北京房地产市场总结怎么写

　　总体市场表现与我们年初判断的“谨慎乐观”基本相符，市场从数据上显现出了非常乐观的行情。小编给大家分享了相关的总结。希望对你有帮助。

　　一、政策走势：调控地方分化 市场保障并行

　　十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。从2013年下半年的政策走势来看，调控的决策权已经下放到地方，调控手段摆脱全国一刀切，根据城市特性产生分化。另外，与前几轮调控着力于需求面的抑制不同，新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设。2013年12月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障与调控放在并重位置，一方面继续强调住房保障的重要性，另一方面重提了调控。2013年部分热点城市房价持续上涨，在长效机制尚未确立前，2014年楼市宏观调控仍将进行。

　　1、楼市调控分化 各地因地制宜

　　2013年2月20日中央时隔两年再度发文，“国五条”的出台也成为上一届政府对于房地产调控祭出的最后一步棋。从“国五条”细则内容来看，除二手住宅交易严格按转让所得的20%计征个税外，其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了2012年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。对此，新一届政府摈弃了过去10年中央统一发文的调控模式，一方面对房价快速上涨的城市展开针对性约谈，另一方面将调控的决策权下放至地方政府。随后，2013年10月起四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约17个一二线城市(见图1-1)收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。

　　上述调控升级的17个城市全部处于10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市范围内，另外3个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市，成为了调控收紧最严厉的城市，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。与此同时，今年以来市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。可见，地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，2014年各地将因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调。

　　　2、信贷环境趋紧 购房成本走高

　　信贷环境的变化对市场影响举足轻重，即便是受到政策鼓励的首套自住需求，也不得不面对流动性紧张及资金价格上涨带来的房贷利率走高。2011年末起央行三次下调存款准备金率、两次降息(见图1-2)，且2012年6月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮1.1倍回落至8.5折优惠。

　　然而，2013年6月的银行“钱慌”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准。事实上，银行体系外的资金利率以各种金融创新之名被提升，同时正规市场(如SHIBOR)中的利率水平也显著提高，因此2014年年初即使延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。

　　对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。

　　房企融资方面，房地产企业再融资开闸在即。2010年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。今年8月1日，新湖中宝率先发布定增预案，拟募资约55亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，随后房企再融资开闸预期重燃引起近40家房企跟进。截至目前，近10家房企的再融资方案通过了国土部审查，有望在2014年年初通过证监会核准，房企融资环境获得进一步改善。而再融资重启并不意味着政府将放松调控，其目的是鼓励房企加快开发，尤其是普通商品住房的开发，增加市场有效供应。

　　3、房产税待立法 短期内难落地

　　十八届三中全会定局改革走向，全面深化改革公报中多项决定涉及房地产业健康发展与长效机制的建立。房产税征收作为楼市调控的长效机制之一一度被寄予厚望，三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，明确立法的重要性，表明了出于对私有产权的尊重，房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推行将是一件审慎及渐进的工程，短期内全面实施的可能性并不具备。另外，“房地产税”与“房产税”一字之差，也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种的整合优化，旨在逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰，任重道远。

　　4、土地流转试点启动 小产权房严遭打击

　　本届三中全会用词较多地阐述了打破土地二元结构，实现农地入市流转的决心。近期多地试点城市农地内部流转和开发经营权的开放，无疑将有利农村闲置土地的盘活以及集约高效利用。相比现行调控政策的调整，土改的推进将对房地产市场产生更深远与实质性的影响。然而，鉴于土地问题的复杂性，真正实现农地入市的全面开放颇具难度。首先，相关法律有待修正;土地确权与历史遗留问题需得到清理;农地入市规模、流转模式等需深入探索。但不容置疑，接下来各地将继续开启大规模的土地改革试点。

　　值得注意的是，中央目前仍强调“小产权房”的非法性。三中全会《决定》中“城乡统一的建设用地市场”的表述使得市场对“小产权房”转正的预期大大加强，随后引发两部委对“小产权房”的紧急叫停与严厉打击。多地对违法项目进行查处，杀鸡儆猴，严防新增“小产权房”的产生。但由于“小产权房”拥有巨大存量，使政策长期陷入进退两难局面。“小产权房”产生的本质原因是我国二元的土地制度造成的利益差，真正杜绝小产权房还要依赖土地改革进程消除利益壁垒。可以确定的是，短期内“小产权房”还不具备转正条件。

　　5、城镇化方兴未艾 户籍改革加速步伐

　　土地制度改革试点的大规模开启将为城镇化建设奠定基础，未来城镇化的一揽子推进工作将陆续展开，而首当其冲的必然是户籍改革的加快推进，只有解决了和户籍挂钩的各类资源的均衡，才有可能从制度上促进城乡人员和资源流动。从近期各地实际操作来看，户改已取得阶段性进展，日趋宽松的户籍政策无疑将刺激更多需求向城市涌入，繁荣当地的房地产市场。相对而言，大城市由于人口向心力大，需要控制其合理的人口承载量，户籍政策的开放仍然谨慎，需分步推进。

