贷款，应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中，会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能;在满足条件的情况下发行公司债券;发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权;通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前，中国民间资金丰厚而投资渠道有限，房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小;自持资产规模较大的房地产公司，可以利用自持资产设立基金，亦或将自持资产打包上市筹集资金，一旦成功，可以募集到的资金数目非常可观。 (三)实施全面预算管理
房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度，在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中，预算管理同时还起着考核依据的作用。
(四)利用税法优惠政策进行税务筹划
大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视，往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税，企业研究税法的相关规定，通过税收筹划，可以合法减少税负，增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除，否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除，企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回，在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。
(五)开展项目后评估工作，建立经验教训案例库
开发项目经济效益是后评估工作中一项重要的内容，而经济效益也反映出企业对于开发项目的财务管理的成果，开展后评估工作，可以全面总结项目开发过程中各项活动执行的效果，企业可以根据评估结果，建立一套按照项目类型分类的案例库，以备后来的类似项目借鉴，已有的经验和教训可以帮助新项目节约时间和经济成本，避免重走弯路。
一个企业在风云变幻的商场上生存会面临各方面的风险，但最凶险的莫过于资金链断裂的风险。资金链的正常运转就像身体中的血液循环，资金链断裂就像血液循环中断，即便企业是再高大的巨人，血液循环中断也难以生存，而财务管理是确保资金链健康的重要手段。因此，在实际工作中，企业应高度重视财务管理工作，通过完善的财务管理控制体系使企业能够更好地适应千变万化的外部环境。
参考文献：
[1]刘成高.中国房地产业可持续发展研究[M].成都：西南财经大学出版社，2008
[2]王淑敏.财务管理体系设计全案[M].北京：人民邮电出版社，2012
[3]余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制[M].北京：机械工业出版社，2011
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