2016房地产展望
由于地价持续上升，中资开发商毛利率持续下滑，2016-2018年盈利可见度低。2016房地产又有哪些新展望呢?小编带你一起来看看。
开发商的商业模式转型前景较不明确，我们认为物流地产、教育、养老地产、医院等新业务在未来3年内不能成为开发商的主要利润增长点。
行业仍处于整合期，国企背景的开发商在土地储备和融资成本方面有明显竞争优势。未来10年内，我们认为缺乏优质土地储备和低成本融资渠道的民企开发商将被迫退出市场
2016年3—6月份房地产展期预测：
未来3-6个月主要看点：一线城市的开发商可望通过并购、资产注入或项目出售释放资产价值。据我们统计，由于需求旺盛及房价不断增长，一线城市的土地价格在过去4年中年均增长20%以上，由于土地稀缺，我们预测该类城市的地价在2016-2018年仍将持续增长。我们看好在一线城市拥有优质土地储备的开发商，因为该类开发商可通过各种资产相关的交易，如并购、母公司注资和项目出售等方式实现资产重估，提升股价的估值水平。
估值分析：由于毛利率持续下滑，缺乏盈利可见度，香港上市的中资开发商估值水平处于近4年的偏低水平。中资开发商龙头中国海外和华润置地的2015年P/B估值约为1.0倍，其他开发商的2015年P/B估值约为0.3x-0.8x。由于中资地产行业处于转型期，前景不确定，我们认为目前行业的估值合理。投资者只能精选个股。
投资策略：看好在一线城市拥有优质土地储备的国企背景开发商及投资物业运营商。由于中资开发商盈利可见度低，我们认为资产价值低估的国企背景开发商更具投资价值。由于一线城市的土地价格持续上升，我们看好一线城市国企开发商及有稳定租金收入的投资物业运营商。
越秀地产(123HK，买入)：公司是广州市ZF旗下主要住宅开发商，在广州拥有300万平米的优质土地储备。目前股价相对2016年NBV有70%的折让。新管理层计划于2017年底前恢复公司盈利增长，并通过更多资产交易实现股票的价值重估。我们预期公司盈利于2016、2017年分别增长7%、32%，目标价为1.7港元，相当于0.6倍的2016年预测NBV。
越秀房产基金(405HK，买入)：公司在广州及上海CBD区域拥有7处优质收租物业，包括广州国际金融中心这一地标项目。计入新收购的上海宏嘉大厦因素，我们预期每股分红在2016至18年平均增长5%。公司股票息率在7%以上，盈利稳定，而目前股价相对2016年NBV值有30%折让，价值低估，我们的目标价为5.9港元，相当于1倍的2016年预测NBV值。
上行风险：中资开发商2016年中期盈利增长或超过市场预期。
下行风险：人民币持续贬值将带来汇兑损失;一线城市房价及地价高企，有一定泡沫因素。
由于地价持续上升，中资开发商毛利率持续下滑，2016-2018年盈利可见度低。
开发商的商业模式转型前景较不明确，我们认为物流地产、教育、养老地产、医院等新业务在未来3年内不能成为开发商的主要利润增长点。
行业仍处于整合期，国企背景的开发商在土地储备和融资成本方面有明显竞争优势。未来10年内，我们认为缺乏优质土地储备和低成本融资渠道的民企开发商将被迫退出市场。
未来3-6个月主要看点：一线城市的开发商可望通过并购、资产注入或项目出售释放资产价值。据我们统计，由于需求旺盛及房价不断增长，一线城市的土地价格在过去4年中年均增长20%以上，由于土地稀缺，我们预测该类城市的地价在2016-2018年仍将持续增长。我们看好在一线城市拥有优质土地储备的开发商，因为该类开发商可通过各种资产相关的交易，如并购、母公司注资和项目出售等方式实现资产重估，提升股价的估值水平。
案例1：2012年5月底，越秀地产(123HK，买入)及越秀房产基金(405HK，买入)联合宣布，越秀地产将旗下广州国际金融中心注入越秀房产基金。交易对应的物业作价为人民币134.40亿元，其最新的评估值约人民币153.70亿元。受此次资产交易推动，越秀地产股价从2012年6月初的1.9港元上升44%至2.73港元(2013年1月)。
案例2：2015年12月，深圳控股(604HK，持有)，获母公司深业集团将深圳黄贝岭项目注入，交易对应的物业作价为人民币19亿元。受此次资产交易推动，深圳控股股价从2015年9月初的2.6港元上升36%至3.53港元(2015年12月)。
估值分析：由于毛利率持续下滑，缺乏盈利可见度，香港上市的中资开发商估值水平处于近4年的偏低水平。中资开发商龙头中国海外和华润置地的2015年P/B估值约为1.0倍，其他开发商的2015年P/B估值约为0.3x-0.8x。由于中资地产行业处于转型期，前景不确定，我们认为目前行业的估值合理。投资者只能精选个股。
投资策略：看好在一线城市拥有优质土地储备的国企背景开发商及投资物业运营商。由于中资开发商盈利可见度低，我们认为资产价值低估的国企背景开发商更具投资价值。由于一线城市的土地价格持续上升，我们看好一线城市国企开发商及有稳定租金收入的投资物业运营商。
越秀地产(123HK，买入)：公司是广州市ZF旗下主要住宅开发商，在广州拥有300万平米的优质土地储备，并控股越秀房产基金。目前股价相对2016年NBV有70%的折让。新管理层计划于2017年底前恢复公司盈利增长，并通过更多资产交易实现股票的价值重估。我们预期公司盈利于2016、2017年分别增长7%、32%，目标价为1.7港元，相当于0.6倍的2016年预测NBV。
越秀房产基金(405HK，买入)：公司在广州及上海CBD区域拥有7处优质收租物业，包括广州国际金融中心这一地标项目。计入新收购的上海宏嘉大厦因素，我们预期每股分红在2016至18年平均增长5%。公司股票息率在7%以上，盈利稳定，而目前股价相对2016年NBV值有30%折让，价值低估，我们的目标价为5.9港元，相当于1倍的2016年预测NBV值。
公司是广州市ZF旗下主要住宅开发商，在广州拥有300万平米的优质土地储备，并控股越秀房产基金(405HK，买入)。目前股价相对2016年NBV有70%的折让。
新管理层计划于2017年底前恢复公司盈利增长，并通过更多资产交易实现股票的价值重估。
我们预期公司盈利于2016、2017年分别增长7%、32%，目标价为1.7港元，相当于0.6倍的2016年预测NBV。
公司在广州及上海CBD区域拥有7处优质收租物业，包括广州国际金融中心这一地标项目。计入新收购的上海宏嘉大厦因素，我们预期每股分红在2016至2018年平均增长5%。
公司股票息率在7%以上，盈利稳定，而目前股价相对2016年NBV值有30%的折让，价值低估，我们的目标价为5.9港元，相当于1倍的2016年预测NBV值。
以报告发布日后12个月内公司股价的涨跌幅相对同期恒生指数的涨跌幅为基准。
买入：预期公司股价表现强于恒生指数15%以上
增持：预期公司股价表现强于恒生指数5-15%
持有：预期公司股价表现相对恒生指数的变动幅度介于-5%和+5%之间
减持：预期公司股价表现弱于恒生指数5%以上
以报告发布日后12个月内行业股价的涨跌幅相对同期恒生指数的涨跌幅为基准。
正面：预期行业将跑赢恒生指数10%或以上
中性：预期行业相对恒生指数的变动幅度介于-10%和+10%之间
谨慎：预期行业将跑输恒生指数10%或以上
