鹤岗房价为什么这么低
“逃离北上广，我要去鹤岗。轻轻松松买套房，那叫一个爽。”2019年，一首名为《我要去鹤岗》的“神曲”爆火网络。那一年，因为一则“流浪老哥5万元鹤岗买房”的新闻，下面是小编整理的鹤岗房价为什么这么低，希望能够帮助到大家。
鹤岗房价为什么这么低
近几年，“鹤岗”火了，一个东北边陲小城，因为其低廉的房价而火遍大江南北。最开始，是鹤岗公安局招聘警察“送房送车”的新闻吸引了大家的注意力，后来有媒体发现，鹤岗的一套房子几万元、每平米仅千元上下。再后来，鹤岗成了低房价的代名词，只要哪里房价低，就会被冠以“某某省小鹤岗”的别名。最近，又有80后外卖员夫妻在鹤岗三个月全款买房的新闻上了热搜，让人不禁感叹，房价，还是鹤岗的低。
每当人们说起鹤岗房价为什么这么低的时候，总是说因为鹤岗人口流失严重，资源枯竭等等。但是随着第七次人口普查数据公布，我们发现，鹤岗的人口降幅甚至排不到的前二十，在黑龙江省内，都只能排在第十名。
是因为资源枯竭吗?在这份榜单中，同省的七台河市和伊春市与鹤岗同为国家认定的资源枯竭型城市，根据安居客数据显示，伊春市房价在5000元左右，是鹤岗的两倍，七台河市则是3400元，比鹤岗高约一半，而这种差距还是建立在两市GDP规模和人口数量都不及鹤岗的情况下。
既然如此，为什么鹤岗的房价如此之低，低得清新脱俗、低到知名?本期《我不理解》，带你理解一下鹤岗房价为什么这么低。
一句话说结论就是，鹤岗低房价的原因在于棚改。
什么是棚改?简单说，就是将成片的危旧住房、破房烂院等拆除重建，所谓的城中村就是棚户房，是棚改的对象之一。而在鹤岗这种资源枯竭型城市，由于存在大量的煤炭采空区，棚户房尤其多。因此，2008年国家启动了保障性安居工程，开始性的棚改工作。
棚改首先要拆房子，也就需要安置住在棚改房里的居民。安置分为实物安置和货币化安置，实物安置就是拆你一套房子，再给你一套房子，有时甚至不止一套;而货币化安置就是给你钱，让你自己去买房子。
货币化安置直接造就了中国一个著名群体“拆迁户”，因此暴富的人不在少数。由于新房子还未建好，拆迁户们手持巨资但没房子住，相当于在短期内房子供给减少而需求增加了。因此在大多数城市，棚改起到了抬升房价的作用，房企们在这个过程中赚的是盆满钵满。
但是到了鹤岗这里，情况有些不同。鹤岗在棚改过程中几乎不使用货币化安置，也就是说拆迁只补偿房子而不给钱。这造成了房地产市场的供需失衡。
根据鹤岗市“十三五”期间的政府工作报告，鹤岗市在2017年到2020年间，分别新建保障性住房4.1万套、1万套、0.7万套、0.6万套，虽然2016年数据没有公布，但是根据2016年政府工作报告，鹤岗计划在2016年新建城市棚改房3106套，续建7628套;煤矿棚改新建8306套，续建5439套;公共租赁住房续建1861套。由于数据非常具体，因此我们可以推测2016年鹤岗大约新建保障房2.6万套。
将这些数字相加，鹤岗在“十三五”期间一共新建保障房约9万套，这个数据是什么概念呢?
