房地产成本案例分析(2)
前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：
(1) 道路工程费：小区内道路铺设费。
(2) 供电工程费：变(配)电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供(配)电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。
(3) 给排水工程费：自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。
(5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。
(6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。
(7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。
(8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。
(9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出;绿地建设费。
(10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。
(11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：
(1) 土建工程费
① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。
② 主体工程费：即土建结构工程费(含地下室部分)。
③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(2) 安装工程费
① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。
② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。
③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。
④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。
⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。
⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。
⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。
⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。
⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
(3) 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(4) 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
(5) 其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中)，现场垃圾清运费、工程保险费等。
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：
(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
开发间接费
指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：
(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
(2) 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
(3) 固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。
(4) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(5) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
(6) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。
4-3 开发企业期间费用的开支范围为：
营业费用
指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：
(1) 已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。
(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。
(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。
(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。
管理费用
指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：
(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。
(2) 工会经费和职工教育经费。
(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。
(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。
(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。
(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。
(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。
(8) 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等
(9) 租金：包括房屋租金、车库租金等。
(10) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。
财务费用
指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出(减去利息资本化部分)、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。
会计科目与帐簿设置
5-1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
5-2 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
应预提的费用一般包括：配套设施费;与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用;租金;保险金;借款利息;修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。
费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。
配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：
范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。
条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋，后建配套设施。
依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。
计算方法：
某成本核算对象应 该项开发产品预算 配套设施费
预提的配套设施费 成本(或计划成本) 预 提 率
配套设施 该配套设施的预算成本(或计划成本 = -------------------------------- *100%
费预提率 应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本(或计划成本)
式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。
5-4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
房地产成本案例分析：房地产成本核算科目明细表
一级科目
二级科目
三级科目
四级科目
五级科目
备注
开发成本
各项目
各成本核算对象
土地征用及拆迁补偿费
按前述明细
完工转开发产品
(各住宅小区、配套设施)
前期工程费
同上
基础设施费
同上
建筑安装工程费
同上
配套设施费
同上
开发间接费
自一级科目
待分摊征地及拆迁补偿费
按前述明细
开发间接费转入
待分摊前期工程费
同上
待分摊基础设施费
同上
待分摊配套设施费
同上
开发间接费
各项目
工资及附加费
定期转入开发成本
有关部门
办公费用
差旅交通费
修理费
通讯费
周转房摊销
利息并借款费用
质量检验费
物业管理基金
其他
开发产品
项目名称
成本核算对象
设置面积或套数的数量金额帐
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