融资融券交易预警/平仓机制

　　本文在简要分析融资融券交易预警/平仓机制及其产生机理的基础上，对预警/平仓机制在房地产融资中的应用以及相应的注意事项做简要分析。下面由小编与大家分享，希望你们喜欢!欢迎阅读!

　　一.

　　融资融券交易中的预警/平仓机制

　　按照《上海证券交易所融资融券交易实施细则》的规定，融资融券交易采取预警/平仓机制：客户维持担保比例低于130%的，应在两个交易日内追加保证金，以使得维持担保比例不低于150%，即维持担保比例低于130%为预警;客户未在两个交易日内追加保证金以达到150%的，证券公司将采取强制平仓措施，处分客户保证金，提前受偿。

　　二.

　　融资融券交易采取预警/平仓机制的机理

　　银行贷款等传统的融资方式，债务人的第一还款来源主要是其生产经营所产生的现金流;担保物一是作为防止债务人进一步融资以增大其财务风险的控制手段(设定担保后，其就难以以该担保物进一步融资)，二是作为第二还款来源，并且是增大债务人违约成本的一种手段，而不是第一还款来源，债权人也没有必要过于关注其价值的变化。当然，由于抵押物大多为房屋、土地等实物，其价值在一定期限内不会有太大变化，且其公允价值的取得不如上市交易的证券那样便利，也难以实时监控抵押物的价值变化，并设定相应的预警/平仓指标。另外，现行法律也不允许债权人自主处置尚处于担保人名下的担保物。

　　与此相反，融资融券交易，其第一还款来源就是作为保证金的货币资金及证券进行证券交易所产生的，其价值是否充足对于确保债权至为关键。其次，受证券价值波动的影响，因融券所产生的债权额及作为担保品的证券价值变动都比较大，需要随时掌握担保品对主债权的覆盖程度，同时，也能够计算出担保品对主债权的覆盖程度。另外，保证金证券存放于以证券公司名义开立的信用证券账户中，也为证券公司处分保证金证券提供了可能。

　　三.

　　房地产融资引入预警/平仓机制的必要性

　　一是与融资融券交易一样，债务人的还款来源主要是作为抵押物的房地产项目的销售收入本身，除此之外，一般没有其他还款来源。如果不密切跟踪抵押物价值变化情况，并在不足时及时采取措施，债权人的债权可能就得不到保障。

　　二是以信托计划、资产管理计划为房地产项目提供融资的，一旦信托计划、资产管理计划到期，融资方未能按期还款的，在目前的形势下，作为管理机构的信托公司、证券公司等机构可能会需要以自有资金刚性兑付。如果根据房地产项目销售的回款情况，设计相应的预警/平仓机制，就可能会避免刚性兑付的发生。

　　四.

　　房地产融资预警/平仓机制具体设计及控制要点

　　(一)具体设计

　　根据融资资金的回收要求以及房地产项目的销售进度，确定项目销售回款的进度，并进一步确定相应的预警线及平仓线。与融资融券的预警/平仓线以维持担保比例来设定不同，房地产项目的预警/平仓线是项目销售回款的进度，按照不同的时间进度，设置多个预警/平仓线。比如说，3个月回款30%、6个月回款60%、9个月回款90%、10个月回款100%。在相应的时点销售进度未达到前述预警线的，给予融资方一个月宽限期，由其采取降价等措施以达到。宽限期满仍不能达到的(平仓线)，债权人掌控项目销售，采取进一步降价等方式对项目进行处置，以达到相应的销售进度。

　　(二)控制要点

　　一是确保项目未来销售回款对融资有足够的覆盖，为预警/平仓留足空间。要确保在抵押物的价值触及预警/平仓线后仍有较大的空间能够覆盖融资款项。目前，信托等产品对房地产融资的抵押率可能低至4折，就非常可行。

　　二是从机制上保证能够对房地产项目进行控制。比如融资款项以股权投资的形式进入项目公司，并通过更换法定代表人、修改公司章程等方式，确保出资方能够掌控项目公司的公章、法定代表人印鉴等。这样，一旦触及平仓线，出资方就可以利用所掌控的项目公司公章、法定代表人印鉴，进一步掌控项目的销售、处置。

　　三是控制项目的销售回款。融资的还款来源为销售回款，控制销售回款自然是无比重要。具体的方式可以是与预售资金监管、掌控项目公司财务印鉴等多种方式。