还是用七台河市、伊春市作例子，“十三五”期间，七台河市约新建保障房仅3万套，该市的棚改项目大部分采用货币化安置，如2017年，实物安置4167套，货币化安置19056套，发放购房补贴22.91亿元;伊春市则几乎不再新建保障房，而是采用改造的办法，如2016年改造棚户区1.15万套、农村危房1526户、老旧小区17个，2018年改造棚户区6111户、老旧小区30个。
甚至是广州这个一线城市，“;十三五”期间也仅新建保障房10.32万套。也就是说，鹤岗同期新建的保障房，与广州就差了一万多套。更别提在16年之前的三年，鹤岗还建了6.6万套……
根据鹤岗市第七次人口普查数据，鹤岗平均每个家庭户2.06人，15.6万套房子足够32万人居住，而鹤岗一共也只有89万人。
或许是害怕货币补偿会加速拆迁户们“逃离”鹤岗，又或许是出于对财政支出的谨慎考虑，毕竟七台河市补偿1.9万户居民就花了近23亿，而2020年鹤岗全年财政收入也不过38.8亿。总而言之，鹤岗的棚改项目几乎没有减少当地的房子供给，甚至可能还增加了不少，加上积压已久、卖不出去的商品房，鹤岗的房子实在太多了。
在房子的供需严重失衡的情况下，房子成了人们手中的“负资产”。房租非常低，许多房子只要租户帮交取暖费可以免费住，根本产生不了，而房东们还需要承受房价日益下降的风险，因此人们纷纷以“白菜价”抛售房产，而这种房产就是我们在新闻中看到的那些。
在过去十年里，棚改完成诸多历史使命，如消化房地产库存、拉动内需、对冲经济下行趋势带来的不利影响等，但棚改产生的负面效果也不容忽视。比如，在人口净流入城市，大幅抬升了当地房价，制造了一批“一夜暴富”的群体;而在像鹤岗这样的人口净流出城市，实物安置会让房价暴跌，货币化安置则加重了财政负担。
因此，2019年国家转变政策方向，决定以“旧改”代替“;棚改”。
旧改主要是为老旧小区改造水电气路、加装光纤及电梯，修建停车场等，而彼时需要改造的老旧小区涉及居民上亿人，体量庞大。因此旧改也能起到带动钢铁、水泥、建材等产业发展、拉动内需的作用。
因为旧改不改变房地产市场的供求格局，加之许多人习惯了原来的生活环境，除非把房子拆了否则他们也没有太大动力搬家，因此旧改对于房价的冲击不如棚改般剧烈，甚至对房价还有一点小利空，毕竟旧的房子不拆，就没人买新的房子。
旧改能够拯救鹤岗的房价吗?目前来看很难。鹤岗超低房价的直接原因在于房子盖得太多，归根结底还是因为人口数量和房子数量的不匹配，旧改只是不再盖新房，并不起到消化库存的作用。
但对于鹤岗这种房屋存量已经很庞大的城市来说，消化天量库存本就不是一朝一夕能完成的事情，只要不再继续盖房子、加剧房地产市场扭曲，就已是较好的局面了。
鹤岗房价
“每个人的心中都有一个鹤岗”
10月中旬，来自南京的赵女士只花了1.5万元，就全款在鹤岗买下了一套46平方米的住宅。不仅如此，赵女士还聘请了一位夜班保姆，每天定时打扫卫生、做饭，每个月仅需要支付1000元工资。
紧随其后，来自广东的90后男生“小豪哥(在鹤岗)”带着女友，以4万元全款买下一套70平米度假房的消息也登上了微博热搜。“小豪哥(在鹤岗)”在短视频平台透露，自己早在2年前即定居鹤岗。没有房贷车贷压力的90后小伙，在鹤岗“安静地过着自己平凡幸福的小日子”，“很享受现在的生活”。
在以“白菜价”闻名的鹤岗，这样的房价其实并不稀奇：在短视频平台上，博主们热情地推介着3-5万元一套的住宅，低至1、2万元一套的房源也不在少数，让年轻人心心念念。在鹤岗，年轻人用一二线城市几个月的工资甚至1个月工资即可买下一套属于自己的住宅，也让“鹤岗”成了梦想般的存在。有人感慨地说，“每个人的心中都有一个鹤岗”。
根据全国房价行情网数据，2021年11月，全国310多个城市房价最低的前十个城市中，有6个是东北城市。其中，鹤岗以2000元/平出头的二手房价排名全国倒数第一;时间再往前推移，中国房地产业协会数据显示，2019年3月，在纳入统计的341个城市中，鹤岗以2177元/平方米的平均房价位列倒数第一位。
《华夏时报》记者看到，在诸葛找房、安居等平台上，不乏总价低于10万元的房源。例如，一套位于鹤岗市兴山区东山路岭北小区的44平方米房源，总价2.1万元，均价仅478元/平方米;另一套位于南山区南红旗路的鹿北街13号楼40平米房源，总价2.3万元，单价仅为573元/平方米。若是选择租房，“东兴小区”一套简陋的50平米住宅，月租金仅需180元，令人咋舌。
但需要说明的是，鹤岗也不是遍地都是“白菜”。10月26日，针对外地人到鹤岗白菜价买房的新闻，鹤岗相关部门首次作出回应：鹤岗政务服务中心向媒体强调，“近期咨询移居业务较多，房价没那么低”。
根据诸葛找房、安居客等平台，2022年10月，鹤岗的二手房均价在2137元-3141元。有报道称，当地中介指出，在鹤岗市中心每平米2000元至3000元才是正常价格，热门地段的学区房则是每平米4000元以上。在购房平台上，《华夏时报》记者也看到，上述低价房源多为楼梯房的顶楼，或者内饰破旧、地处偏僻路段。