　　二、北京市场政策：

　　2013年年初国务院再次发布楼市调控五项举措，随之各地纷纷出台细则版法规，北京是落地力度最重的城市。从设定房价调控目标、售房所得20%缴个税、限房价竞地价等多个方面再度收紧调控，由此，新一轮的调控周期开启。此轮调控仍是以打压供需双方为主要手段，而并非疏导为主，从短期来看或将实现控制量价的目的，但是难以长效保持房地产市场的健康稳定发展。

　　“北京市新建商品房的售价将接受政府指导，新开盘项目报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证”

　　“限价令”的发布在短期内确实对于市场起到了一定的震慑作用，但市场很快消化，各类精装修、车位等捆绑销售方式层出不穷，项目实际销售价格仍在不断攀升当中。

　　由于“限价令”政策并未达到其预期效果，2013年10月份，北京市再次发布继续收紧调控的“新京七条”，再次强调严查变相涨价项目，并且在而后的住建委“闭门会议”中传出两项精神，一是对于出现涨价情况的楼盘不予发放预售许可证;二是单价4万元以上的项目年底前不再发放预售许可证。中原地产认为，因为这两条新规的强制作用，再加上市场主体未来预期的变化，使得2013年年底房价过快上涨的势头被抑制，开始进入较为平稳上升的阶段。

　　三、北京国五条细则与限房价、竞地价

　　1：认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。

　　相比之前的新建普通住房中包括了保障房，新的目标中定位新建商品住房。用统计手段达成目标的难度加大。而当下2013年前几个月房价明显上涨的情况下，想完成房价与去年平稳的目标只有2个办法，第一是房价下调，第二是有部分房价下调。

　　在当下整体市场情况下，用明显低于市场价格的限价房入市，平抑价格上涨是最容易达成调控目标的办法。

　　2：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　在政策文件中明确提及了将改变住房供应体系。将自住改善商品住房纳入限价房序列。

　　3：北京市公布了2013年国有建设用地供应计划，在总量5650公顷的土地供应中，住宅用地为1650公顷，其中保障性住房和中小套型住宅用地合计达1170公顷，占比超过七成，值得一提的是，本次供地计划中首次单独列出了370公顷的中小套型普通商品住宅用地的供应指标，占比达到了22.4%。

　　4：4月10日，北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播。他表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，将很快出台。这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。

　　大规模的限房价、竞地价将改变楼市调控机制

　　中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住问题。商品房解决其他需求。

　　但目前整体市场上，虽然经过几年的大规模保障房建设。但整体保障房的供应量依然低于实际需求。而且政府压力非常大。

　　这种模式更多是香港的楼市供应模式。保障房由政府主导建设，内循环。

　　但这种模式需要大量的财力，而难以解决高房价问题。

　　逐渐的新的可能性模式出现了——新加坡模式

　　1：对保障房建设根据收入水平进行分类管理

　　保障房建设应根据当地和家庭收入水平进行分类建设。大体可以分为租赁房和限价商品房两类，以限价商品房为主，租赁的廉租房和公租房为辅。租赁房只给那些没有能力进行20年-30年分期付款的家庭、个人使用，限价商品房只允许中低收入家庭尤其是低收入家庭购买，且必须分期付款。中高以上的收入家庭必须从市场购买住房或租赁住房。

　　2：保障房必须住满五年后才可以出售，房价上涨部分政府获益60%，其余给个人和家庭，个人可以申请购买更大的限价商品房。

　　这种模式叠加北京等城市的现状，可以做到，解决现在夹心层的居住问题。

　　以后北京的可能发展模式是：

　　10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的无产权的公租房中。收入改善后可以购买限价商品房。

　　30%的中等收入人群，购买政府提供的有产权的限价商品房中，如果收入上涨，需要改善居住条件，出售物业后，溢价与政府分享。

　　其他人群依然在商品房市场解决需求。

　　空气、环境、水、能源、教育、医疗等资源都已经证明了北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口容纳能力已经到了极限。

　　虽然土地财政并没有改变，但对于现在的一线城市来说，多卖一块地，增加的财政收入已经不一定能够弥补财政需要因为增加的这部分人口的环境治理、能源补贴等方面的支出。

　　所以三元制的土地出让模式是必须之举。

　　四、这样的意义：

　　第一：政府在当下完全承担了高房价的负面，但土地出让后的溢价利润实际大部分并非政府获取，以北京为例，楼面价超过1万的住宅类地块，历史来只有50块。虽然最近几年土地市场有部分高价地。但很多人没有看到的是，整体市场都在看中高价地定价销售。而且政府及时低价出让部分地块，最后卖房的价格依然是市场价格。

　　而三元制可以很好的解决土地升值再收益问题，政府也可以有持续的收益提供公共服务。

　　第二：解决好高房价，可以大量提供中低价房源

　　第三：缓和房价压力，稀释高房价影响。

　　北京作为落地国五条力度最严格的城市，目前来看，政策还未全面出台，对市场的影响还在持续。