房地产项目投资成本利润分析
房地产行业利润率下滑已经是不争的事实，但低到如此地步还是让人大跌眼镜。为什么呢?下面学习啦小编整理了相关资料分享给大家，欢迎阅读！
房地产项目投资成本利润分析
近几年，除很多个人投资投机房产外，很多企业不管原先经营何种主业，也抽出资金投入房地产开发领域。回顾总结，很多企业家庆幸正确决策，收获颇丰。但至今房地产行业利润云遮雾绕，外界猜测莫衷一是。几年前，国家统计局曾公布房地产行业利润率不到10%，主要房地产公司自己宣称10%左右，有人测算是25%左右，也有人称50%以上。从上市公司财务报表分析，除万科近几年毛利率40%左右，净利率10%左右外，绝大多数企业毛利率在50%以上，净利率15%以上。但对很多为单个项目成立的房地产公司而言，充分利用信贷金融杠杆，动用的自有资金有限，实际利润率会非常高。当然，实际利润率究竟如何，只有房地产企业核心人员知道。
该项目位于三线城市，计划二至三年完成。由于我国房地产产业链已经非常成熟完整，设计、建筑、安装、市场、销售都可以通过外包和委托方式实现，在项目销售前除土地成本及部分税收外，实际出资很少，也不需要成立较大的管理或销售团队。从上表可以算出，土地成本占销售比为33.1%;建安成本为21.2% ，较高，建筑商要垫资;税收成本7.7% (不含所得税)，其中土地增值税没有也按累进税率征收，按政府核定征收。项目净利润率为24%，但实际利润率会更高，主要是因为：一，企业所得税实缴肯定不会这么高，房地产企业自有对策如销售收入不全部确认等。二，房产另外一个不能说的秘密是拿到土地后修改规划，提高容积率。三，两年以后如房价继续上涨。
如果从资本投资回报率来讲，一种方案是只出资支付土地成本及少量管理成本，投资回报率为 72.6%。另一种方案是出资支付一本的土地成本，其余融资，虽然要支付较高的利息，但投资回报率会达到118.5%。如果上面的实际利润率更高，则实际投资回报率也会更高。这也佐证了为什么那么多企业进入房地产行业。
可以得出结论，在前几年土地成本更低、房价涨幅巨大、金融杠杆更容易的情况下，房地产利润可想而知。即使今日，相比较其它行业，房地产仍然是值得投资的行业。
房地产开发项目投资成本
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本
共有八项：
1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括：
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。
8.开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
(二)开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。
2.销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%;
(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%;
(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。
3.财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
一般情况下资金是自有的，不过也有很多企业是通过银行借款筹集资金的。
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