10月27日中午，《华夏时报》在短视频直播间看到，一名专职为网友代购鹤岗住宅的博主周小军(化名)直言，不建议购买1.5万的房子，“性价比不高”，推荐网友考虑价格更高一点、好一点的房源。在此前发布的一则短视频中，周小军也强调，“1.5万那是极端个例”。其介绍说，鹤岗有很多中高端电梯房，价格在五六十万不等，“配套设置该有的都有，不全是几万的”。
买房后“闲置”为常态
鹤岗的房价为何如此之低?综合报道显示，最近十年鹤岗棚改房量大，导致供大于求;同时，外地人可以直接买房，不限购。
一份发布于2008年6月的《鹤岗市人民政府关于印发鹤岗市棚户区改造实施方案的通知》显示，棚户区改造工作拟用五年时间完成，采用原址重建和异地新建两种方式对棚户区进行改造。根据国家的批复，鹤岗市列入棚户区改造为26片，总户数为6.72万户，20.17万人;规划新建16个住宅小区，规划总建筑面积477.42万平方米，其中，住宅面积418.59万平方米，配套公建面积58.83万平方米;预计总投资68.9亿元。
另外，根据鹤岗市“十三五”期间的政府工作报告，鹤岗市在2017年-2020年期间，分别新建保障性住房4.1万套、1万套、0.7万套、0.6万套。
而在市场供过于求的背后，是这座东北边陲小城作为“资源枯竭型城市”的窘境。中原地产首席市场分析师张大伟向《华夏时报》记者指出，鹤岗是个典型的收缩型城市：“资源枯竭了，产业本身也收缩了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。”
鹤岗人民政府官网显示，位于黑龙江省东北部的鹤岗，“是东北地区重要资源宝库”，其矿藏众多，已探明金、铁、铜、铀、白云母、白云岩等24种矿产资源，占黑龙江省探明矿种的31%。其中煤炭储量32亿吨，是黑龙江省四大煤城之一，累计为国家生产原煤10亿吨，是全国优质化工煤和动力煤之乡;石墨矿石储量17.3亿吨，矿物量1.7亿吨，居亚洲第一，平均品位10.2%，可直接露天开采……
时至今日，资源依然是鹤岗赖以生存的根基。据2021年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报，2021年，鹤岗实现国内生产总值(GDP)354.2亿元，较上年增长7%，2021年全市规模以上工业企业增加值比上年增长12%。主要行业中，煤炭开采和洗选业增长20.3%，非金属矿采选业增长7.1%，电力、热力生产和供应业下降5.1%，非金属矿物制品业增长21.3%。
但事实上，早在2011年，鹤岗被国家发改委认定为第三批资源枯竭城市之一、以及典型的人口收缩型城市。第七次人口普查数据显示，截至2020年11月1日零时，鹤岗市常住人口为89.1万人，与2010年第六次全国人口普查的105.9万人相比，减少16.7万人，下降15.81%，年平均增长率为-1.71%。
为努力实现高质量转型发展，2022年鹤岗市人民政府工作报告中提到，2022年，除了要打好工业振兴攻坚战、进一步建设现代农业外，还要进一步提升第三产业：“打造省级直播电商共享基地，启动跨境电商产业园建设，力争年交易额突破5亿元，推进金融服务、现代物流、数据分析、信息服务等新兴产业发展，不断增强新兴业态对经济发展和人民生活贡献度。”
10月26日，鹤岗市就业局也告诉媒体：外地迁来暂无工作的16-24岁青年可推荐就业见习，但工资较低;针对灵活就业的人群会发补贴，而针对创业人群可发放担保贷款。据鹤岗市政府2022年工作报告，2021年鹤岗市共发放创业担保贷款1.65亿元、灵活就业补贴1.72亿元。
那么，外来移居人士的增量情况如何?灵活就业人群中又有多少为外地移居人士?10月28日上午，《华夏时报》记者数次拨打鹤岗就业局，电话始终无人接听。“就业机会本来就不多，否则也不会年轻人外流，”张大伟向《华夏时报》记者直言。
可以了解到的情况是，大多数买家购房后并不会直接定居鹤岗。一名计划在鹤岗购房的网友告诉《华夏时报》记者，目前自己还在上海工作，鹤岗房价不高，考虑买一套给退休的父母夏天去避暑：“鹤岗的收入很低，也没有适合的工作，自己短期内应该不会去那里生活。”
周小军等多位鹤岗短视频博主也向网友透露，尽管生活方面与一般城市没有太大差异、城市各项配套也都十分完善，但因为缺乏足够的工作机会，在鹤岗买房后，留下来定居的外地人还是少数，大部分人都只是将买下的房子作为避暑、旅游或是冬天滑雪的度假房，“长期闲置”是外地人购房后的常态。
在10月27日中午的那场直播中，周小军将镜头对准窗外，鹤岗已经飘起了今年冬天的第一场雪。屋内，周小军吃着因为下雪迟到了半小时的外卖，热情地邀请网友“想到鹤岗买房私我”，转头又提醒了一名恨不得立即下单的网友：“这儿真挺冷的，考虑清楚了再来，别冲动。”
